สิ่งหนึ่งที่มาพร้อมกับการเริ่มปีใหม่ก็คือช่วงเวลาของการเสียภาษีสารพัดรูปแบบ
และในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่นำออกให้ผู้อื่นเช่าหรือใช้ประโยชน์
คุณต้องยื่นแบบแสดงรายการทรัยพ์สินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี
เพื่อสนับสนุนให้ทุกๆ คนทำหน้าที่พลเมืองที่ดีโดยการเสียภาษีที่ถูกต้อง
วันนี้ผมขออธิบายเกี่ยวกับระบบภาษีโรงเรือนและที่ดินให้ทุกคนได้เข้าใจมากยิ่งขึ้น
ทรัพย์สินที่เข้าข่ายต้องเสียภาษีโรงเรือน
ตามพระราชบัญญัติโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475
และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ที่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวออกหาผลประโยชน์ตอบแทนนอกเหนือจากการอยู่อาศัยของตนเองโดยปกติ
หรือให้ผู้อื่นนำไปใช้ประโยชน์ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม
เข้าข่ายที่จะต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
- โรงเรือน อาคาร สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นๆ
กับที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง - ที่ดินซึ่งไม่ได้ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง
ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่เข้าข้อยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ได้แก่
- พระราชวังอันเป็นส่วนของแผ่นดิน
- ทรัพย์สินของรัฐบาล
ซึ่งใช้ในกิจการของรัฐบาลหรือสาธารณะ
และทรัพย์สินของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ใช้ในกิจการของการรถไฟโดยตรง - ทรัพย์สินของโรงพยาบาลสาธารณะและโรงเรียนสาธารณะ
ซึ่งทำกิจการอันมิใช่เป็นผลกำไรส่วนบุคคลและใช้เฉพาะในการรักษาพยาบาลและการศึกษาเท่านั้น - ทรัพย์สินซึ่งเป็นศาสนสมบัติใช้เฉพาะศาสนกิจอย่างเดียว
หรือเป็นที่อยู่ของสงฆ์ - โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นๆ
ซึ่งปิดไว้ตลอดปีและเจ้าของมิได้อยู่เองหรือให้ผู้อื่นอยู่ นอกจากคนเฝ้า - โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างของการเคหะแห่งชาติที่เช่าซื้อาศัยอยู่เองโดยมิได้ใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบการอุตสาหกรรมหรือประกอบกิจกรรมการอื่นเพื่อหารายได้
- สุสานสาธารณะ
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ผู้มีหน้าที่เสียภาษี หรือ
“ผู้รับประเมิน” ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนฯ หมายถึง
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี หากทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีเป็นคนะเจ้าของกัน
ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีดังกล่าวเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี
ซึ่งผมขอให้ระวังกรณีสัญญาเช่าที่ระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินว่าหน้าที่ตามกฎหมายในการเสียภาษียังคงตกอยู่แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
ไม่ใช่ผู้เช่า หากมิได้มีการจ่ายภาษีให้ถูกต้อง
ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของนั้นยังต้องรับผิดชอบชำระภาษีรวมทั้งเงินเพิ่ม (หากมี)
แม้จะสามารถเรียกเงินค่าภาษีที่ออกไปแล้วคืนจากผู้เช่าตามสัญญาในภายหลังได้ก็ตาม
อัตราภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ภาษีในส่วนของโรงเรือนนี้จะเรียกเก็บในอัตราร้อยละ
12.5 ของค่ารายปี
ซึ่งเป็นฐานคิดคำนวณเพื่อเรียกเก็บภาษีโดยหมายถึง จำนวนเงินซึ่งสมควรจะได้รับหากนำทรัพย์สินที่อยู่ในบังคับของการเสียภาษีออกให้เช่าในปีหนึ่งๆ
โดยมีหลักเกณฑ์คิดคำนวณดังต่อไปนี้
- กรณีเป็นทรัพย์สินให้เช่า และค่าเช่าเป็นจำนวนเงินอันสมควรให้ถือว่าค่าเช่าเป็นค่ารายปี
- กรณีเป็นทรัพย์สินให้เช่า
แต่ค่าเช่ามิใช่จำนวนเงินอันสมควร หรือเป็นกรณีที่หาค่าเช่าไม่ได้
เนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินดำเนินกิจการเอง หรือด้วยเหตุผลประการอื่น
ให้ประเมินค่ารายปีโดยเทียบเคียงกับค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าที่มีลักษณะ
ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง
และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกัน - กรณีนอกเหนือจาก 2 กรณีข้างต้น
ซึ่งไม่สามารถเทียบเคียงกับค่ารายปีของทรัพย์สินอื่นได้
พนักงานเจ้าหน้าที่อาจประเมินค่ารายปีจากมูลค่าของทรัพย์สินโดยพิจารณาร่วมกับองค์ประกอบอื่น - ส่วนภาษีที่ดินซึ่งไม่ได้ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นจะเรียกเก็บในอัตราร้อยละ
7 ของค่ารายปี ซึ่งค่ารายปีสำหรับที่ดินนี้
ตามกฎหมายกำหนดให้เท่ากับร้อยละ 5 ของราคาตลาดของทรัพย์สินดังกล่าว
การยื่นแบบเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือผู้รับประเมินต้องยื่นแบบแสดงรายการทรัพย์สินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
(แบบ ภ.ร.ด. 2) ต่อสำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
(มิใช่กรมสรรพากรนะครับ โปรดระวัง) โดยอาจมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปยื่นแทน
หรือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนก็ได้
ทั้งนี้
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีอาจขอผ่อนชำระค่าภาษีออกเป็น 3 งวดได้โดยไม่เสียเงินเพิ่ม หากวงเงินค่าภาษีที่จะขอผ่อนชำระนั้นมีจำนวนเงินค่าภาษีตั้งแต่
9,000 บาทขึ้นไปและได้ยื่นหนังสือแจ้งความจำนงขอผ่อนชำระค่าภาษีต่อพนักงานเก็บภาษีภายใน
30 วันนับแต่วันถัดจากวันที่ได้รับแจ้งการประเมิน
บทกำหนดโทษ
ในกรณีที่ท่านมิได้ชำระค่าภาษีโรงเรือนภายในกำหนดระยะเวลา
30 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับแจ้งประเมินนั้น
เงินค่าภาษีค้างชำระจะเพิ่มจำนวนขึ้นนับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดดังกล่าวในอัตราดังต่อไปนี้
- ร้อยละ 2.5 ของเงินค่าภาษีที่ค้างชำระกรณีที่ชำระไม่เกิน
1 เดือน - ร้อยละ 5 ในกรณีค้างชำระเกิน 1 เดือนแต่ไม่เกิน 2 เดือน
- ร้อยละ 7.5 สำหรับค้างชำระเกิน 2 เดือนแต่ไม่เกิน 3 เดือน
- ร้อยละ 10 สำหรับการค้างชำระเกิน 3 เดือนแต่ไม่เกิน 4 เดือน
หากมิได้มีการชำระค่าภาษีและเงินเพิ่มภายใน
4 เดือน ทรัพย์สินของคุณอาจถูกยึด อายัด
หรือขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นทันทีโดยไม่ต้องรอให้ศาลสั่งหรือออกหมายยึดแต่อย่างใด
และหากฝ่าฝืนไม่ดำเนินการเสียภาษีให้ถูกต้องตาม
พ.ร.บ. ภาษีโรงเรือนฯ
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีมีความผิดต้องระวางโทษจำคุกสูงสุดไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 500 บาท
หรือทั้งจำทั้งปรับ แล้วแต่กรณี
ผมขอทิ้งท้ายไว้อีกนิดสำหรับผู้จะซื้อหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เข้าข่ายต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
คุณควรทำให้แน่ใจว่าทรัพย์สินที่จะซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์กันนั้นไม่ค้างชำระเงินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินแต่อย่างใด
เนื่องจากแม้จะมีการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินนั้นไปแล้ว
หากมีเงินค่าภาษีที่ค้างชำระอยู่
ผู้ซื้อหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นเจ้าของคนใหม่จะต้องรับผิดเป็นลูกหนี้ในเงินค่าภาษีที่ค้างชำระร่วมกับเจ้าของคนเก่าด้วย
อย่าลืมนะครับ!
เกี่ยวกับผู้เขียน
สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์