หลังจากที่สถานการณ์บ้านเมืองเริ่มส่อแววเข้ารูปเข้ารอย หรืออย่างน้อยดีกรีความวุ่นวายลดน้อยลงมาก หลายฝ่ายต่างเริ่มมองเห็นถึงแนวโน้มอันสดใสของประเทศไทยในช่วงครึ่งปีหลัง เช่นเดียวกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ระดับความเชื่อมั่นของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคเริ่มที่จะปรับตัวดีขึ้น แต่ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 นี้จะเป็นเช่นไรนั้น วันนี้ DDproperty.com ได้มีโอกาสนั่งคุยกับผู้ที่เปรียบได้กับเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยอย่าง รศ.มานพ พงศทัต ถึงแนวโน้มของภาคธุรกิจนี้ในช่วงที่เหลือของปีม้าไฟ
อาจารย์มีมุมมองต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้อย่างไร?
ครึ่งปีหลังนี้ หวังว่าสถานการณ์ทางการเมืองคงจะสเถียรกว่านี้ แต่ไม่เชื่อว่าการแก้ปัญหาระยะยาวจะสามารถเห็นเป็นรูปเป็นร่างได้ในเร็ววัน ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะถูกลากยาวไปอีกระยะหนึ่ง ถึงแม้รัฐบาลจะพยายามออกมาตรการมากระตุ้นธุรกิจ แต่การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลา ยอดขายที่ผ่านมาในไตรมาสที่ 1 และไตรมาส 2 มันดูสูงผิดปกติในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้ วิธีอธิบายปรากฏการณ์นี้ก็คือ ผู้ประกอบการกำลังขายสินค้าที่เปิดตัวมาเมื่อ 2 ปีที่แล้ว ดังนั้นตัวเลขที่กำลังพูดถึงนี้คือยอดโอน ซึ่งยอดโอนในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมาสูง
ต้องเข้าใจว่าธุรกิจอสังหาฯ ไม่ได้เหมือนหุ้นที่จะดูผลได้ในปีต่อปี แต่ธุรกิจนี้จะมีระยะเวลาเป็นวงจรของมันที่เรียกว่า Lagging time ซึ่งครั้งนี้น่าจะยืดยาวไปจนถึงปลายปีต่อเนื่องไปยังต้นปีหน้า
ในขณะที่การก่อสร้างก็ชะลอตัว เช่นเดียวกับยอดขาย ถามว่าจะชะลอไปแค่ไหน ตอบไม่ได้ อย่างน้อยที่สุดต้องรอดูถึงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ว่าจะเป็นอย่างไร สิ่งที่ต้องกระตุ้นคือความมั่นใจของผู้ซื้อ
ความต้องการในอดีตนั้นจะพบว่าไม่ใช่ความต้องการที่แท้จริงแต่เป็นดีมานด์เทียม เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยถูก โดยในปีที่ผ่านมามีคนซื้อเพื่ออยู่จริงๆ เป็นบ้านหลังแรก เพียง 30% ส่วนอีก 70% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนกับเก็งกำไรเสียมากกว่า
นอกจากเศรษฐกิจ-การเมืองที่เป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ แล้ว มีปัจจัยอื่นๆ อีกหรือไม่?
เรื่องแรงงานที่ขาดแคลน เชื้อเพลิงที่ยังคงแพงขึ้นเรื่อยๆ จนส่งผลกระทบให้ราคาข้าวของต่างๆ สูงขึ้น ค่าก่อสร้างราคาสูงขึ้น
อย่างไรก็ดี ความสเถียรของการเมืองยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ อย่างที่พูดๆ กันว่าถ้าการเมืองไม่นิ่ง ปากท้องของประชาชนก็จะลำบาก ความมั่นใจของนักลงทุนก็ไม่มี พอไม่มีการลงทุนก็ไม่มีงาน พอไม่มีงาน คนก็ว่างงานเพิ่มขึ้น เป็นลูกโซ่แบบนี้ ดังนั้นความมั่นใจจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก นอกจากตลาดจะต้องเติบโตแล้ว ความมั่นใจก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วย
สิ่งที่ถือเป็นความท้าทายของตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง สำหรับผู้ประกอบการ มีอะไรบ้าง?
ผู้ประกอบการทุกขนาดจะต้องรู้จักบริหารความเสี่ยงของตัวเอง มีการประเมินว่าตัวเองจะอยู่รอดไหม ความเสี่ยงดูตรงไหน ถ้านึกว่าปีนี้จะขายได้เท่านี้ ได้กำไรเท่านี้ เราจะคิดผิด ปีนี้รักษาชีวิตให้รอดก่อน แล้วค่อยไปว่ากันปีหน้า
วิธีการรักษาชีวิตให้รอดคือดูวิธีบริหารเงินสด (cash flow) ภาวะที่เศรษฐกิจตกต่ำก็กำเงินสดไว้ และปล่อยของที่มีอยู่ในสต็อกออกให้หมดเพื่อให้ได้รายได้เข้ามา จริงๆ ผู้ประกอบการเองส่วนใหญ่ก็เคยมีประสบการณ์ท่ามกลางตลาดที่ชะลอตัวมาบ้าง โดยเฉพาะผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ จะเห็นได้ว่าช่วงนี้เริ่มมีการออกพันธบัตร หุ้นกู้ เพื่อนำเงินมาหมุนเวียน ซึ่งหากเป็นผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กคงไม่สามารถทำได้
ความท้าทายในส่วนของผู้ซื้อ/ นักลงทุนคืออะไร?
ผู้ซื้อมี 3 ประเภท คือ ซื้อเพื่ออยู่จริง ที่บอกว่ามีอยู่ราว 30% ซึ่งช่วงนี้จะเป็นตลาดของคนกลุ่มนี้ ก่อนจะตัดสินใจซื้อให้เลือกให้ดี คิดให้ดี ถ้าจำเป็นต้องซื้อก็ซื้อ กลุ่มที่สองซื้อเพื่อลงทุน ซื้อกันที 5-6 ยูนิต วางดาวน์นิดเดียว พวกนี้เตรียมตัวเจ็บตัวได้ แต่อย่าถึงกับให้เสียชีวิต และกลุ่มที่สามคือพวกซื้อเก็งกำไร
คนที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรต่างกันตรงที่ คนที่ซื้อแบบแรกจะมีการโอนเพื่อไปขายหรือปล่อยเช่าต่อ ในขณะที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะไม่มีเครดิตโอน จะขายใบจองท่าเดียว ซึ่งกลุ่มหลังเนี่ยแหละจะเป็นตัวสร้างปัญหาให้กับตลาด
อสังหาฯ ที่มาแรงหรือน่าจะขายดีในช่วงครึ่งปีหลัง คืออะไร?
อย่างน้อยที่สุดคงหนีไม่พ้นคอนโดฯ ขายดีหรือไม่ดีไม่รู้ แต่คอนโดฯ เป็นสินค้าประจำเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยว และต้องเป็นคอนโดฯ ยูนิตขนาดเล็ก 22-30 ตารางเมตร ราคา 3 ล้านกว่าๆ เจาะกลุ่มผู้ซื้อเป็นคนชั้นกลางซื้อในโซนรอบๆ เมือง
ส่วนตลาดบ้านมือสองนั้น แม้ในเมืองไทยตลาดจะยังค่อนข้างจำกัด เพราะราคาบ้านมือหนึ่งกับมือสองยังห่างกันไม่มาก แต่ก็มีแนวโน้มที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นกว่าแต่ก่อน คนไทยรุ่นใหม่ยอมซื้อบ้านมือสองเนื่องจากเรื่องของทำเล
“ซื้อ” ตอนไหนดีที่สุด?
ถ้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซื้อตอนนี้ดีที่สุด คนที่ยังไม่มีบ้านเลย และจำเป็นต้องซื้อ ณ ตอนนี้ ซื้อเถอะ แต่ถ้ารอได้ ไม่รีบร้อนก็อาจจะรอให้สิ่งต่างๆ มันเริ่มเข้าที่เข้าทางก่อนสักนิดแล้วเรารู้สึกมั่นใจ มั่นคงอีกสักนิดค่อยซื้อก็ได้
เริ่มมีข่าวลือว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะถึงจุดตกต่ำในไม่กี่ปีต่อจากนี้ คิดว่าจริงหรือไม่?
ยังไม่รู้ เพราะอสังหาฯ ก็เหมือนคลื่น มีขึ้นมีลง และทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงการบริหารประเทศมักจะมีการกระตุ้น เป็นภาวะปกติ ของทุกๆ ธุรกิจ เราเพียงแต่ทำความเข้าใจกับมันว่าช่วงนี้เป็นอย่างไร และค่อยๆ ปรับตัวกันไป
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ
ทีซีซีฯทุ่มกว่า3พันล้านปรับปรุงโรงแรมย่านสุขุมวิท
ปชช.เฮ ต่ออายุรถไฟ-รถเมล์ฟรีอีก6เดือน
ทีซีซีฯทุ่มกว่า3พันล้านปรับปรุงโรงแรมย่านสุขุมวิท
ปชช.เฮ ต่ออายุรถไฟ-รถเมล์ฟรีอีก6เดือน