ซีบีอาร์อีเผยการชัตดาวน์กรุงเทพฯ ไม่กระทบต่อดีมานด์และราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ เนื่องจากซัพพลายที่ดินแบบฟรีโฮลด์ในปัจจุบันเหลืออยู่น้อยมาก สุขุมวิทครองแชมป์ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นสูงสุด 480% ในรอบ 12 ปี
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง ซีบีอาร์อี ประเทศไทยพบว่าความต้องการที่ดินเพื่อการลงทุนในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีของกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่มาก แม้ในปัจจุบันจะมีความวุ่นวายทางการเมืองเกิดขึ้น แต่ปัญหาดังกล่าวยังไม่ส่งผลกระทบในแง่ลบต่อราคาที่ดินในย่านดังกล่าวในขณะนี้ เพราะที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์หรือฟรีโฮลด์ในทำเลใจกลางกรุงเทพฯ นั้นมีจำนวนจำกัด
ในด้านซัพพลาย มีเจ้าของที่ดินเพียงไม่กี่รายที่ต้องการจะขาย เนื่องจากที่ดินโดยส่วนใหญ่ถือครองโดยเจ้าของที่มีฐานะซึ่งได้รับที่ดินเป็นมรดกตกทอดมาจากครอบครัว และค่าใช้จ่ายในการถือครองที่ดินนั้นอยู่ในระดับที่ต่ำมาก เพราะที่ดินส่วนใหญ่เจ้าของมิได้มีภาระในการชำระหนี้ ตามความเป็นจริงแล้วแทบจะเรียกได้ว่าไม่มีค่าใช้จ่ายหรือแม้แต่ภาษีในการถือครองที่ดินและไม่มีภาษีมรดก ซึ่งหมายความว่าเจ้าของที่ดินโดยส่วนใหญ่แทบจะมิได้มีความจำเป็นที่จะต้องขายที่ดิน ตามปกติแล้ว ธุรกรรมการซื้อขายจะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของที่ดินได้รับข้อเสนอด้านราคาในระดับที่ตนพึงพอใจเท่านั้น
รายงานดังกล่าวยังระบุอีกว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้นมาโดยตลอด โดยมีแรงขับเคลื่อนมาจากความต้องการของผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้เพราะผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมสามารถเสนอซื้อได้ในระดับราคาที่สูงกว่าผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น อันเป็นผลมาจากสัดส่วนผลกำไรจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมอยู่ในระดับที่สูง และได้รับผลตอบแทนในระยะเวลาที่รวดเร็วกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น
จากอดีตที่ผ่านมา การลงทุนในที่ดินย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่สูงที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ หรือคิดเป็นเฉลี่ยราว 15% ต่อปีสำหรับช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจมากพอที่ทำให้ครอบครัวผู้มีฐานะลงทุนซื้อที่ดิน และพัฒนาโครงการเพื่อก่อให้เกิดรายได้แม้ว่าจะได้รับผลตอบแทนในช่วงแรกๆ ในระดับที่ต่ำก็ตาม เพราะให้ความสนใจในมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปมากกว่า
นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่าราคาที่ดินที่มีรูปแปลงเหมาะสมในการพัฒนาโครงการที่ตั้งอยู่ติดถนนสุขุมวิทได้ปรับตัวสูงขึ้นมาถึง 480% นับจากปี 2545 มาอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นย่านที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มในอัตราที่สูงที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับทำเลชั้นดีอื่นๆ ในกรุงเทพฯ ตามมาด้วยย่านสีลม /สาทร ซึ่งราคาเพิ่มสูงขึ้นราว 400% มาอยู่ที่ 1.4 ล้านบาทต่อตารางวา และย่านเพลินจิต / ลุมพินี ราคาเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 320% มาอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา
นอกจากนี้ ราคาที่ดินในย่านรอบนอกกรุงเทพฯ ได้ปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมากในทำเลที่การก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนสายใหม่ๆ มีความคืบหน้า ซึ่งมีส่วนกระตุ้นให้มีความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากยิ่งขึ้น อาทิเช่นย่านรัตนาธิเบศร์ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ราคาที่ดินในย่านนี้ได้พุ่งสูงขึ้น 30 – 50% ต่อปีนับตั้งแต่เริ่มการก่อสร้างระบบรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยซีบีอาร์อีคาดว่าการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนจะส่งผลต่อราคาที่ดินในทำเลอื่นๆ ของย่านรอบนอกกรุงเทพฯ ในลักษณะที่ใกล้เคียงกัน
ในขณะที่ย่านซีบีดีจะยังคงเป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดอยู่ต่อไปสำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการชั้นดี ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า และที่พักอาศัย แม้ที่ดินที่เหมาะสมกับการพัฒนาในทำเลนี้จะมีปริมาณจำกัดก็ตาม
“ความต้องการที่ดินในทำเลใจกลางซีบีดีของกรุงเทพฯ ยังมีอยู่มาก แต่ผู้ขายในปัจจุบันมักจะบอกขายในลักษณะที่เป็นราคาขายในอนาคตเพราะไม่มีความจำเป็นใดๆ ที่จะต้องรีบเร่งขายที่ดิน ดิฉันเชื่อว่าตลาดซื้อขายที่ดินจะยังคงเป็นตลาดที่มีความเคลื่อนไหวตลอดในปี 2557 นี้หากผู้ขายยินดีที่จะพิจารณาขายตามราคาตลาดในปัจจุบัน” นางกุลวดีกล่าวทิ้งท้าย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ