นักวิเคราะห์เตือนผู้ประกอบการอสังหาฯ ศึกษาตลาดให้ดีก่อนเปิดโครงการใหม่ หลังซัพพลายที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดมีอยู่เยอะ โดยเฉพาะระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้าน เผยตัวเลขบ้าน-คอนโดฯ เหลือขายในเขตกทม.-ปริมณฑล ณ สิ้นปี 58 สูงสุดในรอบเกือบ 20 ปี
จากบทวิเคราะห์เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด โดยศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ระบุว่า ณ สิ้นปี 2558 ที่ผ่านมา พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่เป็นจำนวนเกือบ 171,200 ยูนิต ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงสุดในรอบเกือบ 20 ปี นับตั้งแต่วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 โดยมีสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา บวกกับการที่ผู้ประกอบการจะต้องนำเอาสินค้าเหลือขายที่ผู้ซื้อยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่านมาขายใหม่ และสภาวะการแข่งขันระหว่างที่อยู่อาศัยต่างประเภทในพื้นที่เดียวกันที่เริ่มเห็นชัดมากขึ้น เช่น ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในบางพื้นที่มีราคาที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น เป็นต้น
เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียด อสังหาฯ ที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ คอนโดมิเนียมจำนวน 67,349 ยูนิต บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด 50,909 ยูนิต และทาวน์เฮ้าส์ 48,999 หน่วย และเมื่อแบ่งตามระดับราคาพบว่า ส่วนใหญ่จะมีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนราว 33% ของตลาดโดยรวม รองมาเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท ในสัดส่วน 24%
“ด้วยมาตรการภาครัฐที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท นับว่าช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคมถึง 37%YOY และ 52%YOY ตามลำดับ จนทำให้ยอดโอนทั้งปีที่ผ่านมา เติบโตขึ้นถึง 13%YOY หรือ 196,095 ยูนิต ซึ่งถือว่าสูงสุดในประวัติการณ์ อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยที่โอนในเดือนมกราคมปีนี้ กลับลดลง 10%YOY โดยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มียอดโอนลดลงมากสุดถึง 32%YOY และ 22%YOY ตามลำดับ” บทวิเคราะห์ระบุ
ทั้งนี้ ทาวน์เฮ้าส์แถบชานเมืองมีแนวโน้มขายได้ช้าลง เนื่องจากมีโครงการบ้านที่มีราคาใกล้เคียงอยู่ในทำเลเดียวกัน เช่น ทำเลหทัยราษฎร์และบางบัวทอง อัตราการขายบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดโดยเฉลี่ยจะสูงกว่าทาวน์เฮ้าส์ในทุกระดับราคา อีกทั้ง ยังมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูงระหว่างผู้ประกอบรายใหญ่และรายย่อยในพื้นที่ ในขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยกลับค่อนข้างชะลอตัวเช่นเดียวกับภาวะเศรษฐกิจ ทำให้ EIC มองว่าการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ๆ ในแถบชานเมือง ผู้ประกอบการจะต้องเพิ่มความระมัดระวังและศึกษาตลาดให้ละเอียดมากขึ้น
ส่วนพื้นที่ในแถบชานเมืองที่รอการขยายตัวจากตัวเมืองสู่รอบนอกอาจจะไม่พร้อมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย และต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปีในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในละแวกนั้น แม้ว่าบางพื้นที่จะมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รวมทั้งระบบคมนาคมที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เช่น ไทรน้อย-สุพรรณบุรี แต่เนื่องจากยังมีที่ดินเปล่าซึ่งอยู่ในพื้นที่บริเวณใกล้ตัวเมือง และการเสนอราคาขายที่ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ทำให้ผู้ซื้อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยใกล้บริเวณเขตเมืองมากกว่า
อย่างไรก็ดี แม้จะมีจำนวนซัพพลายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ EIC มองว่าการดูดซับของตลาดในปัจจุบันยังดีกว่าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2539 โอยอยู่ที่ 38% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่ 37% ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาที่ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมาก
“EIC มองว่าสภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังขยายตัวได้ โดยการระบายหน่วยที่อยู่อาศัยอาจจะต้องใช้เวลามากขึ้น ทั้งนี้ ยังคงต้องจับตามองตัวเลข NPL ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันยังมีสัดส่วนไม่มากนัก แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ยังคงต้องจับตามองหน่วยที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โดยเฉพาะปี 2560-2561 ที่คาดว่าจะมีจำนวนสูงกว่าปี 2559 นี้ ด้วยสัดส่วน 31% และ 5% ตามลำดับ ซึ่งจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอีก”
อ่านบทวิเคราะห์ฉบับเต็มได้ที่ www.scbeic.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
