AREA มองแม้ราคาขายที่ดินจะมีการเสนอขายสูงสุดถึงตารางวาละ 1.9 ล้านบาทในปัจจุบัน แต่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดควรอิงตามศักยภาพที่นำไปใช้ในเชิงพาณิชย์มากกว่าเพื่อการอยู่อาศัย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (มหาชน) หรือ AREA ให้ความเห็นต่อกรณีที่มีข่าวราคาที่ดินที่แพงที่สุดมีราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวานั้น ตนมองว่าราคาสูงสุดที่ควรจะเป็นตามมูลค่าตลาดหรือศักยภาพที่นำไปใช้ประกอบการในเชิงพาณิชย์ ซึ่งควรเป็นราคาประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา ณ บริเวณรอบๆ รถไฟฟ้าสถานีสยามสแควร์ เพลินจิต และชิดลม ส่วนบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้านานา อโศก ยังลดหลั่นลงมา ไม่ถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา
“ฐานในการคำนวณมูลค่าควรจะพิจารณาจากการประกอบการเป็นศูนย์การค้าที่สามารถเช่าได้ในราคาประมาณ 3,500 – 5,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นการพัฒนาที่สะท้อนถึงมูลค่าที่ดินที่ประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา หากซื้อที่ดินในราคานี้ไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย ก็น่าจะต้องขายในราคามากกว่า 220,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตามในปัจจุบันในเขตกรุงเทพฯ มีอาคารชุดพักอาศัยที่ขาย ณ ราคาเกือบ 400,000 บาทต่อตารางเมตรในบางทำเลที่มีข้อได้เปรียบโดนเด่นพิเศษ” ดร.โสภณ กล่าว
เมื่อพิจารณาถึงราคาที่ดินทางราชการที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ราคาประเมินสูงสุดปัจจุบันอยู่ที่ตารางวาละ 850,000 บาทในพื้นที่สีลม ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดที่ทาง AREA ประเมินไว้ที่ 1.4 ล้านบาทราว 39% ส่วนพื้นที่บริเวณสยาม เพลินจิตชิดลมที่ AREA ประเมินไว้สูงสุด 1.7 ล้านบาทนั้น ทางราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 800,000 บาท หรือเพียง 47% ของราคาตลาดเท่านั้น
“ราคาประเมินของทางราชการจึงไม่สามารถนำไปซื้อขายได้ในตลาดเปิด เพราะไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และแม้ในบางบริเวณราคาประเมินทางราชการจะปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วกว่ารอบ 4 ปี แต่ก็ยังไม่อาจปรับได้ทันราคาตลาดที่แท้จริง ราคาประเมินทางราชการเป็นเพียงราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และไม่มีสัดส่วนที่แน่นอนระหว่างราคาประเมินทางราชการกับราคาตลาดแต่อย่างใด” ดร.โสภณ กล่าวเสริม
ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ราคาที่ดินที่บริเวณรถไฟฟ้ามีการปรับตัวสูงขึ้นมากในรอบ 20 ปี โดยเฉพาะสยามสแควร์ซึ่งปรับตัวสูงขึ้น 325% ในรอบ 20 ปี สีลมที่มีรถไฟฟ้าสายเดียวปรับตัวขึ้น 211% ส่วนเยาวราช ซึ่งเคยมีราคาสูงสุด กลับปรับตัวเพิ่มเพียง 71% เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง
“กรณีนี้พบได้ชัดเจนเมื่อเปรียบเทียบระหว่างเอกมัย กับกล้วยน้ำไท และระหว่างรัชดาภิเษก (ห้วยขวาง) กับถนนพระรามที่ 9 ที่ไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง” ดร.โสภณ กล่าวสรุป
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
