ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ เนื้อหอมหลังความเชื่อมั่นในกลุ่มเศรษฐีไทยเริ่มกลับมาอีกครั้ง ในขณะที่กำลังซื้อจากนักลงทุนฮ่องกง-สิงคโปร์ฟื้นตัวโดยเฉพาะสินค้าระดับไฮเอนด์ ฟันธงค่าเช่าห้องชุด2-4ห้องนอนในCBDจะปรับขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 25 ปี
จากรายงานแนวโน้มตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ ฉบับล่าสุดโดยบริษัทที่ปรึกษา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่าในปี 2558 ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก แต่ความต้องการที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องจะทำให้นักลงทุนที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดยังคงมองเห็นถึงโอกาสในการลงทุน โดยซีบีอาร์อีเริ่มเห็นถึงการกลับมาของนักลงทุนชาวต่างชาติอันเป็นผลมาจากสถานการณ์ทางการเมืองที่มั่นคงมากขึ้นและการขาดโอกาสการลงทุนในประเทศของตนเอง
โดยภาพรวมตลาดยังคงสดใส โดยเฉพาะโครงการระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ แม้ว่าในปี 2557 จะเป็นปีที่ดูไม่คึกคัก แต่กลับมีการทำลายสถิติราคาคอนโดฯ ที่ระดับราคามากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร ถึง 5 โครงการด้วยกัน ได้แก่ 185 ราชดำริ ที่ราคา 330,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเดอะ สุโขทัย เรสซิเดนเซส เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ และมาร์ค สุขุมวิท ที่ราคา 310,000 บาทต่อตารางเมตร
“ตลาดคอนมิเนียมหรูได้พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็นตลาดที่แข็งแกร่งและมีอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับที่ต่ำมาก ต่างจากตลาดเก็งกำไร” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี กล่าว
“การที่โครงการเหล่านี้สามารถแตะราคาในระดับดังกล่าวได้ แน่นอนว่าทำเลที่ตั้งมีบทบาทที่สำคัญมาก แต่โครงการเหล่านี้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ในหลายข้อ ไม่ว่าจะเป็นความเข้าใจในความต้องการของตลาดในเรื่องขนาดห้อง รูปแบบสถาปัตยกรรมและการออกแบบภายใน การจัดวางพื้นที่ห้องและประโยชน์การใช้สอย การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์คุณภาพสูง และการใส่ใจในรายละเอียด รวมทั้งจุดขายในด้านอื่นๆ เช่น การบริหารอาคารโดยเครือโรงแรมระดับสากล วิวทิวทัศน์ และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือตั้งอยู่ในย่านชั้นนำ” นางสาวอลิวัสสา กล่าวเพิ่มเติม
ราคาคอนโดฯ ที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้ราคาคอนโดฯ ที่นำมาขายต่อหรือรีเซลปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย โครงการที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีและตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี อย่างเช่น แอทธินี เรสซิเดนซ์ และเดอะ พาร์ค ชิดลม สามารถทำราคาได้มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ขายเมื่อ 10 ปีที่แล้วที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จถึงเท่าตัว
ซีบีอาร์อีประเมินว่า จะมีคอนโดฯ กว่า 100,000 ยูนิตที่จะแล้วเสร็จในอีก 18 เดือนข้างหน้าเข้าสู่ตลาดในทำเลมิดทาวน์และชานเมือง โดยส่วนใหญ่จะเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน
“ผู้ประกอบการหลายรายรายงานอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับ 15-20% แต่บททดสอบที่แท้จริงจะมาถึงในช่วงที่ต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ เหล่านี้ คำถามก็คือ ผู้ประกอบการจะสามารถเปลี่ยนยอดขายในช่วงระหว่างดำเนินการก่อสร้างให้เป็นการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อได้หรือไม่ หรือผู้ที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะผิดสัญญาหรือไม่เพราะไม่สามารถขายห้องต่อได้ หรือ ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจะสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่เพราะกฎระเบียบในการให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้น” รายงานฉบับดังกล่าวตั้งข้อสังเกต
สำหรับประเภทของที่อยู่อาศัยที่น่าจับตาในปีนี้ ได้แก่ ที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว เนื่องจากมีดีมานด์จากกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขึ้น ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่เลือกคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์และชานเมือง เพราะราคาต่อตารางเมตรในทำเลดังกล่าวสูงกว่าทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นผลมาจากราคาค่าก่อสร้างของคอนโดฯ ที่สูงกว่า
คอนโดฯ ขนาด 100 ตารางเมตรบนถนนรัตนาธิเบศร์ตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงจะมีราคาประมาณ 7 ล้านบาท ซึ่งในราคานี้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตารางเมตรที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีในแนวรถไฟฟ้าสีม่วงไม่ถึง 1 – 2 กิโลเมตร
ทั้งนี้ ความต้องการคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์และชานเมืองจะจำกัดอยู่ที่ห้องขนาด 1 ห้องนอน จากการที่ราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะราคาที่ดินที่แพงขึ้น ส่งผลให้ทาวน์เฮ้าส์เป็นทางเลือกที่จับต้องได้มากที่สุดและเป็นโครงการแนวราบประเภทที่ได้รับความนิยมมากที่สุด
ในขณะที่ตลาดให้เช่าในปี 2558 ยังมีแนวโน้มที่ดีจากจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และส่วนใหญ่เป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัยมากกว่าซื้อ โดยส่วนมากเป็นความต้องการที่พักอาศัยขนาด 2 – 3 ห้องนอนซึ่งมีปริมาณมากกว่าซัพพลายที่มีอยู่ในตลาด
“คอนโดฯ รุ่นใหม่ส่วนใหญ่เป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน และมีการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ใหม่เพียงไม่กี่แห่ง ทำให้ห้องขนาด 2 – 4 ห้องนอนที่นำมาปล่อยเช่าในย่านที่ได้รับความนิยมมากที่สุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติอย่างสีลม สาทร และสุขุมวิทมีจำนวนจำกัด”
ในปี 2558 มีอพาร์ทเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติเพียง 2 แห่งเท่านั้นที่จะเปิดให้บริการในย่าน CBD ได้แก่ เดอะ ฟิโล เรสซิเดนส์ ในซอยสุขุมวิท 24 และ เดอะ วิลโลว์ส ในซอยสาทร-นราธิวาส 7
นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ ผู้อำนวยการ แผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี กล่าวว่านับเป็นช่วงที่ตลาดมีความคึกคักทีเดียว เพราะมีผู้เช่าชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในปีนี้ ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ค่าเช่าต่อเดือนสำหรับห้องขนาด 2 – 4 ห้องนอนจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 25 ปี และนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าจะได้รับประโยชน์อย่างมากจากแนวโน้มนี้
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
