ตลาดรีเทลในเมืองส่อแววโต หลังสินค้าแบรนด์อินเตอร์แห่เข้ามาเปิดหรือขยายสาขาในกรุงเทพฯ รับอานิสงส์กำลังซื้อนักช้อปไทยที่พุ่งสูงขึ้น
จากรายงานสถานการณ์ตลาดศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ล่าสุดโดยบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์พบว่าจากการที่กำลังซื้อในสหรัฐอเมริกาและยุโรปชะลอตัว สินค้าแบรนด์อินเตอร์ได้หันมาหาโอกาสขยายธุรกิจในหัวเมืองใหญ่ของเอเชียซึ่งมีการเติบโตทางที่รวดเร็วกว่า โดยกรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในจุดหมายที่สินค้าแบรนด์ต่างๆ ให้ความสนใจ ด้วยกำลังการซื้อที่เพิ่มสูงขึ้นของนักช้อปชาวไทยและนักท่องเที่ยวที่เดินเข้ามาในเมืองหลวงของไทยมากขึ้น ส่งผลให้พื้นที่ให้เช่าในศูนย์การค้าชั้นดีของกรุงเทพฯ เป็นที่ความต้องการสูง
แรงดึงดูดสำคัญที่ทำให้เหล่าสินค้าแบรนด์อินเตอร์หลายแบรนด์ประกาศขยายหรือเปิดสาขาใหม่ในกรุงเทพฯ ได้แก่ กำลังซื้อที่เพิ่มสูงขึ้นของกลุ่มลูกค้าชาวไทย นอกจากนี้ การขายตัวของกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยวในไทยมากขึ้นยังเป็นปัจจัยหนุนที่สำคัญด้วย
ทั้งนี้ ในช่วงตั้งแต่ต้นปีถึงสิงหาคม 2556 มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในไทยมากขึ้นถึง 21.4% และพบว่านักท่องเที่ยวมียอดการใช้จ่ายสูงขึ้น โดยในปี 2555 มียอดการใช้จ่ายเฉลี่ยที่ 4,393 บาทต่อคนต่อวัน เพิ่มขึ้นจากปี 2554 ที่มียอดการใช้จ่ายเฉลี่ย 4,187 บาทต่อคนต่อวัน ซึ่งในยอดนี้ ราว 1 ใน 4 เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการช้อปปิ้ง
ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งที่ดึงดูดแบรนด์สินค้าระหว่างประเทศให้เข้ามาในกรุงเทพฯ มากขึ้นคือ ต้นทุนการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่ค่อนข้างต่ำ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับตลาดศูนย์การค้าหลักๆ ในเอเชีย อาทิ ฮ่องกงและสิงคโปร์ ซึ่งพื้นที่ในศูนย์การค้าชั้นดีมีค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ย ณ กลางปีที่ตารางเมตรละ 13,391 บาทและ 10,201 บาทตามลำดับ ในขณะที่ศูนย์การค้าชั้นดีในกรุงเทพฯ มีค่าเช่าเฉลี่ยเพียงเดือนละ 2,274 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ดี ระบบภาษีภายในประเทศถือเป็นความท้าทายของตลาดศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ
ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีศูนย์การค้าประเภทต่างๆ คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นประมาณ 8.9 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นศูนย์การค้าชั้นดีประมาณ 4.6 ล้านตารางเมตร ซึ่งมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียงไม่ถึง 6% และนับเป็นข้อจำกัดสำหรับสินค้าแบรนด์ต่างๆ ที่ต้องขยายสาขาหรือเปิดสาขาใหม่ๆ ในทำเลดีๆ ของศูนย์การค้าเหล่านี้
แม้จะมีโครงการศูนย์การค้าใหม่ๆ อีกจำนวนหนึ่งที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในระหว่างปลายปีนี้และปีหน้า แต่โครงการเด่นๆ มีผู้เช่าพื้นที่ร้านค้าล่วงหน้าไปเป็นจำนวนมากแล้ว โดยเฉพาะศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอมบาสซี ของกลุ่มเซ็นทรัล และศูนย์การค้าเอ็มควอเทียร์ ของกลุ่มเดอะมอลล์ ซึ่งมีกำหนดสร้างเสร็จในปีหน้า
สำหรับโครงการเซ็นทรัล เอมบาสซี มีพื้นที่รวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร มียอดจองพื้นที่ล่วงหน้าแล้วราว 90% โดยสินค้าแบรนด์ดังหลากหลายแบรนด์ ส่วนโครงการเอ็มควอเทียร์ มีพื้นที่ 200,000 ตารางเมตร และมีรายงานว่ามีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าเต็ม 100% แล้ว
ด้วยยอดจองพื้นที่เช่าล่วงหน้าสูง ทำให้อัตราการว่างเฉลี่ยของพื้นที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แม้จะมีโครงการใหม่ๆ ที่จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นก็ตาม
นอกจากนี้ ระบบภาษีในปัจจุบันที่เรียกเก็บสินค้านำเข้าจากต่างประเทศในอัตราที่สูง เป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบของการขายสินค้าแบรนด์ต่างประเทศให้กับนักช้อปชาวไทย เนื่องจากทำให้เกิดการซื้อขายในตลาดมืด หรือกระตุ้นให้นักช้อปไทยเลือกที่จะตัดสินใจซื้อสินค้าหรูเมื่อเดินทางไปในประเทศที่มีภาษีต่ำกว่า ซึ่งเท่ากับเป็นการลดโอกาสการขายของสินค้าแบรนด์เดียวกันในประเทศไทยนั่นเอง
ปัจจุบัน ภาครัฐกำลังพิจารณาการลดภาษีนำเข้าสินค้าหรูเพื่อให้ตลาดศูนย์การค้าของไทยสามารถแข่งขันกับตลาดช้อปปิ้งสินค้าหรูหลักๆ ในภูมิภาคอย่างฮ่องกงและสิงคโปร์ และกระตุ้นการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยในเบื้องต้น ได้มีข้อเสนอให้ปรับลดภาษีนำเข้าสินค้าหรูกลุ่มเครื่องสำอาง น้ำหอม และนาฬิกา ซึ่งปัจจุบันมีภาษีนำเข้าสูงกว่า 30% แม้ยังไม่เป็นที่ชัดเจนว่าจะมีการลดภาษีลงมากน้อยเพียงใด และครอบคลุมมากน้อยแค่ไหน แต่มีบางฝ่ายตั้งคำถามว่าการลดภาษีสินค้าหรู จะช่วยกระตุ้นให้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาและใช้จ่ายในไทยมากขึ้นได้จริงหรือไม่ และจะมีผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของสินค้าแบรนด์ไทยมากน้อยเพียงใด
อย่างไรก็ดี ภาพรวมของตลาดศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ในช่วงที่เหลือของปีนี้ไปจนถึงปี 2557 ยังคงมีแนวโน้มที่ดี โดยโจนส์ แลง ลาซาลล์คาดว่าจะยังคงมีสินค้าแบรนด์อินเตอร์ใหม่ๆ เข้าเปิดสาขาในกรุงเทพฯ ในขณะที่แบรนด์สินค้าที่มีอยู่เดิมจะยังคงมีการขยายสาขาเพิ่มเพื่อตักตวงประโยชน์จากกำลังการซื้อที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้บริโภคชาวไทยและนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ
ในส่วนของพื้นที่เช่า คาดว่าอัตราการว่างของพื้นที่เช่าจะยังคงมีระดับต่ำ เนื่องจากมีความต้องการสูงจากผู้เช่า โดยเฉพาะในศูนย์การค้าชั้นดี ส่วนค่าเช่า แม้จะมีแนวโน้มที่จะยังคงค่อยๆ ปรับต่อไป แต่จะยังคงสามารถแข่งขันได้ เมื่อเทียบกับตลาดหลักในเมืองอื่นๆ ของเอเชีย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ