เวลาเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมา เรามักจะใช้ภาษาง่ายๆ ว่า “ต่อเติมบ้าน” แต่ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า “ดัดแปลง” ซึ่งกินความกว้างกว่าต่อเติม และหากการต่อเติมของเราเข้าเกณฑ์ของคำว่า “ดัดแปลง” ใน พ.ร.บ. นี้ เราก็ต้องทำตามหลักเกณฑ์ที่พูดถึงข้างล่างนี้
ซึ่งคำว่า “ดัดแปลง” ตาม พ.ร.บ. นี้คือ “การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม” ดังนั้น การต่อเติมที่หลายคนทำกัน คือต่อเติมครัวด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ จึงถือว่าเป็นการดัดแปลงตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเสมอนะครับ
หลักคือต้องขออนุญาตก่อน
หลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยคือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (มาตรา 21 และ 39 ทวิ) ซึ่งมีหลักง่ายๆ สรุปได้ว่าการดัดแปลงอาคารจะต้อง (ก) ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ(ข) ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นซึ่งเราจะพูดถึงในหัวข้อข้างล่างนี้ซึ่งคำว่า “อาคาร” นั้นรวมไปถึงบ้านจัดสรรทั้งหมดเลยครับ
ขออนุญาตจากใคร?
อยากจะต่อเติมบ้าน ก็ต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ที่บ้านของเราตั้งอยู่ครับ คือถ้าตั้งอยู่ในกทม. ก็ให้ขอ หรือแจ้งผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครโดยเดินเรื่องผ่านสำนักงานเขต กทม. ที่บ้านเราตั้งอยู่ หรือถ้าต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) โดยเดินเรื่องผ่าน อบจ.
5 ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาต
การต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องเล็กน้อย ซึ่งกฎหมายก็อนุโลมว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานครับ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้น และสามารถทำได้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528) เลยมีดังนี้
1.การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
2.การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
3.การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา คาน ฐานราก) และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่เราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอแม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะเหมือนเดิมทุกอย่างก็ตาม
4.การเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
5.การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) และการดำเนินการพวกนี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
ต่อเติมได้แต่ต้องทำตามกฎระยะร่น หรือระยะห่างด้วยเสมอ
นอกจากนี้ กฎหมายบ้านเรายังมีหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่น หรือระยะห่างระหว่างอาคารกับที่ด้านข้าง หรือถนนอีก ซึ่งเราจะดัดแปลงให้ฝ่าฝืนหลักเกณฑ์พวกนี้ไม่ได้เช่นกัน ไม่ว่าเราจะได้รับอนุญาตในการดัดแปลงหรือไม่ก็ตาม ข้อจำกัดหลักๆ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543)
สุดท้ายนี้ ต้องยอมรับกันว่าการต่อเติมบ้านส่วนใหญ่มักจะไม่ได้รับอนุญาต หรือต่อเติมกันแบบไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์กันสักเท่าไหร่ ซึ่งเราก็หวังว่าบทความนี้จะช่วยเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมายด้านนี้ให้พวกเรารับรู้กันมากขึ้น เพราะถ้าทุกคนทำตามกฎเกณฑ์ที่กำหนด ก็คงจะลดปัญหาเพื่อนบ้านทะเลาะกัน หรือมองหน้ากันไม่ติด เพราะต่อเติมบ้านกันแบบไม่เกรงใจได้พอสมควรทีเดียวครับ
ภาพ via Walrus-Home Facebook
เกี่ยวกับผู้เขียน
พงษ์ธร ปัทมจินตธำรง กรรมการผู้จัดการและผู้ก่อตั้งบริษัทวอลรัส โฮม จำกัด www.walrushome.net หากมีข้อสงสัยหรือคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ walrushome@gmail.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
