วงในมองตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลังปี 56 จะชะลอตัวลงประมาณ 10% แต่ยังคงเติบโตกว่าปีที่ผ่านมาทั้งในแง่มูลค่าและจำนวนหน่วยเปิดใหม่ คอนโดฯยังคงเป็นสินค้าที่เป็นที่ต้องการอันดับหนึ่งของตลาด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังของปีนี้มีแนวโน้มจะชะลอตัวกว่าครึ่งแรกราว10% แต่โดยภาพรวมแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2556 จะยังคงเติบโตกว่าปี 2555 ในแง่มูลค่าประมาณ 4% และในแง่จำนวนหน่วยเปิดใหม่ 12% โดยจะมีหน่วยขายเปิดใหม่รวม 113,584 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 310,772 ล้านบาท
ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 มีจำนวน 186 โครงการ รวม 61,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 167,985 บาท โดย 99% เป็นอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ AREA ได้ตั้งข้อสังเกตว่าอสังหาฯ ที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่หน่วยละ 2.736 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2555 ที่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเป็นเงิน 2.937 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าสินค้าที่เปิดตัวเน้นขายในราคาที่ต่ำลง เพื่อหวังให้มีปริมาณผู้ซื้อมากขึ้น แสดงว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะการขายที่ชะลอตัวกว่าแต่ก่อน จึงต้องทำสินค้าราคาต่ำลงเพื่อกระตุ้นกำลังซึ้อ
“หากสมมติให้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้มีจำนวนและมูลค่าของหน่วยขายเปิดใหม่เป็นเพียง 85% ของครึ่งปีแรก เพราะในช่วงครึ่งปีหลังอาจมีการชะลอตัวในการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างตามภาวะการขายที่ชะลอตัวลง ก็ยังจะทำให้ทั้งปีมีหน่วยขายเปิดใหม่รวม 113,584 หน่วย รวมมูลค่า 310,772 ล้านบาท ซึ่งแสดงว่ามูลค่าเพิ่มมากกว่าปี 2555 ประมาณ 4% ส่วนจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นประมาณ 12%” ดร.โสภณกล่าว
เมื่อวิเคราะห์ในรายละเอียดจะพบว่าจากจำนวนหน่วยขายทั้งหมดในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 นั้น 69% เป็นห้องชุด 19% เป็นทาวน์เฮ้าส์ และ 8% เป็นบ้านเดี่ยว
ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าห้องชุดเป็นสินค้าหลักในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากที่ดินเริ่มมีจำกัดและผู้ซื้อเน้นการเดินทางโดยรถไฟฟ้า นอกจากนี้ปัญหาน้ำท่วมในชานเมืองเมื่อปี 2554 ทำให้ประชาชนสนใจซื้อห้องชุดในเขตเมืองมากขึ้น ส่วนทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวยังมีจำนวนหน่วยน้อย เนื่องจากเป็นสินค้าขายได้ช้ากว่า
ทั้งนี้ ดร.โสภณคาดว่าห้องชุดจะสามารถขายได้หมดในเวลา 7 เดือน ส่วนทาวน์เฮ้าส์จะใช้เวลา 21 เดือน และบ้านเดี่ยวใช้เวลา 35 เดือน ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่าจะไม่เกิดภาวะผลิตเกินในตลาดทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวที่ขายได้ช้าอยู่แล้ว
สำหรับบ้านแฝด อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว และที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยยังคงเป็นสินค้าที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก โดยเฉพาะที่ดินเปล่ามักไม่สามารถที่จะขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ ส่วนบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์มีสัดส่วนอยู่ในตลาดเพียง 2-3% เท่านั้น
“ขณะนี้พบว่ามีการซื้อเพื่อการเก็งกำไรมากขึ้น และอาคารชุดที่ทยอยเสร็จกำลังประสบปัญหาการโอนพอสมควร สัดส่วนของผู้จองซื้อและไม่สามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้มีสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงถึง 12-15% กรณีเช่นนี้อาจส่งผลกระทบต่อสถานะของบริษัทพัฒนาที่ดินได้ในระดับหนึ่ง ยิ่งหากผู้ได้รับสิทธิการกู้ แต่ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ และกลายเป็นหนี้เสีย ก็อาจยิ่งส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงินได้ในภายหลัง”
ทั้งนี้ ดร.โสภณ ได้คาดการณ์ว่าอุปทานในตลาดของครึ่งหลังของปี 2556 อาจชะลอกว่าครึ่งแรกของปี 2556 อยู่ประมาณ 10-15% แต่ถ้าภาวะเศรษฐกิจไทยยังดีอยู่ ก็อาจมีการเติบโตเท่ากับครึ่งแรกของปีนี้
“มาตรการสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงไม่ใช่การกระตุ้นกำลังซื้ออีกต่อไป แต่จะเป็นการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงขึ้น เพื่อความมั่นคงของตลาด โดยควรมีสัดส่วนเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% ของราคาขาย นอกจากนี้สัดส่วนการขอกู้จากสถาบันการเงินควรเป็น 80-85% ของมูลค่าตลาดจากการประเมินค่าทรัพย์สิน” ดร.โสภณกล่าวทิ้งท้าย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ