ที่ดิน สปก.4-01 และที่ น.ค.3 ซื้อได้หรือไม่

13 ก.ค. 2559

ข้อนี้บังเอิญไปเกี่ยวข้องกับการเมืองอยู่บ้าง แต่ก็เกี่ยวข้องกับเราๆ ท่านๆ ที่คิดจะไปซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดอยู่เหมือนกัน

ที่ว่าเกี่ยวข้องกับการเมือง ก็เพราะเราเคยได้ข่าวว่า “พุทธะอิสระ” ไปซื้อที่ ส.ป.ก.4-01 มาทำเป็นสำนักสงฆ์ หรือมหาจำลองสร้างสำนักปฏิบัติธรรมบนที่ดินที่เป็น ส.ป.ก.4-01 หรืออีกกรณีหนึ่งก็คือ กรณีวัดธรรมกายสร้างสถานปฏิบัติธรรมเวิร์ลพีซ ที่ปากช่องบนที่ดินที่อยู่ในเขตนิคมสร้างตนเอง หรือ น.ค.3 เดิม ที่ดินเหล่านี้จะซื้อขายแลกเปลี่ยนได้หรือไม่ เราควรรู้เรื่องนี้เผื่อว่าจะถูกหลอกไปซื้อนั่นเอง

ส.ป.ก. 4-01 คือเอกสารแสดงการครอบครองที่ดินที่ออกให้กับประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ตาม พรบ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีหลักว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะต้องมีฐานะยากจน เขตปฏิรูปที่ดินนั้นไม่รวมถึงป่าในเขตอนุรักษ์ เช่น อุทยานฯแห่งชาติ เขตรักษาพันธุ์สัตว์ หรือเขตต้นน้ำลำธาร

ดังนั้นในกรณีนี้ ใครจะเอาที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ไปสร้างสำนักปฏิบัติธรรม (เช่นในกรณีของพุทธะอิสระหรือมหาจำลอง) ไม่ได้ เพราะผิดวัตถุประสงค์ ใบ ส.ป.ก. 4-01 ไม่อนุญาตให้ทำการซื้อขายที่ดิน จำนองก็ไม่ได้ ยกเว้นโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดก นอกจากนั้นยังสามารถเช่าเพื่อเกษตรกรรม ในกรณีที่ประชาชนไม่ได้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรแล้ว ก็สามารถคืนที่ดินให้รัฐ และรัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้หากตรวจสอบพบว่าประชาชนมิได้ใช้ทำกิน และรัฐสามารถนำไปให้เกษตรกรรายอื่นทำกินได้

สำหรับ น.ค. 3 นั้นคือหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ซึ่งออกให้ในนิคมสร้างตนเองตาม พ.ร.บ. จัดที่ดิน เพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 การได้สิทธิในที่ดินของสมาชิกนิคมสร้างตนเอง เมื่อสมาชิกได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข คือ ต้องเป็นสมาชิกนิคมสร้างตนเองมาแล้วไม่น้อยกว่า 5 ปี ต้องไม่มีหนี้สินที่เกี่ยวกับกิจการนิคม ชำระเงินค่าช่วยทุนรัฐบาลเรียบร้อยแล้ว และได้รับอนุญาตให้ทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 8 ตาม พ.ร.บ จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 สมาชิกสงเคราะห์จะออกหนังสือการทำประโยชน์ให้แก่สมาชิกนิคมสร้างตนเอง

ในกรณีนี้ประชาชนก็จะได้รับหนังสือแสดงการทำประโยชน์ซึ่งก็คือ น.ค.3 ไว้เป็นหลักฐาน สมาชิกนิคมสร้างตนเองที่ได้รับหนังสือ น.ค.3 แล้ว มาตรา 11 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 บัญญัติให้สามารถนำหลักฐานดังกล่าวขอโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ถ้าเป็นการขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะรายตามมาตรา 59 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน จะต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินส่วนแยกซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

โฉนดที่ดินที่ได้ออกจากหลักฐาน น.ค.3 จะถูกกำหนดห้ามโอน 5 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน เว้นแต่ตกทอดทางมรดก และในกำหนดเวลาห้ามโอนนี้ที่ดินไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี ทั้งนี้ ด้วยเหตุนี้ หากผู้ใดไม่ใช่สมาชิกของนิคมฯ แต่ได้ซื้อที่ดินที่อยู่ในนิคมฯ มา โดยไม่ได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กล่าวข้างต้น ก็ถือว่าผิดกฎหมาย ไม่อาจซื้อขายได้ ผู้ซื้อก็ไม่มีสิทธิในที่ดินที่อยู่ในเขตนิคมฯ

แต่หลังจากครบกำหนด 5 ปีไปแล้ว เจ้าของโฉนดที่ดินก็จะสามารถจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นต่อไปได้ และบุคคลอื่นนั้น ๆ จะนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ในการใด นอกเหนือจากเกษตรกรรมก็ย่อมสามารถทำได้ ดังนั้นในกรณีที่มีการเร่ขายใบ น.ค.3 ให้กับเราๆ ท่านๆ ที่ไม่ได้เป็นเกษตรกรในพื้นที่ ไม่ได้เป็นสมาชิกนิคมฯ ก็อย่าได้ซื้อเด็ดขาด เพราะแม้หลังจากได้โฉนดแล้ว ก็ยังต้องรอเวลาอีก 5 ปี

ในกรณีธรรมกายนั้น พบว่า มีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 480-0-61 ไร่ (480.1525 ไร่) พบมีเอกสารสิทธิจำนวน 13 แปลง เนื้อที่ 293-3-03 ไร่ ส่วนที่เหลือเนื้อที่ 186-1-58 ไร่ ไม่มีเอกสารสิทธิที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด พื้นที่บริเวณดังกล่าวนั้น นิคมสร้างตนเองลำตะคองยืนยันว่าเป็นพื้นที่ในเขตนิคมฯ ตามแผนที่แนบท้ายประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 351 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 แสดงว่าไมได้อยู่ในเขตป่าสงวน ไม่ใช่ที่ดินประเภท ส.ป.ก.4-01

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าอย่าได้ซื้อทื่ ส.ป.ก.4-01 หรือ น.ค.3 ยกเว้น น.ค.3เดิมที่ได้เปลี่ยนเป็นโฉนดมาครบ 5 ปีแล้วเท่านั้น

เรื่องข้างต้นเขียนโดยนักเขียนรับเชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย www.area.co.th

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ

ราคาที่ดินกับเหมืองทองพิจิตร

ช่วงนี้เหมืองทองกำลัง Hot ผมจึงขออนุญาตเขียนถึงสักหน่อยในแง่มุมของอสัง

อ่านต่อ15 มิ.ย. 2559