ไขข้อข้องใจทำไมราคาประเมินจากทางการจึงต่ำกว่าราคาตลาด

ประธาน AREA ออกโรงไขข้อข้องใจ ราคาประเมินอสังหาฯ ของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาดเนื่องจากเป็นการประเมินเพื่อการเสียภาษี ไม่ได้สะท้อนถึงมูลค่าตลาดที่แท้จริง ชี้ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ อยู่ในย่านศูนย์กลางพื้นที่ค้าปลีกไม่ใช่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA แสดงความคิดเห็นต่อราคาประเมินทางราชการหรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์ว่า ราคาดังกล่าว นั้นเป็นราคาที่ทางราชการประเมินเพื่อการเสียภาษีเป็นสำคัญ ซึ่งไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาด แม้ว่าจะไม่ได้มีสัดส่วนที่แน่ชัดว่าราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดกี่เปอร์เซ็นต์ แต่เกือบทั้งหมดต่ำกว่าราคาตลาดอยู่แล้ว

แม้ในช่วงที่ผ่านมา จะมีข่าวออกมาว่าราคาที่ดินทางราชการตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่ม 10-20% ในความเห็นของประธานฯ AREA มองว่าเป็นอัตราการปรับที่เพิ่มขึ้นน้อยมาก เนื่องจากในแต่ละปีราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มเฉลี่ย 10% โดยเฉพาะในรอบ 1 ปีล่าสุด (2556-2557) ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มสูงมาก โดยตามแนวรถไฟฟ้า BTS ปรับขึ้น 8.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 8.9% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 14.0%

ในขณะที่ในแนวรถไฟฟ้าระบบ MRT ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 8.5% รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้น 9.8% สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มขึ้น 8.6% และสายหัวลำโพง-บางแค เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 12.4%

นอกจากนี้ ราคาประเมินราชการอาจแตกต่างกับราคาตลาดมากได้ในบางบริเวณ อาทิ บริเวณชายหาดเฉวงและถนนเลียบหาดเฉวง โดยนายสัญญา นาคบุตร ผู้จัดการสำนักงานภาคใต้ของ AREA ประเมินไว้ 300,000 บาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 10,000 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 3.3% ของราคาตลาด

ส่วนราคาที่ดินใกล้เทสโก้ โลตัส หาดเฉวง ที่มีราคาตารางวาละ 40,000 บาทในปัจจุบัน ราคาประเมินราชการกลับอยู่ที่เพียง 5,000 บาท หรือเท่ากับ 12.5% ของราคาตลาดเท่านั้น

“ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เราจะใช้ราคาทางราชการเพื่อเป็นฐานในการตั้งราคาซื้อขายไม่ได้ เพราะราคาดังกล่าวใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การเสียภาษีของทางราชการเป็นสำคัญ ผู้ซื้อและผู้ขายสมควรประเมินตามราคาตลาดให้ถ้วนถี่ก่อนการซื้อขายจริงต่อไป” ดร.โสภณกล่าว

นอกจากนี้ ดร.โสภณยังได้ตั้งข้อสังเกตว่าการที่กรมธนารักษ์ประเมินให้ราคาที่ดินในย่านสีลมมีราคาสูงสุด (850,000 บาทต่อตารางวา) ซึ่งต่างจากการสำรวจของ AREA ที่พบว่าทำเลที่ราคาที่ดินสูงสุดได้แก่ ย่านพระราม 1-เพลินจิต (ตามแนวรถไฟฟ้าสยาม ชิดลม เพลินจิต) ซึ่งประเมินไว้ตารางวาละ 1.75 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2557 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 1. 95 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558 นั้น นั่นเป็นเพราะกรมธนารักษ์อาจมองว่าสีลมเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ (Financial District หรือ Central Business District: CBD) แต่ AREA มองว่าสำหรับกรุงเทพฯ นั้นพื้นที่ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดเป็นศูนย์กลางการค้าปลีก (Central Retail Centre) นั่นก็คือบริเวณถนนพระรามที่ 1-เพลินจิต ซึ่งเหมาะที่จะสร้างศูนย์การค้าและน่าจะมีผู้มาใช้บริการมากเป็นพิเศษ และมีรถไฟฟ้าถึง 2 สายมาเชื่อมกัน ในขณะที่ย่านสีลมมีรถไฟฟ้าสายเดียว และไม่ใช่ย่านธุรกิจค้าปลีกนั่นเอง

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com

อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่