เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน 3 กรณีตัวอย่างปัญหาชวนปวดหัว

เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ชื่อไม่ตรงกัน อาจนำไปสู่ปัญหาที่สร้างความปวดหัวให้ในภายหลังได้

ปัญหาเจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคนนี้ เกิดขึ้นได้ในหลายกรณี แต่ที่พบบ่อยที่สุดคือ กรณีที่บ้านถูกสร้างบนที่ดินที่ได้รับสืบทอดเป็นมรดก หรือการไปสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น เช่น ที่ดินของพ่อตา แม่ยาย หรือญาติพี่น้อง ซึ่งมีความสัมพันธ์ที่ดีในตอนแรก แต่ภายหลังอาจเกิดความขัดแย้งกัน

แล้วจะจัดการกับปัญหาดังกล่าวอย่างไร บทความนี้จะเจาะลึกถึงประเด็น "เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน" เข้าใจถึงสิทธิ์และผลกระทบทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดสำหรับปัญหา

สิ่งสำคัญที่จะต้องรู้เลยก็คือ หากเราไปสร้างบ้านอยู่บนที่ดินของคนอื่น บ้านก็จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นไปเลย ผู้มีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจึงเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าว ถึงแม้เจ้าของบ้านจะมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนราษฎร์ก็ตาม แต่ก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินแปลงนี้เลย

ดังนั้น หากคิดจะใช้งบประมาณในการสร้างบ้านสักหลัง สิ่งที่ดีที่สุดก็คือการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง เพราะหากเกิดปัญหาไม่ว่าจะเป็นการทะเลาะเบาะแว้งกัน หรือเจ้าของที่ดินต้องการขายที่ดิน สุดท้ายก็เป็นเราเองที่จะต้องย้ายออก

เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน อีกหนึ่งกรณีที่เป็นปัญหาก็คือเมื่อเจ้าของที่ดินต้องการจะขายที่ดิน แต่เจ้าของบ้านไม่ยอมย้ายออก ตรงนี้เจ้าของที่ดินสามารถทำการขายที่ดินได้เลย และทำการฟ้องร้องให้เจ้าของบ้านย้ายออก โดยอาจจะต้องเสียค่าขนย้ายให้กับเจ้าของบ้าน หรือวิธีที่ดีสุดก็คือเอาโฉนดที่ดินไปที่เขตพร้อมทะเบียนบ้านตัวจริงแล้วเปลี่ยนชื่อเจ้าบ้านให้เป็นชื่อเดียวกับเจ้าของที่ดิน

ส่วนอีกหนึ่งปัญหาสำหรับเจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ที่พบเห็นกันบ่อย ๆ ก็คือการที่เจ้าของที่ดินปล่อยให้ผู้อื่นอาศัยอยู่บนที่ดิน โดยไม่มีสัญญาเช่า และให้ผู้ที่อาศัยอยู่นั้นเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ซึ่งตรงนี้เจ้าของที่ดินอาจจะมีความประสงค์เพื่อให้เจ้าบ้านหรือเจ้าของบ้านมาดูแลที่ดินให้หรือด้วยเหตุผลอื่น ๆ ก็ตาม

หากเป็นที่ดินที่มีโฉนดเมื่อเวลาผ่านไปเกินระยะเวลา 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินไม่ได้มาดูแลที่ดินที่มีเจ้าบ้านมาอยู่อาศัยในกรณีดังกล่าวเลย เจ้าของบ้านก็อาจจะใช้ข้ออ้างทางกฎหมายมาอ้างในการครอบครองปรปักษ์ เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของเจ้าของที่ดินได้

ยิ่งหากถ้าเจ้าของที่ดินถือเอกสารสิทธิที่ดินเป็น นส.3 หรือ นส.3 ก. แล้วเจ้าของบ้านมีการอ้างว่าได้แย่งการครอบครองมาเป็นระยะเวลาเกิน 1 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินไม่ได้มีการโต้แย้งหรือฟ้องร้องการอ้างสิทธิดังกล่าว เจ้าของที่ดินก็อาจจะเสียสิทธิการครอบครองที่ดินนั้นได้

ในแง่ของเจ้าของที่ดินหากมีความจำเป็นจะต้องให้ผู้อื่น หรือญาติก็ตามมาอาศัยอยู่บนที่ดินของตัวเองก็ควรมีสัญญา หรือระบุชัดเจนว่าผู้ที่เข้ามาอาศัยเป็นที่ดินของตนเองนั้นอยู่ในฐานะผู้เช่า เจ้าบ้าน หรืออย่างอื่น เพื่อไม่ให้เกิดการครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้น

โดยสัญญาเช่าระยะยาวแบ่งออกเป็น สัญญาเช่าธรรมดา และสัญญาเช่าต่างตอบแทน โดยมีรายละเอียดดังนี้