จากครั้งก่อนเราได้ชวนคุณไปทำความรู้จักการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แบบการันตีผลตอบแทนไปแล้ว ซึ่งการลงทุนในลักษณะนี้จะแตกต่างจากการที่ผู้ลงทุนซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่าด้วยตนเอง ตรงที่โครงการจะรับผิดชอบนำคอนโดของผู้ลงทุนไปจัดการปล่อยเช่าเอง ซึ่งการรับประกันผลตอบแทนนั้นดีหรือไม่ ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนอย่างไร มีสิทธิพิเศษแบบไหน รวมไปถึงมีเงื่อนไข ข้อจำกัดและความเสี่ยงในการลงทุนอะไรบ้าง พบคำตอบได้ในบทความครั้งนี้จาก DDproperty
ผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แบบการันตีผลตอบแทน
ในการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แบบการันตีผลตอบแทนนั้น อัตราผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับนั้นจะระบุในลักษณะ ดังนี้
อัตราผลตอบแทนต่อปี (%) จากมูลค่าคอนโด (บาท) ในช่วงระยะเวลาที่การันตีผลตอบแทน (ปี)
ซึ่งผู้ลงทุนสามารถหาผลตอบแทนที่จะได้รับในแต่ละปีได้โดย นำอัตราผลตอบแทนมาคูณกับราคาคอนโดที่ซื้อ
ผลตอบแทนแต่ละปี (บาท) = อัตราผลตอบแทนต่อปี (%) x ราคาซื้อคอนโด (บาท)
และสามารถทราบผลตอบแทนที่จะได้รับตลอดระยะเวลาที่การันตีผลตอบแทนได้โดย นำผลตอบแทนแต่ละปีมาคูณด้วยระยะเวลาที่การันตีผลตอบแทน ดังนี้
ผลตอบแทนทั้งหมดตลอดระยะเวลาการันตี (บาท) = ผลตอบแทนแต่ละปี (บาท) x ระยะเวลาการันตีผลตอบแทน (ปี)
ตัวอย่าง
อัตราผลตอบแทน 8% ต่อปี จากมูลค่าคอนโด 2.8 ล้านบาท การันตีผลตอบแทน 8 ปี
ดังนั้น ณ สิ้นปี ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทน = 2,800,000 x 8% = 224,000 บาท
และตลอดระยะเวลาที่การันตีผลตอบแทน ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนทั้งหมด = 224,000 x 8 = 1,792,000 บาท
เงื่อนไขและข้อจำกัดในการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แบบการันตีผลตอบแทน
จากผลตอบแทนในรูปแบบตัวเงินจากการลงทุน ซึ่งเราได้แสดงวิธีคำนวณไปแล้วข้างต้นนี้ อีกสิ่งหนึ่งที่ผู้ลงทุนควรให้ความสนใจก็คือเงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆ ที่ระบุเอาไว้เพิ่มเติมในการลงทุน ดังนี้
เงื่อนไขเวลาการจ่ายผลตอบแทน
ในสัญญาหรือข้อตกลงการลงทุนจะระบุเอาไว้อย่างชัดเจนถึงกำหนดเวลาที่จะมีการจ่ายผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน บางโครงการอาจจ่ายผลตอบแทน ณ สิ้นงวด ซึ่งงวดในที่นี้อาจหมายถึงช่วงระยะเวลา 1 เดือน แบบการจ่ายค่าเช่าทั่วๆ ไปที่เราคุ้นเคยดีก็ได้ หรืออาจกำหนดให้ 1 งวดเท่ากับ 3 เดือน ซึ่งหมายถึงจะจ่ายผลตอบแทนทุกๆ 3 เดือน
เงื่อนไขรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน
ในสัญญาหรือข้อตกลงจะระบุถึงวิธีหรือรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วผลตอบแทนจะอยู่ในรูปแบบตัวเงิน (บาท) แต่ก็มีในบางกรณีที่โครงการเลือกจ่ายผลตอบแทนบางส่วนในรูปแบบอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงิน เช่น Point หรือคะแนนสะสม แทนหน่วยเงิน (บาท) ซึ่งพอยต์นี้จะสามารถนำไปใช้ได้ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้เท่านั้น ลักษณะเช่นเดียวกับคะแนนสะสมของบัตรเครดิต ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด
ข้อจำกัดของการประกันอัตราผลตอบแทน
ในสัญญาจะระบุถึงอัตราผลตอบแทนในช่วงเวลาที่ประกันผลตอบแทนซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับอย่างชัดเจน โดยทั่วไปจะเป็นอัตราผลตอบแทนต่อปี ซึ่งหมายความว่าผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในอัตราที่คงที่ในทุกๆ ปี ในช่วงเวลาที่มีการันตีผลตอบแทน แต่อย่างไรก็ตามโครงการสามารถระบุเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีก็ได้ ซึ่งหมายความว่าผู้ลงทุนจะไม่ได้รับอัตราผลตอบแทนที่คงที่ในแต่ละปี แต่อัตราผลตอบแทนอาจปรับขึ้นในลักษณะขั้นบันได การละเลยรายละเอียดในส่วนนี้อาจทำให้ผู้ลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนตามแผนที่คาดหวังไว้ได้
สิทธิพิเศษสำหรับผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด แบบการันตีผลตอบแทน
นอกจากผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด แบบการันตีผลตอบแทนแล้ว ในหลายๆ โครงการยังมีข้อเสนอพิเศษที่เป็นสิทธิประโยชน์แก่ผู้ลงทุน ดังนี้
สิทธิเข้าพักฟรีในโครงการที่กำหนด
การให้สิทธิเข้าพักฟรีในโครงการโดยระบุเป็นจำนวนวันต่อปี ถ้าเป็นโครงการทที่บริหารโดยผู้ประกอบการโรงแรมก็อาจจะสามารถเลือกใช้สิทธิเข้าพักฟรีในโครงการอื่นๆ ที่โรงแรมบริหารอยู่ได้ ถ้าหากไม่ได้ให้พักฟรีก็อาจจะให้เป็นส่วนลดแทน หรือแบ่งผลตอบแทนส่วนหนึ่งมาจ่ายในรูปแบบคะแนนสะสม (Point) เพื่อนำไปแลกสิทธิเข้าพักในโรงแรม รีสอร์ทต่างๆ ก็ได้ เป็นต้น
รับซื้อคอนโดคืนในราคาที่กำหนด
และในบางโครงการก็ยังมีสิทธิพิเศษเพิ่มเติมขึ้นมาจากการประกันผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า ด้วยให้สิทธิผู้ลงทุนขายคอนโดกลับคืนแก่โครงการในราคาที่ผู้ลงทุนซื้อมา ซึ่งหมายถึงการประกันราคาซื้อกลับ ซึ่งจะมีรายละเอียดเพิ่มเติมในเงื่อนไขรับซื้อคืน
ความเสี่ยงจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แบบการันตีผลตอบแทน
ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง การลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แบบการันตีผลตอบแทน ก็ตกอยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันนี้ แม้ว่าจะมีการประกันความเสี่ยงจากความผันผวนของผลตอบแทนไว้แล้ว แต่ผู้ลงทุนก็ควรตระหนักว่าความเสี่ยงจากการลงทุนก็ไม่ได้หมดไปเสียทีเดียว ซึ่งความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้จากการลงทุน แบบการันตีผลตอบแทนมี ดังนี้
ความเสี่ยงระหว่างช่วงที่การันตีผลตอบแทน
เป็นความเสี่ยงที่สำคัญที่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาเป็นอันดับแรก เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าการลงทุนต่อหน่วยการลงทุนที่สูงมาก ใช้ระยะเวลาในการลงทุนที่ยาว และมีสภาพคล่องในการลงทุนต่ำกว่าการลงทุนในประเภทอื่นๆ ความน่าเชื่อถือ ความมั่นคงของผู้ประกอบการจึงมีความสำคัญมาก ในการประเมินความสามารถของโครงการในขั้นต้นว่าจะสามารถให้ผลตอบแทนต่างๆ ตามที่การันตีไว้ได้หรือไม่ และจะสามารถดำเนินการลงทุนได้ตลอดระยะเวลาที่สัญญาไว้หรือไม่
ความเสี่ยงหลังจากพ้นระยะการันตีผลตอบแทน
เป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงในระยะยาวที่ผู้ลงทุนต้องคำนึงถึง โดยต้องประเมินอัตราค่าเช่าในทำเลที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อพิจารณาอัตราผลตอบแทนที่เป็นไปได้หลังจากพ้นระยะการันตีผลตอบแทนไปแล้ว ซึ่งโดยทั่วไปแล้วโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนมักจะขายในราคาที่สูงกว่าโครงการทั่วไป เพื่อนำเงินส่วนหนึ่งหมุนกลับมาเป็นผลตอบแทนจากการลงทุน ทำให้เมื่อพ้นระยะเวลาการันตีผลตอบแทนแล้วผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะลดน้อยลง นอกจากนี้การซื้อมาในราคาที่สูงกว่าราคาตลาดจะทำให้ผู้ลงทุนจำหน่ายทรัพย์สินออกยาก และอาจจะต้องขายขาดทุน ซึ่งทั้งหมดนี้ผู้ลงทุนต้องชั่งน้ำหนักเปรียบเทียบกับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้รับ
และก่อนที่จะจบบทความในครั้งนี้ ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง แต่ผู้ลงทุนสามารถลดความเสี่ยงจากการลงทุนผิดพลาดได้ด้วยการศึกษาการลงทุนให้เข้าใจ อ่านรายละเอียดของสัญญาอย่างรอบคอบ โดยสัญญาจะต้องแสดงสาระสำคัญในการลงทุนอย่างชัดเจน และท้ายที่สุดคือการรวบรวมเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเอาไว้เป็นหลักฐาน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com
