จับตาผังเมืองรวมกทม. ปี 2560 เตรียมปรับใหม่ เน้นระบบรางเพิ่ม FAR -โบนัสรอบรถไฟฟ้าสถานีเท่าตัว
FAR : Floor Area Ratio คืออะไร ?
ผังเมืองในประเทศไทย นิยามของการกำหนดสัดส่วนพื้นที่อาคาร (Definition of Floor Area Ratio-FAR หรือ FAR นั่นหมายความถึง อัตราส่วนของพื้นที่ใช้สอยอาคารสูงสุดที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้เทียบกับขนาดของแปลง 4 ที่ดินนั้น ตัวอย่างเช่น หากกำหนด FAR = 1 และแปลงที่ดินมีขนาด100 ตารางเมตร หมายความว่า เจ้าของที่ดิน สามารถก่อสร้างอาคารมีขนาดพื้นที่รวมกันไม่เกิน 100 ตารางเมตร หรือไม่เกินหนึ่งเท่าของขนาดแปลงที่ดินนั้น
โดยส่วนอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR หมายความว่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร (กฎ.ผมร.กทม.๔๙ ข้อ๔ ว.๔)
แยกองค์ประกอบได้ ดังนี้:-
1. อัตราส่วน
2. พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น
3. ของอาคารทุกหลัง
4. ต่อพื้นที่ดิน
5. ที่ใช้เป็นที่ตั้ง
6. อาคาร
อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR หมายความว่า อัตราส่วนของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างในที่ดินแปลงเดียวกัน (กฎ.ผมร.กทม.๔๙ ข้อ๕ ว.๕)
แยกองค์ประกอบได้ ดังนี้:-
1. อัตราส่วน
2. ของที่ว่าง
3. อันปราศจากสิ่งปกคลุม
4. ต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้น
5. ของอาคารทุกหลัง
6. ที่ก่อสร้าง
7. ในที่ดินแปลงเดียวกัน
ยกตัวอย่างประกอบ เพื่อให้เข้าใจได้ง่ายขึ้น สมมุติว่า มีที่ดินแปลงหนึ่ง ขนาด 1 ไร่ (กว้าง 40 ยาว 40 เมตร) = 1,600 ตารางเมตร ติดถนนนวมิทร์ ตรวจสอบแล้วปรากฏว่า พื้นที่บริเวณดังกล่าว:-
• เป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ย.๔-๑๖
• FAR = 3
• OSR = 10
โดยจะมีการคำนวณออกมาได้ ดังนี้:- พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น = FAR x พื้นที่ดิน
ดังนั้น พื้นที่อาคารรวมสูงสุดที่สามารถดำเนินการได้ในที่ดินแปลงนี้ คือ: 3 x [40 x 40] = 4,800 ตารางเมตร
พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม = พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น x (OSR)
ดังนั้น พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมสำหรับที่ดินแปลงนี้ คือ: 4,800 x 10 /100 = 480 ตารางเมตร
FAR BONUS รอบรถไฟฟ้าสถานีเท่าตัวเอื้ออสังหาฯ
แนวคิดการขายสิทธิ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยได้มีการอธิบายง่าย ๆ ก็คือการสวอป FAR หรือการขายโบนัส FAR นั่นเอง ดังนั้น หลักคิดอยู่ที่ FAR ที่ดินแปลงใดถ้าใช้ไม่เต็มเพดานที่กฎหมายกำหนด ให้นำส่วนที่เหลือไปขายสิทธิ์ต่อให้กับเจ้าของที่ดินแปลงอื่นได้ เพื่อนำไปเป็นโบนัสเสริมสำหรับนำไปใช้พัฒนาที่ดินได้เพิ่มขึ้น โดยต้องไม่เกินเพดาน FAR พิเศษที่กำหนดนั่นเอง
อย่างไรก็ดี ผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2560 ยังอยู่ในระหว่างการศึกษาการใช้ประโยชน์ของผังเมืองในทุกมิติ หลังจากรับฟังข้อมูลผู้มีส่วนเกี่ยวข้องและได้รับผลกระทบ และการประเมินการใช้งานผังเมืองรวมตั้งแต่ปี2556เป็นต้นมา โดยได้เสนอข้อมูลที่ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพไปที่กรมโยธาธิการและผังเมืองเพื่อขอความเห็นชอบ
ทั้งนี้ ผังเมืองรวมกทม.ที่ออกมาจะต้องตอบโจทย์การใช้งานทั้ง 4 ผังคือ 1.ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2.ผังการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคสาธารณูปการ 3.ผังการใช้ประโยชน์ระบบคมนาคม และ4.ผังการใช้ประโยชน์สิ่งแวดล้อม เพื่อให้เกิดประโยชน์โดยรวมไม่ใช่เกิดประโยชน์จากการใช้ในผังใดผังหนึ่ง เช่น ในการศึกษาการใช้ประโยชน์ผังคมนาคม นั้นต้องมีการศึกษาระบบการเดินทางใน4ประเภทคือ 1.ระบบรางกับระบบราง 2.ระบบรางกับเรือ 3.ระบบรางกับรถ และ4.ระบบรางกับการเดิน
ส่วนการศึกษาการใช้ประโยชน์ที่ดินก็จะมีการศึกษาและพิจารณาการใช้ประโยชน์ในพื้นที่สำคัญๆ เช่น การใช้ประโยชน์รอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อรองรับความหนาแน่นในการอยู่อาศัย ซึ่งในบางสถานีที่มีการสัญจรหนาแน่นจำเป็นต้องมีการเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่หรือ FAR สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย จากเดิมที่กำหนดให้พื้นที่รัศมี500เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าจะได้FAR ในพื้นที่ก่อสร้างมากกว่าพื้นที่รอบนอกออกไป อาจจะมีการขยายพื้นที่ออกไปอีก 1 กิโลเมตร หรือผังระบบรางกับคนเดิน ก็จะมีการศึกษาเส้นทางการเดินทางเชื่อมต่อระหว่างสถานีและอาคารในรัศมีเพิ่มมากขึ้น
แต่ทว่าการปรับปรุงผังเมือง จะนำผังการใช้ประโยชน์ระบบคมนาคมมาเป็นตัวตั้งอย่างเดียวไม่ได้ หรือจะทิ้งผังการใช้ประโยชน์สิ่งแวดล้อมก็ไม่ได้ ซี่งทั้ง 2 ต้องตอบโจทย์ทั้งการคมนาคมและสิ่งแวดล้อมให้ได้ ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ได้มองเพียงเรื่อง FAR เท่านั้น แต่เน้นเรื่องการโอนสิทธิ์ทางอากาศ ซึ่งที่ผ่านมาถูกลิดรอนสิทธ์มานาน แต่ด้วยบางทำเลราคาที่ดินปรับตัวสูงมาก และไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ หากสามารถซื้อสิทธิ์ในพื้นที่ข้างเคียง ก็จะทำให้สามารถสร้างอาคารสูงได้และคุ้มค่ากับกับลงทุน
ขณะที่ผังสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ นั้นผังเมืองรวมฉบับใหม่จะต้องสอดรับกับโครงการก่อสร้างสาธารณูปโภคสาธารณูปการในอนาคตด้วย ส่วนการกำหนดข้อบังคับใช้ประโยชน์พื้นที่ให้สอดคล้องกับระบบสาธารณูปโภคที่มีอยู่แล้วนั้นก็ต้องเข้ามาแก้ไขปรับปรุงให้ดีขึ้น
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
