DDpropertyเผยตลาดไทยยังมีหวัง หลังต่างชาติยังนิยมซื้ออสังหาฯในตปท.

Kanchana Paha30 มี.ค. 2559

Overseas-ownership-infographic

DDproperty เผย 1 ใน 5 นักลงทุนแดนลอดช่องนิยมซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ คิดเป็นสัดส่วนมากสุดเมื่อเทียบกับมาเลเซีย อินโดนีเซีย และไทย

จากผลสำรวจการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน ใน สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย และไทย พบว่า 1 ใน 5 ของคนสิงคโปร์ หรือคิดเป็น 18% ของผู้ตอบแบบสอบถามระบุถือครองอสังหาฯในต่างประเทศเพื่อการลงทุน คิดเป็นเปอร์เซ็นสูงสุด เมื่อเทียบใน 4 ประเทศ รองลงมาคือ คนไทย 8% ชาวมาเลเซีย 7% และชาวอินโดนีเซีย 2% โดยเมื่อปี 2558 มูลค่าการซื้อขายอสังหาฯ ของชาวสิงคโปร์ในต่างประเทศสูงถึงกว่า 16,000 ล้านบาท (578 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ) เพิ่มขึ้นถึง 288% จากปี 2548 หรือเมื่อ 10 ปีก่อน

นายณพงศ์ ปานทอง ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ภายใต้การบริหารงานของ PropertyGuru Group เว็บไซต์สื่อกลางด้านการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในภูมิภาคเอเชีย เปิดเผยว่าหากเปรียบเทียบดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ใน 4 ประเทศ พบว่าไทยและอินโดนีเซีย ดัชนีมีการปรับตัวสูงขึ้น สืบเนื่องจากการลงทุนในโครงการสร้างพื้นฐานของภาครัฐบาลทั้งสองประเทศและการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าเพื่อเชื่อมต่อตัวเมืองกับชานเมือง รวมถึงการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินปี 2559 – 2562 ของไทย ในทางตรงกันข้าม ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ ในสิงคโปร์และมาเลเซีย กลับติดลบ เป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเป็นหลัก และผลพวงมาจากปัจจัยภายในประเทศ อาทิ การออกมาตรการคุมฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา และการพิจารณาการจัดเก็บภาษีสำหรับสินทรัพย์ระดับลักชัวรีในมาเลเซีย ทำให้ผู้บริโภคอีกทั้งผู้ประกอบการขาดความมั่นใจและชะลอการตัดสินใจซื้อ

DDproperty_Group Interview

ปัจจุบัน สิงคโปร์รั้งอันดับ 7 ประเทศที่มีอสังหาฯ ราคาแพงที่สุดในโลก คือ ราว 1 ล้านบาท ต่อตารางเมตร นับเป็นประเทศที่อสังหาริมทรัพย์มีราคาค่อนข้างสูง ด้วยพื้นที่มีจำนวนจำกัดมาก แต่ด้วยการเจริญเติบโตทางด้านเศรษฐกิจ ความต้องการทางด้านที่อยู่อาศัยในประเทศจึงเพิ่มสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด ทำให้รัฐบาลเข้ามามีบทบาทในการช่วยเหลือประชาชนให้สามารถครอบครองอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น โดยสามารถจำแนกประเภทของอสังหาฯ ในสิงคโปร์ได้ 3 ประเภทหลัก ได้แก่ Public Housing หรือ HDB Flat) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล ซึ่งสามารถแบ่งออกได้เป็น ห้องแบบสตูดิโอ และแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 36-45 ตร.ม., แบบ 2 ห้องนอน ขนาด 45 ตร.ม. หรือเทียบเท่าอพาร์ทเมนต์ ขนาด 1 ห้องนอน, แบบ 3 ห้องนอน ขนาด 60-65 ตร.ม., แบบ 4 ห้องนอน ขนาด 90 ตร.ม. และแบบ 5 ห้องนอน ขนาด 110 ตร.ม. ซึ่งกว่า 80% ของจำนวนประชากรปัจจุบัน นิยมอาศัยอยู่ใน HDB Flat โดยผู้ที่จะครอบครองได้จะต้องมีรายได้ต่อครัวเรือนไม่เกิน 12,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน หรือคิดเป็น 300,000 บาทต่อเดือนโดยประมาณ Private Housing หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองโดยบุคคลธรรมดา ซึ่งจะมีราคาค่อนข้างสูง แบ่งออกเป็น คอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งอพาร์ทเม้นท์จะมีราคาต่ำกว่าคอนโด แต่สูงกว่า HDB Flat และ บ้านพร้อมที่ดิน (Landed properties) รวมถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งแน่นอนว่ามีราคาสูงเป็นอันดับต้นๆ เมื่อเทียบกับอสังหาฯ ประเภทอื่น และปัจจุบันมีเพียง 6% ของจำนวนประชากร ใช้เป็นที่อยู่อาศัย

สำหรับชาวอินโดนิเซียและมาเลเซียค่อนข้างใกล้เคียงกัน คือนิยมอยู่อาศัยในบ้านพร้อมที่ดิน หรือเทียบเป็นจำนวนการค้นหาผ่านทางเว็บไซต์ของ PropertyGuru Group กว่า 85% ในอินโดนีเซีย และ 50% ในมาเลเซีย ซึ่งที่ดินในเขตกัวลาลัมเปอร์และเกาะปีนัง นับว่าเป็นที่ขาดแคลน เทียบได้กับใจกลางธุรกิจของไทย เช่น สีลม เพลินจิต จึงทำให้ราคาอสังหาฯ สูงตามไปด้วย ซึ่งหากมองย้อนกลับมาดูที่ประเทศไทย พบว่า ผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยจะนิยมบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เป็นหลัก

ด้านการถือครองอสังหาฯเพื่อการลงทุน นักลงทุนที่นิยมซื้ออสังหาฯในสิงคโปร์หรือประเทศที่ได้ชื่อว่าราคา อสังหาฯแพงติดอันดับโลก จะเป็นมหาเศรษฐีจากจีนและมาเลเซีย หรือคิดเป็นสัดส่วน 54% จากจำนวนผู้ซื้อจากต่างประเทศทั้งหมด โดยเฉพาะที่ตั้งอยู่บนถนนออร์ชาร์ด ที่นักท่องเที่ยวรู้จักกันดีว่าเป็นแหล่งช็อปปิ้งใหญ่ที่สุดในสิงคโปร์แต่แท้ที่จริงแล้วยังนับว่าเป็นแหล่งรวมสถานพยาบาลมาตรฐานการบริการระดับเวิลด์คลาส อาทิ Paragon Medical Center เพื่อที่จะได้เข้าถึงการบริการจากโรงพยาบาลชั้นนำ โดยอสังหาฯประกาศขายในบริเวณออร์ชาร์ด จะเรียกราคาขั้นต่ำอยู่ที่ 410,000 บาทต่อตารางเมตรโดยประมาณ

ในทางตรงกันข้าม นักลงทุนจากสิงคโปร์กลับนิยมลงทุนอสังหาฯ ภายนอกประเทศมากกว่า เช่น ประเทศไทย ก็เป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับความสนใจ เนื่องจากการเดินหน้าและขับเคลื่อนการลงทุนทางด้านโครงสร้างพื้นฐานและการขยายเส้นรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมทั้งในกรุงเทพและปริมณฑลของภาครัฐบาล จึงเป็นผลให้นักลงทุนส่วนใหญ่เลือกลงทุนในคอนโดมิเนียม ขนาด 1-2 ห้องนอน หรือตั้งแต่ 30 ตารางเมตร ขึ้นไป เพื่อเก็งกำไรจากการปล่อยเช่าให้กับชาวยุโรป โดยจะเน้นโครงการที่เดินทางสะดวก หรือสามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้า อย่างล่าสุดที่ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง ไปจัดแสดงโครงการที่ตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้า พบว่า คนสิงคโปร์ มองเห็นโอกาสของการรับผลตอบแทนในระยะยาว โดยได้ซื้อห้องชุดที่ตั้งอยู่ในโครงการที่ใกล้ สถานีบางซ่อน สายสีม่วง ที่เตรียมจะเปิดใช้บริการในเดือนสิงหาคมนี้ โดยให้เหตุผลว่า ราคาสมเหตุสมผล เห็นโอกาสการขยายตัวของเมืองในบริเวณบางซื่อ ซึ่งในอนาคตบริเวณนี้จะเป็นเสมือนศูนย์รวมธุรกิจขนาดย่อม

ด้านนักลงทุนในอินโดนีเซียนิยมซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ตั้งอยู่ในโซนธุรกิจ หรือ CBD ใกล้สถาบันการศึกษา และที่สำคัญตั้งอยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า MRT ในเมืองจาการ์ต้า ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งจะเป็นรูปแบบผสมระหว่างบนดินและใต้ดินและคาดจะเริ่มเปิดใช้งานในปี 2561-2562 หรืออีก 2 ปีข้างหน้านี้ ส่วนการลงทุนในมาเลเซียไม่เป็นที่นิยมเพราะรัฐบาลได้ออกมาตรการควบคุมฟองสบู่ที่รวมถึง MYR1/2mil สำหรับการถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติ โดยอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติซื้อได้เฉพาะบังกะโลและคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่ต่ำกว่า 1 ล้าน ริงกิตมาเลเซีย หรือไม่ต่ำกว่า 8 ล้านกว่าบาท ที่ตั้งอยู่ในเขตคลาง แวลเลย์ เกาะปีนัง และเขตเศรษฐกิจพิเศษอิสกันดาร์ แต่อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะกลับมาคึกคักอีกครั้งหลังจากการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงในเส้นทางกัวลาลัมเปอร์-สิงคโปร์ จะได้บทสรุป

สรุปผลสำรวจการถือครองอสังหาฯ ในต่างประเทศเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน มีดังนี้
Overseas-ownership-infographic

สำหรับโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ในไทยสู่ตลาดต่างประเทศ นายณพงศ์ กล่าวเสริมว่า “ไทยนับว่าเป็นประเทศที่มีศักยภาพ เมื่อเทียบกับประเทศที่กำลังพัฒนา อาทิ ความพร้อมทางด้านสาธารณูปโภค การคมนาคมขนส่ง เป็นต้น กฎหมายไทยก็เอื้ออำนวยให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมได้ แต่ต้องไม่เกิน 49% จากจำนวนกรรมสิทธ์ภายในอาคารนั้นๆ ซึ่งก็ไม่ต่างจากสิงคโปร์เท่าไรนักคือการอนุญาตให้ชาวต่างชาติครอบครองได้เฉพาะคอนโดมิเนียมโดยทำเรื่องขออนุญาตทางไปทางหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหากต้องการครอบครองอสังหาฯนอกเหนือจากที่รัฐบาลกำหนด เพียงแต่การครอบครองอสังหาฯในประเทศสิงคโปร์ของชาวต่างชาติ จำเป็นต้องจ่ายภาษีอากรแสตมป์ชนิดพิเศษ หรือที่เรียกว่า Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) เพิ่มเติมจากภาษีอากรแสตมป์ธรรมดา ทำให้การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยเพื่อการลงทุน ให้ผลตอบแทนที่อยู่ในเกณฑ์ที่ดีกว่าเมื่อเทียบกับการที่คนสิงคโปร์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนเอง”
rental yield_TH-SG-ID-MY

“การเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของอสังหาฯ ไทยกับประเทศอื่นๆ อย่างแรกจะต้องมีการเพิ่มความพร้อมทางด้านภาษา และความสามารถในการสื่อสารภาษาอังกฤษของบุคลากรที่เกี่ยวข้องเป็นสำคัญ โดยจะต้องพูด ฟัง อ่าน และเขียนภาษาอังกฤษได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ กระบวนการการจะซื้อจะขายจะต้องเป็นไปอย่างโปร่งใส ตรวจสอบได้ รวมถึงการตั้งราคาขายที่เป็นกลางของผู้พัฒนาโครงการ และสุดท้ายคือการเพิ่มบทบังคับให้สัญญาจะซื้อจะขายจะต้องมีฉบับแปลภาษาอังกฤษที่มีกฎหมายรับรอง” นายณพงศ์กล่าวทิ้งท้าย

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี้

AA
Mar 30, 2016
น่าสนใจมากครับ
เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ