พระราม 2 ทำเลบ้านพรีเมี่ยมขาย“สังคมคนหรู”

ก่อนอื่นต้องขออธิบายโซน พระราม 2 กันก่อนเพื่อเข้าใจที่ตรงกัน เนื่องด้วยโซนนี้แบ่งออกเป็นโซน A เริ่มจากถนนสุขสวัสดิ์ – วงแหวน โซน B ช่วงวงแหวน – วัดพันท้ายนรสิงห์ และโซน C เริ่มจากวัดพันท้ายนรสิงห์ – นิคมอุตสาหกรรมสินสาคร ซึ่งแต่ละโซนก็จะมีความเคลื่อนไหวด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันกันไป

เริ่มต้นโซน A กับโซน C จัดเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากที่สุด ที่ผ่านมาเห็นชัดเจนว่าโซน A เติบโตอย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของหน่วยงานรัฐที่ประกาศปรับสีผังเมืองใหม่ จากสีเหลือง เป็นสีส้ม ทำให้สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ และมองว่ายังคงเป็นทำเลทอง เนื่องจากมีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง จากสถานีบางใหญ่มาถนนประชาอุทิศ ประมาณกิโลเมตรที่ 9 นับว่าเป็นนิมิตรหมายที่ดี การเดินทางสู่ใจกลางกรุงเทพฯ จะยิ่งสะดวกสบายมากขึ้น ส่วนโซน C จะเป็นแหล่งลงทุนด้านอุตสาหกรรมและมีโรงงานแช่แข็งรายใหญ่ตั้งอยู่หลายเจ้า เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ที่คนที่มีกำลังซื้อสูงอาศัยอยู่มากที่สุด ในขณะที่โซน B เป็นพื้นที่สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ขนาด 100 ตร.ว.ขึ้นไป

ปัจจุบันจะเห็นว่ามีผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่หันมาสนใจตลาดนี้มากขึ้น ถึงแม้ว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอตัวบ้าง แต่สถานการณ์ดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่อตลาดกลุ่มนี้มากนัก ต้นทุนที่ดิน เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ผลักดันให้บริษัทผู้พัฒนาโครงการต้องหันมาทำสินค้าระดับนี้มากยิ่งขึ้น โดยสินค้าแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักคือ บ้านเดี่ยว ระดับราคา 15 – 100 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับคอนโดมิเนียม ราคา 1 ล้านบาทปลาย จนถึง 2 ล้านต้น ๆ

ขณะที่ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ รอบปี 2559 – 2562 ระบุราคาประเมินที่ดินโซน A เฉพาะทำเลที่ติดถนนพระราม 2 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 20% ยกตัวอย่าง ทำเลติดถนนพระราม 2 ราคาประเมินสูงถึง 80,000 บาท/ ตร.ว. ส่วนราคาขายไปไกลกว่านั้น ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายนั่นเอง โดยรวมแล้วเพิ่มสูงขึ้น ประมาณ 1 แสนบาท/ ตร.ว.ขึ้นไป

ด้านนายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร อาทิ สาทร แกลลอรี่ เรสซิเดนซ์, แอสเทรา สาทร โฮเทล, บ้านสวนราม, หอพักภูหลวงแมนชั่น หน้ามหาวิทยาลัยหอการค้า, แอสเทรา เรสซิเดนซ์ พระราม 2 – พุทธบูชา และโครงการอาทาระ โฮเทล ศรีราชา เป็นต้น แสดงความคิดเห็นว่า ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เข้ามาพัฒนาโครงการที่พักอาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการเกิดขึ้นของคอมมูนิตี้มอลล์อย่าง “เดอะไบร์ท” โครงการลงทุนศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับไฮเอนด์แห่งแรกย่านเจริญนคร อย่างไอคอนสยามที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต รวมทั้งทางด่วนใหม่ที่จะขยายเพิ่มซึ่งจะเป็นเส้นคู่ขนานกับสะพานพระราม 9 ทำให้เห็นภาพได้ชัดว่าโซนพระราม 2 กำลังมีการเปลี่ยนแปลงใหญ่ๆ เข้ามาเพิ่ม ทั้งในด้านโครงข่ายคมนาคม ไม่ว่าจะเป็นทางด่วน รถไฟฟ้า จะช่วยเพิ่มทางเลือกในการเดินทางให้สะดวกมากขึ้น”

ส่วนราคาที่ดินจะบ่งบอกถึงศักยภาพของที่ดินพอสมควร โดยธรรมชาติแล้วราคาที่ดินมักจะขึ้นไปก่อน จากนั้นความเจริญจะตามมา อันนี้เป็นเรื่องปกติ อยู่ที่ใครจะเห็นศักยภาพของที่ดินตรงนั้นก่อนเท่านั้นเอง ส่วนโซนอื่นๆ ก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งในส่วนของ VMPC มีแลนด์แบงก์พระราม 2 โซน B ประมาณกว่า 40 ไร่ด้วยเช่นกัน

ล่าสุด แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดบ้าน “ลดาวัลย์ พระราม 2” ให้เข้าไปยลโฉมกัน เป็นบ้านระดับลักซ์ชัวรี่ที่แพงที่สุด มีราคา 50-160 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ทั้งหมด 82 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น มีลิฟท์ทุกหลัง มีให้เลือก 3 แบบ คือแบบบ้าน AUMENTAR แบบบ้าน PULSERA และแบบบ้าน ESTRELLA ขนาดที่ดิน 120-368 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 434 – 784 ตารางเมตร ทั้งสิ้น 122 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 50-160 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท ส่วนของค่าส่วนกลางคิดตารางวาละ 30 บาท ชำระล่วงหน้า 3 ปี

นอกจากนี้ ยังมีโครงการ Beyond S ซึ่งมาจากแบรนด์บ้านเดี่ยว Beyond ที่มีอยู่ก่อนของ เนอวานา แต่โครงการนี้เป็นการร่วมทุนกับ Singha Estate ชื่อเต็มก็คือ Beyond S พระราม 2 เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น จำนวน 137 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท เนื้อที่โครงการ 42 ไร่ ที่ดิน 50 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 300 – 600 ตารางเมตร ราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเปิดขายเงียบๆ ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา

หันมาวิเคราะห์ด้านศักยภาพการคมนาคมกันบ้าง ไล่มาให้เห็นกันชัดๆตั้งแต่เหนือสุดมาใต้ของกรุงเทพกัน ซึ่งประกอบด้วยระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า เช่น สายสีแดงเข้ม เส้นทางหัวหมาก – บางซื่อ – ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต ซึ่งเป็นทิศเหนือของกรุงเทพฯ และได้ขยายลงทางใต้ในเส้นทางบางซื่อ – หัวลำโพง, สายสีแดงอ่อน ตลิ่งชัน – บางซื่อ – หัวหมาก, สายสีม่วง บางใหญ่ – บางซื่อ ผ่านบริเวณแยกสุขสวัสดิ์ ตัดพระราม 2, สายสีเขียว หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต และเส้นทางแบริ่ง – สมุทรปราการ, สายสีน้ำเงิน บางซื่อ – ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง – บางแค, สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี,สายสีชมพู แคราย – ปากเกร็ด – มีนบุรี, สายสีเหลือง ลาดพร้าว – สำโรง สายสีเขียวเข้ม ยศเส – สนามกีฬาแห่งชาติ – สะพานตากสิน – บางหว้า รวมทั้งสายสีทอง ช่วงบีทีเอสสถานีกรุงธนบุรี – โรงพยาบาลตากสิน – วัดอนงคารามวรวิหาร ซึ่งได้รับเงินสนับสนุนจากไอคอนสยาม ส่งสัญญาณว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ทั้งหมดทั้งมวลนี้ จะทำให้ในช่วงปลายปี 2559 – ต้นปี 2560 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น โดยคาดว่าแผนงานต่างๆ ตามนโยบายรัฐบาลจะเริ่มดำเนินการได้ ส่งผลให้มีเม็ดเงินอัดฉีดหมุนเวียนเข้าสู่ระบบในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ และปี 2560 จะเริ่มดีขึ้นอย่างชัดเจน หากไม่มีปัญหาเศรษฐกิจอื่นๆ หนักๆ เข้ามากระทบอีก

อย่างไรก็ดี โซนพระราม 2 และรัศมีใกล้เคียงเป็นหนึ่งในทำเลฮอตที่มีความเคลื่อนไหวด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง จากการเป็นเขตเศรษฐกิจที่มีแหล่งงานขนาดใหญ่ ทั้งศูนย์การค้าที่ทยอยเปิดตัว โรงพยาบาล และโรงงานอุตสาหกรรม มีปริมาณแรงงานหลั่งไหลเข้ามาในพื้นที่เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับปัจจัยด้านการขยายระบบสาธารณูปโภคด้านคมนาคมก็เป็นอีกหนึ่งพลังผลักดันการเติบโต ทั้งโครงการทางด่วนเพิ่มเติมส่วนขยายต่อจากดาวคะนองมุ่งหน้าวงแหวน โครงการระบบขนส่งมวลชนอภิมหาโปรเจครถไฟฟ้าสารพัดสายหลายเส้นทาง ล้วนเป็นปัจจัยหนุนให้ทำเลทองพระราม 2 ยังเติบโตได้อีกยาว