ใครที่มีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตติดรถไฟฟ้าจะทราบกันดีอยู่แล้วว่าบริเวณที่เป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าจะมีความเจริญมากกว่าแนวรถไฟฟ้าจุดอื่นๆ ซึ่งในปัจจุบันนอกจากจะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่พาไปสู่สถานที่ต่างๆ ในเมือง ก็ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่พาออกไปทัวร์ดินแดนแห่งคอมมูนิตี้มอลล์ และร้านกาแฟสไตล์ฮิปสเตอร์ทางฝั่งตะวันตกที่เป็นแหล่งกระจุกตัวของโครงการแนวราบ แล้วก็ยังมีส่วนต่อขยายของโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังจะเป็นรูปเป็นร่างและทะยอยเปิดเส้นทางที่เชื่อมต่อพื้นที่ในตัวเมืองออกไปพบกับไลฟ์สไตล์ความดั้งเดิมที่เป็นแหล่งรวมศิลปะวัฒนธรรม สเน่ห์ของชุมชนดั้งเดิมทางด้านฝั่งธนฯ โดยนอกเหนือจากที่กล่าวมาทั้งหมดในระยะเวลาอีกไม่กี่ปีก็จะมีหลอดเลือดเส้นใหม่ที่จะเปิดเส้นทางการเดินทางจากฝั่งตะวันตกลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาออกไปสู่ฝั่งตะวันออกได้อย่างง่ายดายกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน – มีนบุรี
โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม เป็นโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ล่าสุดที่ผ่าน EIA ในการสร้างเมื่อปี 2557 มีระยะทางรวมกว่า 39.6 กม. แบ่งออกเป็นสถานีใต้ดิน 23 สถานี และสถานียกระดับอีก 7 สถานี ซึ่งการก่อสร้างจะแบ่งออกเป็น 2 เฟส คือทางฝั่งตะวันตก 13 สถานีใต้ดิน พร้อมจุดเชื่อมต่อ Interchange ทั้งหมด 8 จุด ซึ่งกำหนดให้เป็นเฟส 2
ส่วนเฟส 1 เป็นโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี ถือเป็นเส้นทางใหม่ทางฝั่งตะวันออกที่น่าสนใจเพราะปัจจุบัน ตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ได้มีการลงไปปักหมุดโครงการที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ โดยวันนี้ทาง DDproperty จะพาไปชมความโดดเด่นของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม เฟส 1 ของแต่ละสถานีว่ามีจุดเด่นอะไร พื้นที่ไหนที่มีความน่าสนใจในแง่ของการอยู่อาศัย
เส้นทางการเดินทางของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มทางฝั่งตะวันออก ที่กำหนดการให้มีการดำเนินการก่อสร้างก่อน จะประกอบไปด้วยสถานีที่เปิดให้บริการทั้งหมด 17 สถานี แบ่งเป็นสถานีใต้ดิน 7 สถานี และสถานียกระดับอีก 10 สถานี ได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย, สถานีรฟม., สถานีประดิษฐ์มนูธรรม , สถานีรามคำแหง 12, สถานีรามคำแหง, สถานีราชมังคลา, สถานีหัวหมาก, สถานีลำสาลี, สถานีศรีบูรพา, สถานีคลองบ้านม้า, สถานีสัมมากร, สถานีน้อมเกล้า, สถานีราษฎร์พัฒนา, สถานีเคหะรามคำแหง, สถานีมีนบุรี โดยแต่ละสถานีจะมีแลนมาร์คที่แตกต่างกันไป พร้อมจุดเชื่อมต่อ Interchange กับโครงการรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ถึงอีก 4 จุด รวมไปถึงอาคารจอดรถไว้บริการที่สถานีคลองบ้านม้า 1,200 คัน และที่สถานีมีนบุรีอีก 3,000 คัน ซึ่งเฟสแรกจะประกอบไปด้วย 17 สถานี ดังนี้
การก่อสร้างเฟส 1 นับตั้งแต่สถานีที่ 13 ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยไปจนถึงสถานี 29 สุวินทวงศ์
1.สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ตั้งอยู่ใกล้ถนนรัชดาภิเษก บริเวณด้านหน้าห้างเอสพานาด รัชดา ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย)
2.สถานีรฟม. ตั้งอยู่ใต้พื้นที่ของรฟม.บริเวณประตู 1 ถนนพระราม 9
3.สถานีประดิษฐ์มนูธรรม ตั้งอยู่ใต้ถนนพระราม 9 บริเวณใกล้สี่แยกพระราม 9-ถนนประดิษฐ์มนูธรรม หน้าปากซอยเข้าวัดพระรามเก้ากาญจนาภิเษก
4.สถานีรามคำแหง 12 ตั้งอยู่ใต้ถนนรามคำแหง บริเวณด้านหน้าห้างฯ เดอะมอลล์ สาขารามคำแหง
5.สถานีรามคำแหง ตั้งอยู่ใต้ถนนรามคำแหง บริเวณด้านหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง
6.สถานีราชมังคลา ตั้งอยู่ใต้ถนนรามคำแหง บริเวณด้านหน้าสนามกีฬาหัวหมาก (ราชมังคลา)
7.สถานีหัวหมาก ตั้งอยู่ใต้ถนนรามคำแหง บริเวณด้านหน้าโรงพยาบาลรามคำแหง
8.สถานีลำสาลี ตั้งอยู่ใต้ถนนรามคำแหง บริเวณด้านใต้แยกลำสาลี เป็นสถานีเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง (สถานีลำสาลี)
9.สถานีศรีบูรพา ตั้งอยู่ใต้ถนนรามคำแหง บริเวณสามแยกถนนรามคำแหงตัดถนนศรีบูรพาหรือด้านหน้าห้างฯ บิ๊กซีเอ็กซ์ตร้า สุขาภิบาล 3
10.สถานีคลองบ้านม้า ตั้งอยู่ใต้ถนนรามคำแหง บริเวณระหว่างซอยรามคำแหง 92-94 และมีอาคารจอดแล้วจร (พาร์ค แอนด์ ไร้ท์) ฝั่งขาเข้าติดกับสถานี เป็นอาคาร 10 ชั้น สามารถจอดรถยนต์ได้ประมาณ 1,200 คัน
11.สถานีสัมมากร ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง บริเวณใกล้หมู่บ้านสัมมากร
12.สถานีน้อมเกล้า ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง บริเวณด้านหน้าโรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาน้อมเกล้า
13.สถานีราษฎร์พัฒนา ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง บริเวณสามแยกถนนรามคำแหง-ถนนราษฎร์พัฒนา ด้านหน้าสำนักงานใหญ่บริษัทมิสทีน
14.สถานีมีนพัฒนา ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง บริเวณด้านหน้าทางเข้าวัดบางเพ็ญใต้ ตรงข้ามนิคมอุตสาหกรรมบางชัน
15.สถานีเคหะรามคำแหง ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง บริเวณด้านหน้าปากซอยรามคำแหง 184 ใกล้เคหะรามคำแหง
16.สถานีมีนบุรี ตั้งอยู่ริมถนนรามคำแหงด้านทิศใต้ บริเวณสะพานข้ามคลองสองต้นนุ่น เป็นสถานีสำหรับเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี (สถานีมีนบุรี) โดยมีอาคารจอดแล้วจร (Park & Ride) เป็นอาคาร 10 ชั้น จอดรถยนต์ได้ประมาณ 3,000 คัน
17.สถานีสุวินทวงศ์ ตั้งอยู่ริมถนนรามคำแหงด้านทิศใต้ บริเวณใกล้ทางแยกสุวินทวงศ์
วิเคราะห์ 2 สถานีเด่นของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม
สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย
ถนนรัชดาฯ บริเวณศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย
ทั้งนี้เองเนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม เฟสที่ 1 ที่ได้รับการอนุมัติในการก่อสร้างแล้ว และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2563 นี้ พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าจากจุด Interchange ของ MRT และรถไฟฟ้าสายสีส้มที่สถานี ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในปัจจุบันจะถือเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ที่ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน อาทิ ตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่, อาคารสำนักงาน AIA, อาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ที่สูงถึง 125 ชั้น รวมถึงเชื่อมต่อไปยังบริเวณใจกลางเมืองได้ไม่ยาก ซึ่งในปัจจุบันรัศมีโดยรอบของสถานีนี้ถือมีแนวโน้มการเจริญเติบโตที่ดีและรวดเร็วจากอานิสงส์ของโครงการรถไฟฟ้า MRT สายเฉลิมรัชมงคล โดยในปัจจุบันราคาประเมินที่ดินบริเวณรอบบัญชี 2559-2562 ของกรมธนารักษ์จะตกอยู่ที่ประมาณ 350,000 – 450,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งการซื้อขายที่ดินเปล่าจริงๆ น่าจะมีราคาสูงกว่าหลายเท่าตัวจากพื้นที่การพัฒนาโดยรอบ สังเกตได้จากโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เข้ามาปักหมุดบริเวณนี้จะมีราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 160,000 – 180,000 ต่อตารางเมตรเลยทีเดียวในปัจจุบัน และมีโอกาสที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นไปอีกจากการเข้ามาของโครงการรถไฟฟ้าสีส้มและอาคารสำนักงานต่างๆ ที่จะแล้วเสร็จในอนาคต ในปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มีที่ตั้งอยู่บริเวณสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มได้แก่
ไอดี อโศก-รัชดา (I.D. Asoke – Ratchada) สามารถติดตามบทวิเคราะห์และรีวิวโครงการฉบับเต็มได้ที่นี่
สามารถติดตามชมรีวิวโครงการใหม่ที่ใกล้เคียงกับรถไฟฟ้าสายสีส้มสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยได้ที่นี่
จากที่กล่าวมาจะเห็นว่าศักยภาพของทำเลนี้จะอยู่ที่บริเวณจุดเชื่อมต่อที่เป็น Interchange สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไปจนถึง MRT สถานีพระราม 9 บนนวถนนรัชดาฯ โดย ณ ปัจจุบันพื้นที่บนทำเลนี้จะได้รับการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นไปในรูปแบบเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยไปมากแล้ว แต่ระดับความต้องการของผู้บริโภคที่อยากมาใช้ชีวิตอยู่บนทำเลนี้ก็ยังมีมากโขอยู่เนื่องจากพื้นที่บริเวณนี้กำลังก้าวขึ้นสู่การเป็น NEW CBD ดังนั้นในเรื่องของความสะดวกสบายจึงเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยบริเวณนี้มีราคาที่สูงขึ้น ในขณะที่การลงทุนก็มีโอกาสที่ดี เพราะด้วยความครบครันของทำเล คงทำให้การปล่อยเช่าง่ายขึ้นเพราะน่าจะมีดีมานด์รองรับ ราคาต้นทุน (ที่ดิน) ที่ถูกกว่าฝั่งถนนสุขุมวิทกับสาธารณูปโภคที่เรียกได้ว่าไม่แตกต่างกัน ประกอบกับพื้นที่ที่ยังสามารถอัพราคาขึ้นไปได้ในอนาคต ทำให้ยังมีโอกาสเติบโตได้ง่ายกว่าทำเลโซนเมืองอื่นๆ จริงอยู่ในแง่ของที่อยู่อาศัยแนวคอนโดมิเนียมที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบันและอนาคตจะมีราคาทะยานพุ่งขึ้นไปจะ 200,000 บาทต่อตารางเมตรแล้วก็ตาม แต่ด้วยอานิสงส์ในอนาคตของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มจะช่วยให้การเดินทางเชื่อมต่อเข้าสู่ย่านแหล่งงานง่ายขึ้น จากเส้นทางการการเดินทางของแนวรถที่มุ่งออกไปทางมีนบุรีมีโอกาสที่จะปรับเปลี่ยนพื้นส่วนเชื่อมต่อตั้งแต่สถานี รฟม. จนไปถึงสถานีรามคำแหงมีโอกาสและแนวโน้มที่จะถูกพัฒนาเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวมาจากทางฝั่งพระราม 9 – รัชดาฯ โดยมีราคาที่ยังไม่สูงมาก
สถานีประดิษฐ์มนูธรรม
แยกประดิษฐ์มนูธรรมที่ตั้งของรถไฟฟ้าสายสีส้มสายประดิษฐ์มนูธรรมในอนาคต
จากความเจริญที่แผ่ขยายออกมาตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต ทำให้อีกหนึ่งสถานีของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความโดดเด่นไม่แพ้กัน และปัจจุบันก็ยังเป็นทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจรองลงมาจากสถานีศูนย์วัฒนธรรม ได้แก่ สถานีประดิษฐ์มนูธรรม สถานีนี้จะตั้งอยู่บริเวณใกล้กับ 4 แยกพระราม 9 – ถนนประดิษฐ์มนูธรรม ตามแผนงานของภาครัฐจะมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทาพาดผ่านสถานีนี้เป็นจุด Interchange แต่ก็ยังไม่เห็นวี่แววว่าจะสามารถเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ ซึ่งหากไม่นับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา Mass Transit ที่จะใกล้กับสถานีนี้มากที่สุดอีกหนึ่งเส้นทางก็คือ Airport Rail Link สถานีรามคำแหง ที่เข้ามาซัพพอร์ทพื้นที่ปัจจุบัน และอำนวยความสะดวกให้กับดีมานด์ที่อยู่อาศัยบนพื้นที่ ในลักษณะที่เรียกว่าสามารถดึงดีมานด์หรือกลุ่มพนักงานจากฝั่งสุวรรณภูมิเข้ามาได้ด้วยการเดินทางเชื่อมต่อกันภายในระยะเวลาไม่ถึงครึ่งชั่วโมงจากสถานีรามคำแหง โดยปัจจุบันพื้นที่ตั้งแต่ถนนพระราม 9 ไปจนถึง ซอยรามคำแหง 67มีราคาประเมินจากกรมธนารักษ์อยู่ที่ประมาณ 170,000 บาทต่อตารางวา แต่เมื่อมีการเปลี่ยนมือก็มีราคาแพงมากกว่าราคาประเมินอยู่หลายช่วงตัว จากพื้นที่ที่มีการพัฒนาอยู่ตลอดเวลา ในปัจจุบันมีโครงการใหม่ที่เข้ามาปักหมุดอยู่บริเวณนี้ด้วยกัน 2 โครงการ ได้แก่
ไรส์ พระราม 9 (Rise Rama 9) สามารถติดตามบทวิเคราะห์และรีวิวโครงการฉบับเต็มได้ที่นี่
สามารถติดตามชมรีวิวโครงการใหม่ที่ใกล้เคียงกับรถไฟฟ้าสายสีส้มสถานีประดิษฐ์มนูธรรมได้ที่นี่
ในแง่ของคอนโดมิเนียมเอง พื้นที่บริเวณนี้มีคอนโดมิเนียมทั้งโครงการเก่าและโครงการใหม่มาปักหมุดรวมกันแล้วราว 8,000 กว่ายูนิต ราคาขายเฉลี่ยในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 65,000 – 70,000 บาทต่อตารางเมตร และมีแนวโน้มที่จะขยับตัวขึ้น เมื่อในอนาคตจะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มเกิดขึ้น โดยโครงการใหม่ที่เข้ามาปักหมุดในปัจจุบันถือว่ามีราคาเปิดตัวที่ยังไม่ได้บวกภาษีในอนาคตเท่าไหร่ จากราคาที่ยังไม่แพงมากบวกกับพื้นที่เปล่าบริเวณนี้ที่ยังเหลืออยู่ ในอนาคตน่าจะเข้ามาเป็นพื้นที่ส่วนขยายที่ดึงดีมานด์ล้นเมืองจากทางฝั่งพระราม 9 เข้ามาอีกได้เรื่อยๆ รวมทั้งเหล่าพนักงานจากฝั่งสุวรรณภูมิ ก็สามารถเข้ามาอยู่อาศัยบนพื้นที่นี้ได้อย่างไม่ลำบากจากผลพลอยได้ของ ARL รามคำแหง ดังนั้นจึงสามารถเรียกพื้นที่บริเวณสถานีประดิษฐ์มนูธรรมของรถไฟฟ้าสายสีส้มได้ว่าเป็นพื้นที่เชื่อมต่อของแหล่งงานที่มีผลต่อการตัดวินใจของกลุ่มดีมานด์ที่ต้องการอาศัยอยู่เองอย่างแท้จริง ส่วนในเรื่องการลงทุนอาจจะต้องรอดูการเข้ามาของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มและดีมานด์ที่ล้นออกมาจากฝั่งพระราม 9 จากที่กล่าวมาข้างต้น
นอกจากนั้นทำเลส่วนต่อขยายอื่นๆ ที่ไม่ได้กล่าวถึงปัจจุบันอาจจะยังไม่โดดเด่นมากนักในเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ เพราะยังเป็นพื่นที่ๆ อยู่ใกล้จุดเชื่อมต่อของแหล่งงาน จะต้องรอการเข้าถึงของรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยในช่วงเส้นทางการเดินรถไฟฟ้าเฟสที่ 1 ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี กลางปี 2559 ราคาที่ดินที่ต่ำสุดของแนวรถไฟฟ้าจะอยู่ที่ 65,000 บาทต่อตารางวา จนไปถึงราคาสูงสุงที่ 600,000 บาทต่อตารางวา ปัจจุบันถัดไปจากบริเวณสถานีคลองบ้านม้าที่เป็นสถานียกระดับขึ้นเหนือพื้นเริ่มต้นที่สถานีสัมมากร ตามผังเมืองยังเป็นพื้นที่สีเขียวที่เน้นการอนุรักษ์ชนบทและพื้นที่เกษตรกรรมมีชุมชนดั้งเดิมสลับกับพื้นที่การเกษตรอยู่ และมีการปักหมุดของโครงการบ้านจัดสรรบ้างแล้ว คาดว่าในอนาคตเมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีส้มเข้ามาคงจะมีการเปลี่ยนผังเมืองให้สามารถพัฒนาความเจริญด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อไปได้
สามารถติดตามชมรีวิวโครงการใหม่อื่นๆ ได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
