AREAเผยครึ่งแรกปี 56 มีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเจ๊งเฉียด 90 โครงการ สาเหตุส่วนใหญ่เนื่องจากแบงค์ไม่ยอมปล่อยสินเชื่อ ชี้สถานการณ์ตลาดยังไม่น่ากังวลเพราะจำนวนโครงการเจ๊งลดลงจาก 6 เดือนก่อนหน้า
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่าจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเมื่อช่วงกลางปีนี้พบว่า ขณะนี้ มีโครงการที่ไม่สามารถดำเนินการพัฒนาต่อได้ทั้งหมด 89 โครงการ จำนวน 18,404 หน่วย รวมมูลค่า 45,810 ล้านบาท
“การนำเสนอข้อมูลในครั้งนี้ ไม่ได้มีเจตนาที่จะทำให้เกิดความกังวลหรือสร้างปัจจัยลบกับตลาดแต่อย่างใด แต่เพื่อประกอบการวางแผนของบริษัทพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ ส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนประชาชนนักลงทุนและผู้บริโภค ได้ทราบความจริงประกอบการตัดสินใจ” ดร.โสภณ กล่าว
สำหรับประเภทโครงการอสังหาฯ ที่เจ๊งกลุ่มใหญ่ที่สุด ได้แก่ คอนโดมิเนียม จำนวน 8,567 หน่วยหรือคิดเป็น 47% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,598 หน่วย (25%) และทาวน์เฮาส์ จำนวน 2,414 หน่วย (13%) ส่วนที่ดินจัดสรรที่เกิดการเจ๊งไปมีจำนวน 1,643 แปลง หรือคิดเป็น 9%
“ในการผลิตที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวมักเกิดขึ้นมากเป็นอันดับ 3 แต่ในกรณีการเจ๊ง บ้านเดี่ยวกลับมาเป็นอันดับ 2 กรณีนี้แสดงให้เห็นว่า บ้านเดี่ยวที่มักจะขายได้ช้านั้น มีปัญหาอยู่พอสมควร และที่ดินจัดสรรที่สถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อ เพราะหลักประกันต่ำ ด้วยไม่มีบ้านอยู่ด้วย ก็มักจะขายไม่ออก จนกระทั่งประสบปัญหาไปในที่สุด”
หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการพัฒนา กลับปรากฏว่า บ้านเดี่ยวล้มเลิกโครงการในมูลค่าสูงสุดถึง 20,357 ล้านบาท หรือ 44% รองมาเป็นห้องชุด มูลค่า 15,510 ล้านบาท หรือ 34% ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ล้มเลิกไปเป็นมูลค่า 4,813 ล้านบาท หรือ 11% ซึ่งการที่บ้านเดี่ยวมีมูลค่านำเป็นอันดับ 1 นั้นเพราะราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านเดี่ยวมักมีราคาสูงกว่า จึงทำให้มูลค่าความเสียหายสูงกว่านั่นเอง
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดเพิ่มขึ้น จะพบว่ากลุ่มห้องชุดที่ประสบปัญหาจนหยุดขายไปได้แก่ ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 5,122 หน่วย หรือราว 28% หรือ 1 ใน 4 โดยจะสังเกตได้ว่าห้องชุดระดับราคานี้มีการเปิดตัวมากที่สุด แต่ก็มีบางโครงการล้มเลิกไป แสดงให้เห็นว่าโครงการเหล่านี้ยังไม่ได้ศึกษาให้ดีพอก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนนั่นเอง เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษก็ล้มเลิกไป 1,431 หน่วย รวมทั้งกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ก็มีเหลือขายมากเป็นพิเศษถึง 1,418 หน่วยเช่นกัน ทั้งนี้อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า การพัฒนาโครงการตาม ๆ กันไปโดยไม่ใช้วางแผนให้ถ้วนถี่อาจก่อให้เกิดปัญหาได้ในที่สุด
สำหรับสาเหตุที่ล้มเลิกโครงการไปจนหยุดการขาย ประกอบด้วย สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ จำนวน 30 โครงการ, ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม จำนวน 21 โครงการ, ไม่ผ่านการประเมินสิ่งแวดล้อม (EIA) จำนวน 9 โครงการ, รอปรับราคาขายใหม่จำนวน 7 โครงการ, เปลี่ยนรูปแบบโครงการ จำนวน 8 โครงการ, ทำเลที่ตั้งห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก จำนวน 6 โครงการ, กรรมสิทธิ์ที่ดินและทางเข้าออก จำนวน 3 โครงการ, ปรับปรุงโครงการหลังน้ำท่วม จำนวน 5 โครงการ
อย่างไรก็ดี ดร.โสภณมองว่าสถานการณ์ในขณะนี้ไม่ได้มีปัจจัยที่เป็นลบในวงการอสังหาริมทรัพย์จนน่าเป็นห่วงแต่อย่างใด เนื่องจากจำนวนโครงการที่ล้มเลิกไปในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมายังน้อยกว่าช่วง 6 เดือนหลังของปี 2555 ซึ่งมีถึง 108 โครงการ
“จากบทเรียนข้างต้น จึงชี้ให้เห็นว่าการที่สถาบันการเงินงดให้สินเชื่อ หรือการขายสินค้าไม่ออก มีความสัมพันธ์กันอย่างชัดเจน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยึดหลัก "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ" คือก่อนการลงทุนใหญ่ต้องลงทุนศึกษาให้ถ้วนถี่ก่อน เพื่อความไม่ประมาทนั่นเอง สำหรับสาเหตุภายนอกเช่นน้ำท่วมนั้น แม้จะยังมีโครงการที่ยังไม่เปิดเพราะสาเหตุนี้ ทั้งนี้น้ำท่วมผ่านไป 18 เดือนแล้วก็ตาม แต่ก็ถือเป็นสาเหตุปลีกย่อยไปแล้วในขณะนี้” ดร.โสภณ กล่าวทิ้งท้าย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ