พลัสฯ เผยยอดโอนคอนโดฯ ในช่วง 5 ปีหลังปรับตัวสูงขึ้นกว่า 21% ต่อปี ไร้วี่แววฟองสบู่ ในขณะที่ตลาดโดยรวมยังมีปัจจัยบวกดันให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่าตามที่หลายฝ่ายจับตามองว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายและก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่นั้น ในฐานะที่เป็นผู้ดูแลการบริหารงานขายและรับบริหารอาคารให้หลายๆ โครงการพบว่าตลาดคอนโดฯ ในปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักอาศัยในแต่ละโครงการอยู่ในอัตราค่อนข้างสูงหรือมากกว่า 70% โดยยอดการโอนโครงการที่ก่อสร้างเสร็จยังคงทำได้ดี ซึ่งโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่เปิดตัวในปี 2556 สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัสฯ ได้ทำการศึกษาและเก็บข้อมูลตลาดคอนโดฯ ล่าสุดพบว่าตลาดคอนโดฯ เริ่มมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องเป็นเวลามากว่า 10 ปีนับตั้งแต่ปี 2549 โดยตลาดคอนโดฯ มีการขยายตัวเป็นอย่างมากในช่วงหลังจากที่ตลาดอสังหาฯแนวราบได้รับผลกระทบจากมหาอุทกภัยในช่วงปลายปี 2554
โดยในปี 2555 ตลาดคอนโดฯ มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดกว่า 64,000 ยูนิตจาก 174 โครงการและในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2556 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดแล้วกว่า 41,000 ยูนิตจาก 88 โครงการ โดยตั้งแต่ปี 2551- 2555 จำนวนห้องชุดสร้างเสร็จสะสมมีการเติบโตเฉลี่ยปีละ 41,223 ยูนิตหรือคิดเป็น 22% ต่อปีเมื่อเปรียบเทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ของห้องชุด ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งตลาดมือหนึ่งและมือสอง
ยอดโอนกรรมสิทธิ์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 12% ต่อปี ซึ่งหากหักยอดโอนในปี 2554 ออกไปเนื่องจากเป็นปีที่มีสถานการณ์ไม่ปกติจากปัญหาอุทกภัยจนทำให้ไม่สามารถโอนห้องชุดบางส่วนในบางพื้นที่ได้ อัตราการเติบโตเฉลี่ยของยอดโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 21% ต่อปีแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของความต้องการซื้อที่แท้จริงในตลาดคอนโดฯ ที่เพิ่มขึ้นสอดรับกันกับการขยายตัวของอุปทานสร้างเสร็จสะสมในแต่ละปี
นอกจากนี้ จากการสุ่มสำรวจกลุ่มตัวอย่างโครงการคอนโดฯ สร้างเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯ จำนวน 47 โครงการรวม 10,719 ยูนิต ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2556 ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดแล้วพบว่า 76.9% มีการเข้าพักอาศัยแล้ว โดยแบ่งเป็นเจ้าของอาศัยอยู่เอง 52.4% กับผู้พักอาศัยที่เป็นผู้เช่า 24.5% และที่เหลืออีก 23.1% เป็นห้องชุดโอนแล้วแต่ยังไม่มีผู้เข้าพักอาศัยซึ่งคาดว่าห้องชุดเหล่านี้ส่วนหนึ่งเป็นของนักลงทุนเพื่อรอการปล่อยเช่าและอีกส่วนเป็นของผู้ซื้อที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง
ทั้งนี้ นายภูมิศักดิ์มองว่าแม้ปริมาณอุปทานมีความแตกต่างกันสูงในช่วง 5 ปีหลัง แต่ปริมาณการเข้าพักอาศัยจริงยังมีสัดส่วนที่สูง ในขณะที่อัตราส่วนของห้องว่างโดยรวมยังอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับเมื่อปี 2540 ที่มีห้องว่างเฉลี่ยต่อโครงการอยู่ที่ 45-50% เนื่องจากดีมานด์ส่วนใหญ่มาจากแรงซื้อเพื่อเก็งกาไร
สำหรับโซนที่มีอัตราส่วนของห้องว่างต่ำสุดได้แก่ โซน Middle ซึ่งประกอบด้วย พระราม3, พญาไท, รัชดาภิเษก, พหลโยธิน รองลงมาได้แก่โซน Inner (สุขุมวิทตอนต้น), Outer (สุขุมวิทรอบนอก, รามคาแหง, นนทบุรี, ธนบุรี) และ CBD (เพลินจิต, ชิดลม, สีลม, สาทร) ตามลำดับ
โดยห้องชุดในโซน Middle และ Outer นั้น ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเองรองลงมาเป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าขณะที่โซน Inner ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ส่วนโซน CBD ผู้ซื้อเกือบครึ่งหนึ่งเป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเองและมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อปล่อยเช่าสูงสุด
เมื่อพิจารณาในด้านของราคาพบว่าที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. และช่วงราคาระหว่าง 50,000-69,999 บาท/ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเอง ในขณะที่สัดส่วนการปล่อยเช่าจะเพิ่มขึ้นตามระดับราคาโดยคอนโดฯราคา 100,000-199,999 บาท/ตร.ม. ดีมานด์ส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ
อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลเชิงบวกต่อตลาดคอนโดฯ ไทยคือ คอนโดฯในระดับไฮเอนด์ยังมีราคาถูกกว่าเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ เช่น ในฮ่องกงที่ราคาปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 900,000-1,000,000 บาท/ตร.ม. สิงคโปร์อยู่ที่ประมาณ 600,000-700,000 บาท/ตร.ม. กรุงเดลีและมุมไบอยู่ที่ประมาณ 350,000-450,000 บาท/ตร.ม. เมืองเซี่ยงไฮ้ประเทศจีนอยู่ที่ประมาณ 400,000-500,000 บาท/ตร.ม. และกรุงปักกิ่งอยู่ที่ประมาณ 270,000-400,000บาท/ตร.ม. ขณะที่คอนโดฯ ของไทยอยู่ที่ราคา 140,000-300,000 บาท/ตร.ม.
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ