ไฮไลท์:
– ย้ำชัดแล้ว ปีนี้รัฐบาลไม่มีมาตรการออกมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เหมือนปีที่ผ่านมา เพราะเชื่อว่าอสังหาฯปีระกานี้จะขยายตัวได้ดี เมื่อเทียบกับปี’59
– หนึ่งในปัจจัยที่สำคัญ คือ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล รถไฟรางคู่, มอเตอร์เวย์ และขยายสนามบิน
– ปัญหาหลัก “หนี้ครัวเรือนสูง” – สถาบันการเงินเข้มปล่อยกู้ ยอดรีเจคพุ่งปรี๊ด ยังเป็นตัวแปรที่ส่งผลกระทบให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเหนื่อยต่ออีกหนึ่งปี
[สกู๊ปพิเศษ] ย้อนกลับไปเมื่อปี 59 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บาดเจ็บระนาว กับปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็น ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น การปรับราคาที่ดินรอบใหม่ ทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ เป็นต้น ล้วนแล้วส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด
ขณะเดียวกัน ปัญหาหลายอย่างยังคงติดตามซ้ำเติมตลาดต่อเนื่องมาในปี’60 ซึ่งจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจจะโตไม่หวือหวาเท่าที่ควร หรือ ดีที่สุดได้แค่ “ทรงตัว” แต่อย่างไรก็ตาม ยังได้รับปัจจัยหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐในกรอบวงเงิน 1.79 ล้านล้านบาท และในปีนี้จะมีโครงการคมนาคมขนส่งราวๆ 36 โครงการ วงเงิน 8.9 แสนล้านบาท คาดว่าจะได้เห็นชัดเจนในช่วงครึ่งปีหลังด้วย
ด้านกูรูวงการอสังหาฯ ลงความเห็นว่าปีนี้จะเป็นปีสำคัญที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จะมีการปรับโครงสร้างการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองไปสู่ต่างจังหวัดและตามแนวชายแดนมากขึ้น โดยคาดว่าปีนี้จะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 5%
อย่างไรก็ดี การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ยังเต็มไปด้วยความเสี่ยงที่จะต้องปรับตัว ตั้งรับ และเพิ่มความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น จากปัจจัยลุ้น และปัจจัยลบที่เกิดขึ้น
4 ปัจจัยลุ้นหนุนตลาดรวมโต 5%
จากสัญญาณบวกชัดเจนในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2560 ที่ดีมานด์และซัพพลายเริ่มกลับเข้าสู่ความสมดุล คาดว่าตลาดโดยรวมในปีนี้จะโตได้ที่ 5% เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่มีมูลค่า 4.5 แสนล้านบาท โดยปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่ทำให้มีการพัฒนาโครงการในทำเลตามแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้ามากขึ้น และมีผู้ที่สนใจซื้อไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมมากกว่าแนวราบอยู่ที่50:40
ประกอบกับนโยบายของภาครัฐที่ต้องการให้คนไทยมีบ้านเป็นของตัวเอง ที่ผ่านมาเมื่อต้นปี ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้ออกแพ็คเกจสินเชื่อดอกเบื้ยถูกให้กับผู้บริโภคทุกกลุ่มทุกอาชีพได้เลือก ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยบ้านถือว่ายังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ แต่คาดแนวโน้มในปี 2561 นั้น ทิศทางอัตราดอกเบี้ยมีโอกาสขยับขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 1.75 เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งมีจะผลต่อดอกเบี้ยบ้าน ดังนั้นปีนี้ดอกเบี้ยเป็นตัวแปรที่สำคัญ และเป็นโอกาสดีสำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ปัจจัยต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นดังกล่าวข้างต้น ทำให้ปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีความเชื่อมั่นและทยอยเปิดโครงการใหม่มากขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา รวมทั้งมีการปรับตัวปรับพอร์ตการลงทุน ศึกษาข้อมูลทางการตลาด และความต้องการที่แท้จริงในตลาดว่ามีความต้องการในระดับใด ทั้งนี้ ก็เพื่อเป็นการป้องกันการลงทุนและความเสี่ยงที่จะเกิดโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลได้
4 ปัจจัยลบ อสังหาฯ โตแบบระแวดระวัง
แบงก์เข้มงวดปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน แม้จะเป็นปัญหามาตั้งแต่ปี 2559 และก็ยังคงเป็นปัจจัยลบต่อเนื่องในปี 2560 โดยในปีที่ผ่านมาภาพรวมยอดปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 30 – 40% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเอสเอ็มอี ที่เป็นกลุ่มสตาร์ตอัพ เนื่องจากมีรายได้ไม่แน่นอน การเดินบัญชีไม่ต่อเนื่อง ทำให้สถาบันการเงินไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้ ตลอดจนกลุ่มที่อดีตเคยติดเครดิตบูโร แม้ปัจจุบันมีการล้างหนี้หมดแล้วก็ไม่สามารถยื่นกู้ได้
แต่ทว่าในปีนี้ ส่วนใหญ่หมดภาระจากการผ่อนรถคันแรก ทำให้แรงกดดันเรื่องการปฎิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Rejection) ต่อตลาดระดับกลาง-ล่างน่าจะลดลงในปีนี้ ประกอบกับผู้ประกอบการมีการกลั่นกรองลูกค้าด้วยส่วนหนึ่ง เพื่อให้ได้ลูกค้าที่มีประสิทธิภาพและเป็นเรียลดีมานด์ที่แท้จริง
อีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อรูปแบบการพัฒนาโครงการ คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว จะถูกดันให้มีราคาขายสูงขึ้นตาม และที่สำคัญสูงกว่ารายได้ของผู้ซื้อ อุปสรรคหนึ่งที่ผู้ประกอบการที่ต้องปรับตัว คือ การหาที่ดินขนาดที่มีความเหมาะสม การออกแบบให้ตรงความต้องการให้มากที่สุด การหาที่ดินในทำเลในเมืองแต่ไม่ติดแนวรถไฟฟ้า การออกสินค้าใหม่ๆ ไม่เน้นโครงการขนาดใหญ่ เพื่อให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพที่สุด
>>ดูรายละเอียดโครงการบ้านใหม่ คอนโดใหม่<<
นี่คือภาพรวมของปัจจัยต่าง ๆ บางส่วนในปี 60 ยังเป็นจังหวะและโอกาสที่ดี สำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ แต่แนวโน้มในปีหน้า มั่นใจได้เลยว่า อัตราดอกเบี้ยมีต้องปรับเพิ่มแน่นอน แม้ว่าปีนี้ ราคาวัสดุค่าก่อสร้างไม่เพิ่ม ราคาบ้านขยับขึ้นได้เล็กน้อย แต่ราคาที่ดิน ต้นทุนที่ดินที่ค้ำคอในวันนี้ ส่งผลกับราคาที่อยู่อาศัยแน่ๆ อย่างน้อย ซื้อทาวน์เฮ้าส์ในปีนี้ ราคา 1.5 ล้านบาท แต่ในปีหน้า ราคาจะพุ่งไปที่ 2 ล้านบาท (บวก – ลบ) บ้านเดี่ยวจะหลบเข้าไปอยู่ในซอย คอนโดมิเนียมจะถูกจำกัดการพัฒนาด้วยผังเมือง
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
