เจแอลแอลมอง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเหมือนเหรียญสองด้าน การเลื่อนเวลาพิจารณาออกไปถือเป็นข้อดีเนื่องจากทุกภาคส่วนจะได้มีเวลาศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมมากขึ้น
หลังจากที่มีกระแสวิพากษ์วิจารณ์ต่อแนวคิดการออกพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่อย่างกว้างขวางในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากประชาชนทั่วไปและภาคธุรกิจเกิดความกังวลเกี่ยวกับภาระภาษีที่จะเพิ่มขึ้นดังกล่าว ล่าสุด รัฐบาลได้ประกาศให้เลื่อนการพิจารณาเรื่องดังกล่าวออกไปเพื่อศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม ทำให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมีเวลามากขึ้นในการถกเถียงและวิเคราะห์ข้อดี-ข้อเสียของพ.ร.บ.นี้
เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ มองว่าโดยหลักการ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นสิ่งที่มีประโยชน์ทั้งสำหรับนโยบายการคลังของประเทศ และสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดี แนวคิดการจัดเก็บภาษีใหม่ใดๆ ก็ตาม ไม่เฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น มักได้รับการต่อต้านจากสาธารณะอย่างกว้างขวาง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่พบเห็นได้ในหลายๆ ประเทศทั่วโลก ดังนั้น การเปิดโอกาสและพื้นที่ให้มีการพูดคุยแลกเปลี่ยนความเห็นของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อสร้างความเข้าใจและหาแนวทางลดผลกระทบเชิงลบ จึงน่าจะเป็นแนวทางที่เหมาะสม
ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างน่าจะมีส่วนช่วยในการกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อมีการกำหนดให้ใช้เพดานภาษีสูงสุดสำหรับที่ดินรกร้างที่ไม่มีการใช้ประโยชน์
นอกจากนี้ การจัดเก็บภาษีน่าจะมีส่วนช่วยให้มีการซื้อขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรลดลง เนื่องจากภาษีใหม่จะเป็นภาระทางการเงินสำหรับผู้ที่ถือครองที่ดิน และเพิ่มความเสี่ยงให้กับนักเก็งกำไร ในกรณีที่ต้องถือครองที่ดินไว้นานกว่าที่คาดไว้ โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยม
การซื้อขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรที่ลดลง น่าจะมีส่วนช่วยในการชะลอไม่ให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่อื่นๆ พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจนเกินไป ดังที่เกิดขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ การเก็งกำไรที่ลดลงน่าจะมีส่วนช่วยให้ผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินสำหรับทำประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไปหรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อที่ดินได้ในราคาที่ไม่ได้ถูกผลักดันให้สูงเกินจริงจากการเก็งกำไร ซึ่งจะทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในทำเลที่ดีมีความเป็นไปได้มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้กับส่วนขยายของระบบขนส่งมวลชน
ในระยะยาว คาดว่าระบบการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น เนื่องจากการจะจัดเก็บภาษีให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ภาครัฐฯ จะต้องมีการจัดเก็บและเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ครอบคลุมและเป็นปัจจุบันมากกว่าที่เป็นอยู่ การมีข้อมูลที่โปร่งใสมากขึ้นจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อ-ขาย หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดี การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างย่อมมีผลกระทบต่อคนจำนวนมากที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดินหรืออื่นๆ ซึ่งผลกระทบที่เกิดขึ้นจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลธรรมดาหรือบริษัทถือครอง
นอกจากนี้ ผู้มีรายได้น้อยแต่อาศัยอยู่ในทำเลดีในหัวเมืองใหญ่ๆ ที่ที่ดินมีราคาสูง จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอย่างไม่ต้องสงสัย ดังที่เกิดขึ้นในหลายๆ แห่งทั่วโลก แต่ภาครัฐฯ สามารถออกมาตรการต่างๆ เพื่อลดผลกระทบได้
ในกรณีของกรุงเทพฯ จะพบว่าในทำเลดีๆ หลายทำเล อาจมีสิ่งปลูกสร้างหลายประเภทและหลายระดับปะปนอยู่ในย่านเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวราคาแพง คอนโดมิเนียมราคาปานกลาง ลงไปจนถึงอพาร์ทเมนต์ให้เช่าราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งการผสมผสานที่เกิดขึ้นนี้ เป็นวิถีสังคมเมืองรูปแบบหนึ่งที่อาจไม่สามารถพบเห็นได้ในหลายประเทศ แต่กรุงเทพฯ มีปรากฏการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นได้เพราะยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามามีอิทธิพลต่อรูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
ทั้งนี้ เมื่อนำระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามาใช้ เจ้าของอพาร์ทเมนต์ให้เช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย อาจจำเป็นต้องผลักภาระด้านภาษีออกไปโดยการขึ้นค่าเช่าทดแทน ซึ่งอาจทำให้ค่าเช่าสูงขึ้นกว่าที่ผู้เช่าเดิมจะรับได้และต้องย้ายออกไปอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปหรือเดินทางไม่สะดวกเช่นเคย
ส่วนผู้เช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานหรือพื้นที่ร้านค้าในศูนย์การค้าอาจต้องจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากเจ้าของอาคารหรือศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่จะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไปให้กับผู้เช่า
เจแอลแอลมองว่าการที่กระทรวงการคลังปรับท่าทีใหม่โดยเสนอให้เริ่มด้วยการเก็บภาษีในอัตราระดับที่ต่ำมาก (ก่อนที่จะค่อยๆ ปรับขึ้นในระยะต่อๆ ไป) นับเป็นแนวทางที่เหมาะสม ในระหว่างนี้ โดยเชื่อว่าภาครัฐฯ จะสามารถระดมความคิดเห็นจากหลากหลายฝ่ายทั้งภาครัฐฯ และเอกชนเพื่อหาแนวทางในการกำหนดรายละเอียดของพ.ร.บ.ให้เกิดประโยชน์และลดผลกระทบต่อประชาชนให้ได้มากที่สุด
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
