AREA เผยคอนโดฯ ราคา 2-3 ล้านบาทบนทำเลสุขุมวิทตอนต้น เป็นสินค้าขายดี ในขณะที่คอนโดฯ ราคา 20 ล้านขึ้นไปย่านสีลม ยานนาวา และสุขุมวิทตอนต้นเสี่ยงล้นตลาดเนื่องจากมีราคาสูง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผลการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียม 214 โครงการในเขตกรุงเทพฯ ที่สร้างเสร็จ 1-3 ปี ว่ามีผู้เข้าอยู่หรือไม่มากน้อยเพียงใด ผู้เข้าอยู่ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้ออยู่หรือผู้เช่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ปีละกี่เปอร์เซ็นต์ และอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา เพิ่มขึ้นปีละกี่เปอร์เซ็นต์
โดยทำเลที่ทำการสำรวจ ประกอบด้วย ย่านสีลม-สาทร ยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ พระราม3-แม่น้ำ สุขุมวิทตอนต้น สุขุมวิทตอนปลาย พหลโยธิน-พญาไท รัชดา-ลาดพร้าว ธนบุรี-ตากสิน ปิ่นเกล้า-พระราม 8 รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ-รามอินทรา
“ผลการสำรวจชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ในแต่ละทำเล แต่ละระดับราคาต่อหน่วย แต่ละราคาต่อตารางเมตร แต่ละแบบห้อง เช่น แบบสตูดิโอ แบบ 1, 2 หรือ 3 ห้องนอน รวมทั้งตามแต่ละขนาดเป็นตารางเมตรของแต่ละห้องชุด คุณค่าของผลวิจัยนี้อยู่ที่การแยกตามทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ในรายละเอียดเพื่อที่เจ้าของโครงการ สถาบันการเงิน ตลอดจนผู้ลงทุนซื้อห้องชุด จะได้นำข้อมูลไปประกอบการพิจารณาในแต่ละบริเวณ” ดร.โสภณ กล่าว
สำหรับกลุ่มสินค้าขายดี ได้แก่ ห้องชุดในย่านสุขุมวิทช่วงต้น ที่มีราคา 2-3 ล้านบาท ปรากฏว่า ราคาเพิ่มขึ้นถึง 10.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ได้ปีละ 8.0% ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนนี้ประมาณการจากค่าเช่า 10 เดือน หารด้วยราคาขาย (ไม่ใช่ 12 เดือน เนื่องจากบางเดือนอาจไม่มีผู้เช่า และผู้ให้เช่ายังต้องมีภาระภาษีอีกด้วย)
ในขณะที่ห้องชุดบริเวณสุขุมวิทช่วงปลาย (ตั้งแต่อ่อนนุชเป็นต้นไป) ที่มีราคา 1-2 ล้านบาท ก็อยู่ในภาวะตลาดที่ดีมาก ไม่มีเค้าล้นตลาด เพราะ มีราคาเพิ่มขึ้น 8.7% ต่อปี และมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าถึง 8.5% ต่อปี
ส่วนห้องชุดในย่านรัชดา-ห้วยขวาง ที่มีราคา 2-3 ล้านบาท ก็อยู่ในภาวะที่ดีมาก เพราะราคาขึ้น 7.5% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ได้ถึง 6.7% ต่อปีเช่นกัน
นอกจากนี้ ห้องชุดแถวปิ่นเกล้า ที่มีราคา 1-2 ล้านบาท ก็มีอัตราเพิ่มของราคา 7.7% ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงถึง 7% ต่อปี
สำหรับสินค้าที่ประสบปัญหาล้นตลาด ซึ่งไม่พึงที่จะให้มีการสร้างเพิ่มเติม เนื่องจากเป็นสินค้าที่มีราคาค่อนข้างสูง ได้แก่ ห้องชุดราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มี 3 บริเวณได้แก่ แถวสีลม ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 0.5% และให้เช่าได้ผลตอบแทนเพียง 3.1% และแถวยานนาวา-สาธุประดิษฐ์ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.4% และมีผลตอบแทนได้เพียง 0.4% เช่นกัน ส่วนอีกบริเวณหนึ่งคือแถวสุขุมวิท ช่วงต้น ที่มีผลตอบแทนต่ำเช่นกัน
ส่วนห้องชุดราคา 10-20 ล้านบาท แถวพหลโยธินช่วงต้น ก็มีผลตอบแทนจากการให้เช่าเพียง 4.6% ส่วนราคาขึ้นเพียง 3.6% ในรอบปีที่ผ่านมา
สำหรับห้องชุดย่านธนบุรี-ตากสิน ราคา 5-10 ล้านบาท ก็ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ เนื่องจากมีอัตราผลตอบแทนต่ำ
อีกกลุ่มหนึ่งคือ ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาทแถวปิ่นเกล้า ที่ราคาขึ้นเพียง 1.6% และให้เช่าได้ผลตอบแทนเพียง 4.9% ต่อปีเท่านั้น
อาจกล่าวได้ว่าบริเวณพหลโยธิน-พญาไท มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงสุดถึง 76% ของห้องชุดที่สร้างเสร็จ แสดงให้เห็นว่ามีดีมานด์อยู่ในระดับสูง และหากพิจารณาถึงบริเวณที่มีผู้เช่าน้อยที่สุด ซึ่งแสดงว่าเป็นผู้ซื้อจริง (Real Demand) มาอยู่เป็นหลัก ก็คือย่านรามคำแหง ที่มีผู้เช่าอยู่เพียง 12% เท่านั้น
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ