ค่าเช่าออฟฟิศในเมืองพุ่ง ดันดีมานด์เริ่มกระจายออกรอบนอกเมือง โซนบางนา-ตราดรับอานิสงส์ แต่ซัพพลายคุณภาพดียังขาดแคลน คาดมีซัพพลายใหม่เพิ่มในอนาคต
ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ระบุว่าการที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานในย่านธุรกิจหลักๆ ใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น 15% ในรอบปีที่ผ่านมา และปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกราว 6% ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ส่งผลให้หลายบริษัทเริ่มพิจารณาการย้ายสำนักงานออกไปยังทำเลรอบนอก ที่มีค่าเช่าต่ำกว่า แต่ยังคงสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก ซึ่งย่านบางนา-ตราด เป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้น
อย่างไรก็ดี ตลาดอาคารสำนักงานในย่านดังกล่าวกำลังอยู่ในภาวะขาดแคลนอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพเป็นอย่างมาก จึงเป็นโอกาสสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานในทำเลอื่นๆ นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจซึ่งขณะนี้ที่ดินมีราคาปรับตัวสูงขึ้นมากและมีปริมาณจำกัด
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า โดยทั่วไป บางนา-ตราดมีภาพลักษณ์ของการเป็นย่านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ จนเมื่อไม่กี่สิบปีที่ผ่านมา ทำเลแถบนี้ยังได้กลายเป็นย่านธุรกิจที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งด้วย หลังมีการพัฒนาอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าขึ้นเกิดขึ้นตามสองฝั่งถนน
“ในขณะที่การพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในย่านนี้ยังคงมีเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อรองรับการขยายตัวของภาคที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบ รวมถึงลูกค้าจากส่วนอื่นๆ ของกรุงเทพฯ แต่กลับพบว่าไม่มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอีกเลยหลังจากปี 2537 เป็นต้นมา ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานที่มีให้เช่าในย่านบางนา-ตราด ส่วนใหญ่ประกอบด้วยโฮมออฟฟิศและอาคารสำนักงานเก่า ซึ่งหลายๆ อาคารขาดการบริหารจัดการที่ดีและมีรูปแบบรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้าสมัย” นางสุพินท์กล่าว
รายงานจากศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่าย่านบางนา-ตราดมีอาคารสำนักงาน เฉพาะที่เป็นอาคารสูง ไม่รวมโฮมออฟฟิศ คิดเป็นพื้นที่เช่ารวมทั้งสิ้น 296,000 ตารางเมตร และส่วนใหญ่กระจายตัวอยู่ในบริเวณระหว่างแยกบางนา-สุขุมวิทไปจนถึงบางนา-ตราด ก.ม. 10 ซึ่งในจำนวนนี้ มีเพียงประมาณ 30% ที่มีคุณภาพเป็นที่รับได้สำหรับบริษัทผู้เช่าโดยทั่วไป
ในขณะที่ความต้องการเช่าสำนักงานในย่านนี้มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยพิจารณาจากอัตราการว่างของพื้นที่เช่าที่ลดลงเรื่อยๆ โดยขณะนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 17.4% และหากอ้างอิงสถิติย้อนหลังตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา พบว่า อัตราการว่างของพื้นที่เช่าในย่านบางนา-ตราด ปรับตัวลดลงเร็วกว่าอัตราเฉลี่ยรวมสำหรับตลาดอาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ มากถึง 2 เท่า นอกจากนี้ ยังพบว่าอาคารที่มีคุณภาพดีกว่าอาคารอื่นๆ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าไม่ถึง 10%
ด้านนางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่าก่อนหน้านี้ บริษัทที่เช่าออฟฟิศในย่านบางนา-ตราด ส่วนใหญ่เป็นธุรกิจที่จำเป็นต้องอยู่ในทำเลที่มีการสัญจรไปมาได้สะดวกระหว่างย่านศูนย์กลางธุรกิจและอิสเทิร์นซีบอร์ด รวมถึงสนามบินสุวรรณภูมิ แต่ในปัจจุบัน มีบริษัทจากหลากหลายธุรกิจมากขึ้นที่สนใจเช่าออฟฟิศในย่านนี้ เนื่องจากมีค่าเช่าถูกกว่าย่านใจกลางกรุง และระบบสาธารณูปโภครวมถึงการคมนาคมได้รับการพัฒนาให้ดีขึ้น โดยมีบริษัทจำนวนมากที่ย้ายหน่วยงานสนับสนุน (back office) มาไว้ในย่านนี้ แนวโน้มดังกล่าวกำลังขยายตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าสูงและยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีพื้นที่เช่าเหลือจำกัดด้วย ส่งผลให้บริษัทต่างๆ ต้องพิจารณาทำเลรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ
“อย่างไรก็ดี บางนา-ตราด อาจยังไม่พร้อมรองรับความต้องการที่กำลังขยายตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพรับได้ในย่านนี้ส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็มแล้ว ในขณะที่ตลอด 20 ปีที่ผ่านมาไม่มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นเลย จนกระทั่งเมื่อไม่กี่ปีมานี้ที่ค่าเช่าสำนักงานในย่านนี้เริ่มมีการปรับตัวสูงขึ้นมาก” นางสาวยุพากล่าว
อัตราค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยสำหรับพื้นที่สำนักงานในย่านบางนา-ตราดปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากตารางเมตรละ 287 บาทในปี 2553 มาอยู่ที่ 389 บาทในปัจจุบัน ในขณะที่อาคารบางแห่งในย่านนี้มีค่าเช่าสูงถึง 600-650 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งค่าเช่าในระดับนี้ นับว่าสูงมากพอที่จะกระตุ้นให้มีการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ได้
ปัจจุบัน ในย่านดังกล่าวมีอาคารสำนักงานที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างคือ โครงการภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทค ความสูง 29 ชั้น พื้นที่เช่า 31,880 ตารางเมตร ซึ่งเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2559 จะเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอบวกอาคารแรกในย่านบางนา-ตราด
ภาพ: ภาพจำลองอาคารภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทค
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
