โกลเด้นแลนด์มองการเมืองทำตลาดชะลอแค่ระยะสั้น เชื่อภาพรวมอสังหาฯ ปี 57 ยังสดใสหลังมีหลายปัจจัยสนับสนุน พร้อมเดินหน้าสวนกระแสเพิ่มเป้าเปิดใหม่เป็น 11 โครงการ
นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด เปิดเผยมุมมองส่วนตัวต่อสถานการณ์การเมืองในปัจจุบันว่าน่าจะมีผลกระทบระยะสั้น แต่หากมีรัฐบาลที่มั่นคง รัฐบาลทุกชุดย่อมมุ่งขยายเศรษฐกิจ โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นภาคส่วนแรกๆ ที่ได้รับการส่งเสริม
“จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ประเทศไทยฝ่าวิกฤตทางการเมืองมาหลายต่อหลายครั้ง แต่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ นั้นไม่ได้มีขนาดเล็กลงเลยแม้แต่น้อย กลับใหญ่ขึ้นเป็นเท่าตัวด้วยซ้ำ สำหรับผลกระทบของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งอาจกระทบการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์นั้น ผมมองว่าส่วนใหญ่หากเครดิตของลูกค้าไม่ตึงเกินไป ไม่เคยมีประวัติ NPL หรือถูกขึ้น Blacklist ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ปกติ เพราะธนาคารก็ต้องการขยายสินเชื่ออุปโภคบริโภคเพื่อขยายธุรกิจของตน” นายแสนผินกล่าว
สำหรับปัจจัยบวกที่คาดว่าจะช่วยสนับสนุนให้ตลาดอสังหาฯ ในปี 2557 ยังคงมีความคึกคัก ได้แก่ นโยบายลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.5% เป็น 2.25% ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ขอสินเชื่อได้ระดับหนึ่ง, การลดภาษีบุคคลธรรมดาที่จะมีผลทันทีสำหรับปี 2556, การลดลงของอัตราการว่างงานจากแรงงานในตลาดกว่า 39 ล้านคนนั้น มีอัตราการว่างงานอยู่เพียง 0.8% เท่านั้น และการลงทุนใช้จ่ายของภาครัฐที่จะทำให้เกิดการกระจายรายได้ไปสู่ประชาชนเป็นจำนวนมาก
“ยิ่งเมื่อศึกษาแนวโน้มของกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มคนวัยทำงานนั้น จะมีการขยายฐานของกำลังซื้อระดับกลางมากขึ้น จากกลางล่างจะขึ้นมาเป็นกลางบน และกลางบนจะขึ้นมาเป็นระดับบน โดยหากดูจากแผนแม่บทของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ จะเห็นได้ว่าภายในปี 2560 ประชากรระดับกลางล่างจากปัจจุบัน 17 ล้านคนจะเพิ่มจำนวนเป็น 20 ล้านคน ส่วนระดับกลางกลางจากปัจจุบัน 12 ล้านจะเพิ่มจำนวนเป็น 17 ล้านคน”
นายแสนผินยังกล่าวเสริมอีกว่า “สำหรับรายได้เฉลี่ยของคนวัยทำงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะอยู่ที่ 42,000 บาทต่อคนต่อเดือน คนกลุ่มนี้สามารถผ่อนได้ในราคา 17,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเทียบเป็นบ้านราคาประมาณ 2 ล้าน แต่ถ้ากู้ร่วม 2 คนจะสามารถผ่อนได้ถึง 5 ล้านกว่าบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับสำหรับอัตราเงินเฟ้อประมาณ 2% นั้นยังถือว่าเป็นปกติ โดยคาดว่ากำลังซื้อยังสามารถเติบโตได้ถึงประมาณ 5% จึงวิเคราะห์ว่าทิศทางการพัฒนาโครงการแนวราบนั้น บ้านเดี่ยว ราคา 3 ล้านขึ้นไปยังสามารถเติบโตได้ดี และทาวน์เฮ้าส์ยังสามารถเติบโตได้ดีทุกเซกเมนต์เช่นเดียวกัน”
ทั้งนี้ นายแสนผินมีมุมมองต่อตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองว่า คอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านจะมีจำนวนลดลงเรื่อยๆ เนื่องจากหาที่ดินในการพัฒนาเป็นโครงการยากขึ้น และด้วยราคาของต้นทุนที่ดินจะทำให้ขนาดของห้องชุดเล็กลงจึงเหมาะกับการอยู่อาศัยไม่เกิน 1-2 คน สำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น ส่วนใหญ่จะมีทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายไกลเมืองออกไปมากขึ้น และซัพพลายในทำเลดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีก 2-3 ปีนี้
“หากให้ความเห็น ผมยังมองว่าภาพรวมคอนโดมิเนียมยังดี สามารถเติบโตได้ สำหรับกลุ่มคนทำงานวัยเริ่มต้นหรือเจนวายกลุ่มนี้จะมองหาบ้านหลังแรกเป็นคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้ามากกว่า แต่อาจมีบางทำเลที่จะโอเวอร์ซัพพลายไปบ้าง นักพัฒนาโครงการต้องศึกษาตลาดให้ดี”
“ส่วนตลาดต่างจังหวัดเริ่มมีผู้พัฒนาโครงการชั้นนำกระจายออกไปทำมากขึ้น ซึ่งได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างขั้นพื้นฐานของภาครัฐตามแผนในอีก 5-10 ปีต่อจากนี้ ส่วนตัวมองว่าตลาดต่างจังหวัดที่น่าสนใจและให้น้ำหนักเป็นพิเศษ ได้แก่ จังหวัดที่มีรายได้ประชากรต่อหัวสูง จังหวัดที่ได้รับประโยชน์จากโครงการสาธารณูปโภคของภาครัฐและจังหวัดที่มีกิจกรรมการค้าชายแดนเนื่องจากการเปิดเสรีทางการค้าในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งต้องคอยจับตาว่า ผู้พัฒนาโครงการท้องถิ่นจะปรับตัวสู้อย่างไรบ้าง”
สำหรับแผนในปี 2557 ของโกลเด้นแลนด์นั้น นายแสนผินกล่าวว่าจะยังคงเป็นการพัฒนาโครงการเฉพาะแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น เนื่องจากต้องการพัฒนาแบรนด์ในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป
ในขณะที่เกณฑ์ในการเลือกที่ดิน บริษัทจะเลือกทำเลที่สามารถมองเห็นได้ง่ายและใกล้พื้นที่ชุมชน เพราะบ้านและทาวน์โฮมสมัยนี้ กลุ่มลูกค้าจะค่อนข้างเป็นคนในพื้นที่ อีกนัยหนึ่งคนในเมืองนั้นจะเลือกซื้อคอนโดฯ เป็นส่วนใหญ่ ลูกค้าของบริษัทส่วนใหญ่จึงเป็นคนที่ประกอบอาชีพอยู่ในย่านนั้น การตลาดก็จะทำเล็กลง เน้นทำกับชุมชนโดยรอบเพราะความต้องการของแต่ละพื้นที่มีจำนวนจำกัด ตัวอย่างเช่น โครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์นี้ที่ขายได้ 120 ยูนิต มากกว่า 50% เป็นคนที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันกับโครงการ
“สำหรับแผนปีหน้าคงจะได้เห็นโครงการครบทั้ง 3 แบรนด์ และโมเดลบ้านครบทั้ง 5 แบบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ทาวน์โฮม 2 ชั้น ทาวน์โฮม 3 ชั้น และบ้านแฝด ซึ่งมีการเปิดขายทั้งสิ้น 11 โครงการ โดยมีแผนการเปิดโครงการดังนี้ ไตรมาส 1 เปิดขาย 2 โครงการ โดยโครงการแรก ได้แก่ โกลเด้น วิลเลจ บางนา-กิ่งแก้ว, ไตรมาส 2-3 เปิดขาย 4 โครงการ และไตรมาส 4 เปิดขาย 5 โครงการ ทั้งนี้จะมีโครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ ที่จะเปิดแกรนด์โอเพนนิ่งช่วงต้นเดือนกุมภาพันธ์อีก 1 โครงการ (นับเป็นโครงการของปี 2556)” นายแสนผินกล่าวทิ้งท้าย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ