ตลาดปล่อยเช่าคอนโดติดรั้วมหาลัยยังน่าลงทุนจริงหรือ?

[สกู๊ปพิเศษ] ….. เพราะธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เรียกว่าเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนโตขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ค่อยผันผวนเหมือนกับตลาดหุ้น แต่ในทางกลับกันการลงทุนของอสังหาฯก็มีข้อเสียเช่นกัน นั่นก็คือ มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถซื้อขายได้เร็วทันใจเหมือนกับหุ้นรายวัน แต่ถึงอย่างไรก็ตาม การลงทุนปล่อยเช่าจะได้ลูกค้าช้าหรือเร็วก็ขึ้นอยู่กับทำเลนั้น ๆ ด้วย ซึ่งตามปกติแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น มีวัตถุประสงค์ด้วยกัน 2 อย่างก็คือ

1.1 เพื่อเก็งกำไร คือจองซื้ออสังหาฯไว้แล้ว เมื่อราคาสูงขึ้น จนได้กำไรตามต้องการ ก็ขายออก โดยหวังผลตอบแทนเป็นเงินก้อน

1.2 เพื่อปล่อยเช่า คือซื้ออสังหาฯไว้เพื่อปล่อยเช่า โดยหวังผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นรายวัน (ซึ่งในปัจจุบันมีนักลงทุนหลายคนลงทุน ปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ซึ่งถ้าบริหารจัดการให้ดี ก็สามารถสร้างผลตอบแทนดีกว่าปล่อยเช่ารายเดือนด้วยซ้ำ) ส่วนการปล่อยรายเดือนนั้น ผลตอบแทนจากการเช่าจะดีหรือไม่ จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการหาผู้เช่า

แต่ที่สำคัญ อีกเรื่องหนึ่ง คือ ตลาดปล่อยเช่าคอนโด ต้องดูถึง ดีมานด์ / ซัพพลาย และโลเคชั่นในย่านนั้น ๆ มีเยอะไหมมากน้อยแค่ไหน ซึ่งหมายถึงผลตอบแทนที่จะได้รับที่ตามด้วย นอกจากนี้ การตกแต่งของห้อง หรือ บริการของผู้ให้เช่า และรวมไปถึงอัตราค่าเช่าที่เหมาะสมของสภาพตลาดด้วยเช่นกัน

สำหรับการลงทุนซื้อปล่อยเช่าคอนโดติดรั้วมหาวิทยาลัยนั้น ถ้าพูดกันจริง ๆ ฟีเวอร์มาตั้งแต่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ปกครองส่วนมากจะนิยมซื้อให้ลูกหลานในช่วงเปิดเทอม เพราะสามารถเก็บไว้เป็นมรดก เป็นบ้านหลังที่สอง หรือลงทุนปล่อยเช่าได้ก็ได้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง โดยเฉพาะบางทำเลได้ถึง 6% เลยทีเดียว

โดยก่อนหน้านี้ มีผู้ประกอบการหลายเจ้าหันมาทำคอนโดรองรับดีมานด์กลุ่มนักศึกษา ยกตัวอย่างเช่น แสนสิริ ส่งแบรนด์ ดีคอนโด แคมปัส มาเพื่อเจาะตลาดนักศึกษา ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ผลตอบรับค่อนข้างดีทีเดียวในช่วงนั้น และ แกรนด์ ยูนิตี้ ทำคอนโดจับนักษา ม.เอแบค และ ม.รามคำแหง ในแบรนด์ คอนโด ยู@ หัวหมาก สเตชั่น ราคาเริ่มล้านต้น ๆ ในช่วงสมัยนั้น ต่อกันที่ “เพอร์เฟค” เปิดตัว ไอคอนโด เกาะ รั้วม.มหิดล ศาลายา รวมถึง Chapter One the Campus คอนโดใกล้ม.เกษตร จาก บิ๊กพฤกษา

และเมื่อปี 59 ที่ผ่านมายกๆ “ออริจิ้น” ก็เปิดแบรนด์ “เคนซิงตัน เกษตร-แคมปัส” ติดม.เกษตรเช่นกัน รวมถึง บริษัท ชีวาทัย เปิด พรีเซลคอนโดมิเนียม ชีวาทัย เพชรเกษม 27 ตรงปากซอยเพชรเกษม 27 ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสบางหว้า 350 เมตร ทำตลาดแบบซอฟต์ลอนช์กับมหาวิทยาลัยสยามซึ่งถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของโครงการนี้ และรวมไปถึง แบรนด์ใหม่ ของ แอสเซทไวส์ที่เตรียมเปิดตัวคอนโดใหม่ “KAVE” (เคฟ) เป็นการเล่นคำที่มาจากคำว่า Cave ที่แปลว่า ถ้ำ โดยเน้นทำตลาดกับลูกค้านักศึกษาทั้งเรียลดีมานด์ลูกค้าซื้ออยู่เองหรือนักลงทุนปล่อยเช่า โดยโครงการตั้งอยู่ใกล้กับม.กรุงเทพ-รังสิต

แต่คำถามก็คือ ตลาดคอนโดใกล้สถานศึกษายังมีความต้องการหรือน่าลงทุนอยู่อีกหรือไหมในปี 2017 นี้

– ข้อดีข้อแรก  ตามหลักก็ไม่ได้ต่างแตกจากคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้แหล่งงานในเมืองสักเท่าไหร่นัก เพราะคอนโดฯ ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์หรือชีวิตประจำวันของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย เช่นนักศึกษาที่กำลังศึกษาในมหาวิทยาลัย เจ้าหน้าที่และบุคคลากรของสถานศึกษา รวมถึงบุคคลทั่วไปที่ทำงานบริษัทใกล้ทำเลแห่งนั้นๆ

ขณะที่พฤติกรรมของกลุ่มนักศึกษา จะมีระยะยาวในการเช่าพักอาศัยตั้งแต่ 4-6 ปี (ขึ้นอยู่กับแต่คณะและสาขาที่เลือกเรียน) นับว่าเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำหรับคนที่ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งในทางกลับกัน ถึงแม้กลุ่มนักศึกษานี้อาจมีการเปลี่ยนที่พักอาศัยในระหว่างการศึกษา แต่ก็ยังมีการรับนักศึกษาใหม่ของสถานศึกษาเข้ามาทุกปี รวมถึงลักษณะไลฟ์สไตล์ของกลุ่มวัยรุ่นที่ต้องการสังคมเพื่อนฝูง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ปัจจัยเหล่านี้เอง ช่วยให้คอนโดฯใกล้สถานศึกษายังมีความต้องอย่างต่อเนื่อง

– ข้อดีข้อที่สอง สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นพ่อแม่ซื้อให้บุตรหลานของตัวเองอยู่ในช่วงศึกษาอยู่ในสถาบันนั้น ๆ ซึ่งเป็นการซื้อในลักษณะมองไกลไปในอนาคต เพราะราคาที่พักอาศัยประเภทอพาร์ตเมนท์ที่มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี มีสภาพแวดล้อมที่ดีนั้น โดยทั่วไปค่าเช่าจะเฉลี่ยที่ 8,000 – 10,000 บาท (ราคาดังกล่าวขึ้นอยู่กับบางทำเล,ชื่อเสียงของบริษัทที่พัฒนาโครงการนั้นๆ) เป็นอย่างต่ำอยู่แล้ว ซึ่งค่าเช่านี้สามารถนำมาเป็นค่าผ่อนชำระคอนโดมิเนียมเพื่อให้ลูกหลานตัวเองอยู่อาศัยได้แบบสบายได้เลย และภายหลังที่เรียนจบก็ยังสามารถนำห้องมาปล่อยเช่าต่อได้อีก สร้างรายได้จากการปล่อยเช่ามาเป็นค่าผ่อนส่งคอนโดฯ ได้ด้วย

แต่อีกประเด็นที่น่าสนใจ คือ ในปีที่ผ่านมา จากผลสำรวจพบว่า ตัวเลขยอดผู้สมัคร Admissions 59 มีจำนวนลดลงมาก ทั้งนี้สมาคมอธิการบดีแห่งประเทศไทย (สอท.) เผยข้อมูลยอดผู้สมัครและชำระเงิน Admissions 59 มีทั้งสิ้น 104,265 คน แต่เมื่อเทียบปี2558 มีผู้สมัครประมาณ 131,665 คน ปีการศึกษา 2557 มีผู้สมัครประมาณ 99,000 คน ปีการศึกษา 2556 มีผู้สมัครประมาณ 113,000 คน นั่นหมายความว่าปี 59 มีผู้สมัครลดลงถึง 27,400 คนเลยทีเดียว

ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เรนชั่นแนล ประเทศไทย แสดงความคิดเห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัยยังมีความน่าสนใจทั้งซื้ออยู่เอง และลงทุนปล่อยเช่า สำหรับตลาดในกรุงเทพฯ จะเป็นคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใกล้กับมหาวิทยาลัยเอกชนเป็นหลักที่ยังคงได้รับการตอบรับที่ดี ส่วนตลาดในต่างจังหวัด สามารถพัฒนาได้ทั้งคอนโดมิเนียมใกล้กับมหาวิทยาลัยของภาครัฐและเอกชน

แต่อย่างไรก็ดี บางทำเลต้องต่อสู้กับคอนโดเก่าที่ยังเหลือขายอยู่ และอพาร์ตเม้นท์ที่มีอยู่เดิม อย่างเช่น ย่านบางนา ม. เอแบค ซึ่งมีซัพพลายเหลือขายเยอะ ในขณะที่ดีมานด์ลดลงอย่างเห็นได้ชัด รวมถึงย่านดังกล่าวไม่มีตัวช่วยให้ทำเลเกิดความน่าสนใจ เมื่อเทียบกับย่านพหลโยธิน หรือบริเวณมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เนื่องจากมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ถือแม้นักศึกษาอาจจะไม่เช่าอยู่อาศัย แต่เจ้าของห้องจะได้ประโยชน์จากรถไฟฟ้าที่จะช่วยดันราคาห้องชุดให้เพิ่มขึ้น ส่วนกรณีจากยอดผู้สมัคร Admissions 59 ที่ลดลงนั้น มีผลกระทบต่อความต้องการเช่าอย่างแน่นอน แต่ต้องไม่ลืมว่ายังมีมหาวิทยาลัยเอกชนที่ผู้ปกครองพร้อมจ่ายและมีกำลังในการซื้อคอนโดให้ลูกหลานอยู่ รวมถึงมองว่าการซื้อคอนโดยังเป็นการลงทุนอีกรูปแบบหนึ่งด้วย

แต่อย่างไรก็ตาม กลุ่มนักศึกษาที่หดหายไป แต่ยังมีลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่ง ที่ทำงานในย่านนั้นๆ หรือคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งจากเดิมเช่าอพาร์ตเม้นต์อยู่พอมีรายได้มีกำลังซื้อ ก็หันมาซื้อคอนโดอยู่แทน แต่อย่างไรก็ดี อย่างลืมว่า ตลาดคอนโดบางทำเลนอกจากจะมีคู่แข่งระดับเดียวกันแล้ว ก็ยังมีอพาร์ตเมนท์ที่ยังแชร์ตลาดตรงนี้อยู่ด้วย

>>รวมคอนโดใหม่ระดับราคา1-3 ล้านบาท<<

สรุปแล้วการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ยังมีความน่าสนใจ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ขึ้นอยู่กับ Demand / Supply ของทำเลนั้น ๆ ด้วย หมายถึง ความต้องการในการเช่า (ดีมานด์) และปริมาณห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า (ซัพพลาย) เพราะหากความต้องการเช่ามากกว่าจำนวนห้องชุด แน่นอนที่สุดว่า นักลงทุนจะได้รับค่าเช่าที่ดี ในทางกลับกัน หากจำนวนห้องว่างมากกว่าความต้องการ ก็อาจปล่อยเช่าไม่ได้ หรือปล่อยได้ในราคาขาดทุนนั่นเอง

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่ หรืออ่านรีวิวโครงการบ้านและคอนโดฯใหม่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com