Brexit กับการลงทุนอสังหาฯที่อังกฤษ

ช่วงนี้ใครๆก็ต่างพูดถึงเรื่อง “Brexit” (Brexit คือ การลงประชามติว่าอังกฤษจะยังคงอยู่ในสหภาพยุโรปหรือไม่) นักลงทุนต่างเฝ้าติดตามผลการลงมติในครั้งนี้เนื่องจากจะส่งผลกระทบต่อภาคเศรษฐกิจของเมืองผู้ดีโดยตรง มาดูกันว่าผลกระทบเหล่านั้นมีอะไรบ้าง

ไม่เพียงแต่ภาคเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ Brexit ยังส่งผลกระทบไปยังภาคอสังหาฯโดยตรงด้วยซึ่งทางเรามีข้อมูลน่าสนใจเพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุนอสังหาฯใน UK

ราคาอสังหาฯลอนดอนถึงจุดเริ่มที่จะอิ่มตัวแล้วหรือยัง?

กรุงลอนดอนถือได้ว่าติดท็อปในเรื่องราคาอสังหาฯที่มีราคาแพงที่สุดในโลกโดยเฉพาะ prime zone ที่มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 900,000 ปอนด์ (ประมาณ 46 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 200% นับตั้งแต่ปี 2000 หรือหลังจากผ่านวิกฤติต้มยำกุ้ง และถึงแม้ว่าเกิดวิกฤติเศรษฐกิจโลกอย่าง Hamburger Crisis ช่วงปี 2008 อย่างไรก็ตามจากเหตุการณ์นั้นฉุดราคาอสังหาฯในใจกลางเมือง London ลงมาไม่มากเท่าไรนัก แต่หากดูจากกราฟราคาในช่วง 3 ปีล่าสุด จะพบว่าทิศทางการขึ้นของกราฟเริ่มที่จะช้า และหากดูราคาอสังหาฯในเขตสำคัญอย่าง Hyde Park, South Kensington และ Chelsea จะพบว่าลดลงในอัตรา 4.8, 4.6 และ 3.5% ตามลำดับในช่วงต้นปีถึงเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า เป็นคำถามต่อนักลงทุนโดยเฉพาะต่างชาติที่ว่าควรจะเข้าลงทุนเรื่องอสังหาฯในเมืองหลวงที่ได้ขึ้นชื่อว่าคือศูนย์กลางทางการเงินของโลกนี้หรือไม่?

ทิศทางราคาอสังหาฯของอังกฤษอาจจะต้องคอยติดตามว่าหากเกิด Brexit จริงทิศทางราคาจะเป็นเช่นไรต่อ Source: bloomberg.com

ถึงแม้มูลค่าตัวอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นแต่จำนวนเงินที่เข้าไปลงทุนกลับน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด

มูลค่าของอสังหาฯที่เพิ่มสูงขึ้น (capital growth) ไม่ได้เป็นปัจจัยการันตีว่าจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากเวทีนานาชาติได้เหมือนดั่งในอดีต สาเหตุสำคัญก็คือการที่อังกฤษยังคงอยู่ในความลังเลว่าจะขอออกจากสหภาพยุโรปหรือไม่ และแน่นอนเมื่อเกิดความไม่แน่นอนทั้งในเรื่องนโยบายทางการเงินและเศรษฐกิจ นักลงทุนคงไม่ชอบเป็นแน่ ดังนั้นพวกเขาเหล่านี้จึงยังไม่เลือกที่จะเข้ามาลงทุนในอสังหาฯของอังกฤษนั่นเอง Tom Bill หัวหน้าทีมค้นคว้าวิจัยอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยของ Knight Frank ถึงกับบอกว่าอสังหาฯบางรายการมีการปรับลดราคาลงถึง 10% จากราคาขาย แต่นั่นไม่ได้ช่วยให้เหล่าเซลสามารถปิดดีลการซื้อขายได้ นอกจากเรื่อง Brexit ที่ทำให้นักลงทุนเลือกจัดพอร์ตเข้าซื้ออสังหาฯในลอนดอนน้อยลงแล้วยังมีปัจจัยอื่นสะสมตั้งแต่ต้นปีเช่น ปัญหาเศรษฐกิจในจีนและปัญหาหนี้ของประเทศสมาชิกยุโรป เมื่อเทียบไตรมาสแรกปีต่อปีแล้วจำนวนการลงทุนในอสังหาฯที่อังกฤษโดยเฉพาะอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์ลดลงถึง 40% ด้วยกัน

จำนวนเม็ดเงินที่เข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์อังกฤษเมื่อเทียบปีต่อปี 2015-2016 หากเกิด Brexit คาดว่าแรงงานจะออกจากเมืองหลวงทำให้เกิด Occupancy Rate น้อยลง
Source: bloomberg.com

อัตราผลตอบแทนที่น้อยลง

ไม่เพียงแต่จำนวนเม็ดเงินและสัญญาในการลงทุนในอสังหาฯเมืองผู้ดีจะน้อยลง yield หรือ อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีดูเหมือนว่าจะน้อยลงเรื่อยๆในช่วงสามปีล่าสุดจากที่เคยปรับตัวสูงถึง 17% ในปี 2014 ลดลงเหลือเฉลี่ยประมาณ 5-6% ในปี 2016 และมีแนวโน้มว่าจะน้อยลงหากอังกฤษลงมติ “Leave” หรือออกจากกลุ่มสหภาพยุโรป
Source: bloomberg.com

ความมั่นใจต่ออสังหาฯอังกฤษในสายตานักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างไร?

บทสำรวจจากบริษัท Cushman & Wakefield บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาฯของสหรัฐซึ่งทำการสอบถามไปยังนักลงทุนทั้งที่ยังไม่ได้เข้าลงทุนและลงทุนไปแล้วในอสังหาฯอังกฤษ ซึ่งผลสำรวจชี้ว่านักลงทุนที่มีแผนว่าจะเข้าไปลงทุนในอสังหาฯอังกฤษยังคงไม่แน่ใจและคอยติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดว่าผลลงประชามติจะเป็นเช่นไร สำหรับนักลงทุนที่ได้ลงทุนไปแล้วเลือกที่จะถือครองอสังหาฯนั้นต่อไม่ทำการขายทันทีหากเกิด Brexit ขึ้นมาจริงๆ

54% ของนักลงทุนที่ตอบแบบสอบถามคิดว่าการลงประชามติครั้งนี้ส่งผลในเรื่องต่อความมั่นใจในการเข้าไปลงทุนอสังหาฯในอังกฤษ Source: bloomberg.com

หากเกิด Brexit สายตานักลงทุนต่างชาติเลือกมองอสังหาฯที่อื่นๆเพื่อเข้าลงทุนเช่น ในยุโรปหรือเอเชีย มากกว่าอังกฤษ
Source: bloomberg.com

ข้อแนะนำสำหรับนักลงทุนอสังหาฯไทยที่มีความคิดจะเข้าไปลงทุนในอังกฤษ

เมื่อดูจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวและความไม่แน่นอนเรื่องสถานการณ์ทางการเมืองและเศรษฐกิจของอังกฤษเองรวมถึงเส้นของราคาอสังหาฯที่ค่อนข้างมาถึงจุด flat หรือมีทิศทางขึ้นอย่างช้าๆ โดยปัจจัยที่กล่าวมาล้วนเป็นปัจจัยในแง่ลบทั้งสิ้น แต่ในแง่ลบยังคงมีพลังบวกอยู่เสมอนั่นคือให้เราในฐานะนักลงทุนเฝ้าคอยการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของราคาอสังหาฯที่อังกฤษให้ดีเพราะเป็นไปได้ว่าเราอาจจะได้ของในราคาที่ถูกกว่าและต้องเฝ้าติดตามไปอีกถึงสองปีด้วยกันว่านโยบายที่จะถูกขับออกมาใหม่เพื่อกำหนดทิศทางทางเศรษฐกิจอังกฤษเองจะเป็นอย่างไรหากเกิด Brexit ขึ้นหรืออังกฤษออกจากสมาชิกของสหภาพยุโรป

หากอังกฤษเลือก “Remain” หรืออยู่ในกลุ่มสหภาพยุโรปต่อก็จะมีประชากรโดยเฉพาะยูโรโซนไหลเข้ามาในเมืองหลวงลอนดอนอยู่ที่ประมาณ 1 แสนคนต่อปีหากคิดในกรอบระยะเวลา 5 ปีจะเท่ากับว่าประชากร 5แสนคนจะไหลเข้าไปในเมืองหลวงดินแดนผู้ดีนี้ สิ่งนี้หมายถึงราคาของอสังหาฯที่จะปรับตัวสูงขึ้นทั้งในเรื่องของราคา resale และราคาปล่อยเช่า เนื่องมาจากจำนวน supply ที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ในลอนดอนค่อนข้างมีอย่างจำกัด ข้อมูลสถิติจาก Knight Frank ชี้ว่ากรอบ 5 ปีราคาอสังหาฯที่ขยับขึ้นในอังกฤษโดยเฉพาะลอนดอนสูงถึงเฉลี่ยที่ 15-20%

บทความเกี่ยวข้อง:

กรุงเทพฯ ติดอันดับเมืองที่ค่าเช่าออฟฟิศถูกที่สุดในโลก

คอนโดฯร่วมทุนแสนสิริ-บีทีเอสโครงการใหม่ขายดีในตปท.

เผยชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ เลือก“เช่า”อสังหาฯ มากกว่าซื้อ

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค content writer ประจำ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยสามารถติดต่อได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com