ไฮไลท์ …
– พอร์ตรายได้จากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ หรือที่เรียกว่า Recurring Income
– กระจายความเสี่ยงของธุรกิจ เพื่อความอยู่รอดองค์กรในระยะยาว
[สกู๊ปพิเศษ] …. เรียกว่าเป็นเทรนด์การปรับกลยุทธ์ที่เห็นภาพได้ชัดเจนมากสุดในปี 60 นี้ ของแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ นั่นก็คือ การเพิ่มพอร์ตรายได้จากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ หรือที่เรียกว่า Recurring Income
โดยที่ผ่านมา ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ (Recurring Income ) ค่อยๆ ริเริ่มมาเมื่อ 2-3 ปีก่อน เช่น บมจ.แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ ( LH) ได้เลือกใช้กลยุทธ์นี้ตั้งแต่แรกเริ่ม ด้วยการพัฒนา อสังหาให้เช่า อย่าง อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ห้างแฟชั่น ไอส์แลนด์ จนกระทั่งพัฒนาศูนย์การค้าและโรงแรมอย่างจริงจัง ผ่านแบรนด์เทอร์มินัล 21
นอกจากนี้ ยังมีบมจ.เสนาร่วมกับไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ และ แสงฟ้าก่อสร้าง กุมมือกันสร้างฝันพัฒนา ออฟฟิศสำนักงานให้เช่า ซึ่งก่อนหน้านี้ ทางเสนาเคยทำธุรกิจ Recurring Income ไม่ว่าจะเป็นสนามกอล์ฟที่พัทยา คอมมูนิตี้มอลล์ “SENA FEST” ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ รวมถึงโกดังให้เช่า และล่าสุดต่อยอดไปที่ธุรกิจพลังงานทดแทน โดยจับมือพันธมิตรทางธุรกิจ Solar Farm และ Solar Rooftop ล้วนแล้วเป็นผลักดันยอดรายได้ให้กับเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ทุกช่องทาง
ขณะเดียวกัน รายใหญ่ในตลาดยังคงหาแนวทางการปรับตัวกันอย่างต่อเนื่อง เพราะปีนี้การทำธุรกิจอสังหาฯ มันไม่ง่าย และเพื่อความอยู่รอดองค์กรในระยะยาว ในขณะที่ ราคาที่ดินก็แพง-การแข่งขันก็แรง การเพิ่มช่องทางเพิ่มพอร์ตรายได้ประจำ (Recurring Income) จึงเป็นทางเลือกหนึ่งให้กับดีเวลลอปเปอร์ในยุค Thailand 4.0
แตกไลน์ลงทุนโรงพยาบาลเพิ่มรายได้รีเคอร์ริ่งฯ
ตั้งท่ามาตั้งเมื่อปลายที่ผ่านมาแล้ว สำหรับกลุ่มบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) และ ปีนี้เป็นปีแรกที่พฤกษาฯแตกไลน์ลงทุนธุรกิจโรงพยาบาลเพิ่มเติมรายได้รีเคอร์ริ่งฯเพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยตั้งเป้าพอร์ตอสังหาฯให้เช่ามีสัดส่วนตั้งแต่ 5-15% ของเป้าหมายรายได้ 1 แสนล้านบาทที่ขยับเป้าทำให้ได้ภายในปี2563
ด้วยเหตุผลว่าที่เลือกลงทุนโรงพยาบาลนั้น เพราะสถิติการเติบโตเฉลี่ยของธุรกิจดังกล่าว สูงถึง 8.7% เป็นสถิติย้อนหลังเมื่อ 13 ปี (2547 – 2559) จากมูลค่าตลาดรวม 243,000 ล้านบาท มาเป็น 658,000 ล้านบาทในปีที่แล้ว นับเป็นอัตราเติบโตสูงกว่าจีดีพีประเทศด้วยซ้ำ
โดยเคาะแผนการลงทุน 3 ปีในธุรกิจโรงพยาบาลนั้น เฉลี่ยตกปีละ 1,500 ล้านบาท หรือเท่ากับ 4,500-4,900 ล้านบาทในการเริ่มต้น มีขนาด 250 เตียง จับกลุ่มลูกค้าคนไข้ระดับกลาง
รายใหญ่ต้องหาจุดแข็งของตัวเองให้เจอ
หลังจากบมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ควบรวมกิจการกับกลุ่มแกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในปีที่แล้ว ไม่นานนักได้ลงทุนธุรกิจโรงแรมมากขึ้น ปัจจุบันมีห้องพักรวมกันประมาณ 1,000 ห้อง โดยวางเป้าหมายภายใน 4 ปีต้องการลงทุนเพิ่มเป็น 3,000 ห้อง เมื่อรวมกับธุรกิจรีเทลและบริการอื่น ๆ ตั้งเป้าให้มีสัดส่วนรายได้ประจำต่อเนื่องเพิ่มจาก 10% หรือประมาณ 2,000 ล้านบาทในปีนี้ เป็น 30% ใน 4 ปีหน้าที่คาดว่ารายได้รวมบริษัทอยู่ที่ 30,000 ล้านบาท
ต้องยอมรับว่าทุกวันนี้ ดีเวลลอปเปอร์ส่วนหนึ่งเจอกับภาวะราคาที่ดินแพง ประกอบกับการแข่งขันสูงในวงการพัฒนาที่ดินสูงเป็นเงาตามตัว การหาซื้อที่ดินก็ยากลำบากขึ้น ยกตัวอย่าง กรณีกลุ่มเซ็นทรัลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษ 25 ไร่ ตกตารางวาละ 2.2 ล้านบาท ทำให้ราคาขยับยกแผง การแข่งขันในทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า ต่อไปนี้ต้นทุนที่ดินในรัศมี 500 เมตรอยู่ที่ 2 ล้านบาท
ดังนั้น ธุรกิจที่เป็นรายได้รีเคอร์ริ่งอินคัมจึงเป็นทางหนึ่งที่เข้ามาเติม เป็นภาพที่จะเห็นได้ชัด และจะช่วยลดการแข่งขันลง อย่างกลุ่มทีซีซี (เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี) ก็ไปทำโรงงาน ออฟฟิศก็อาจจะเยอะสุด 2 ล้าน ตร.ม. กลุ่มเซ็นทรัลก็มีพื้นที่ค้าปลีก 2 ล้าน ตร.ม. ฯลฯ นั่นคือรายใหญ่ต้องหาจุดแข็งของตัวเองให้เจอ”
จากเจ้าพ่อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าหันมาจับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
ด้านบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ตั้งเป้ารายได้ประจำจากค่าเช่าและอื่น ๆ ของบริษัทภายในปี 2563 มีสัดส่วน 5-10% ของรายได้รวม หลังโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่บริษัทเช่าที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก ขนาด 3 ไร่ 1 งาน 67 ตารางวา จำนวน 450 ห้องพัก มูลค่าลงทุน 1.35 พันล้านบาท เตรียมจะเปิดให้บริการในช่วงไตรมาส 1/60
ทั้งนี้ ได้แผนในอนาคตนอกจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์นี้แล้ว “อนันดาฯ” ยังสนใจลงทุนต่อเนื่องเพิ่มเติมปีละ 1-2 โครงการ โดยมีจำนวนห้องใกล้เคียงกับโครงการแรก รวมถึงศึกษาโอกาสลงทุนโรงแรมอีกด้วย
“ในอนาคตเราจะเพิ่มพอร์ตเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มากขึ้น แม้ช่วงแรกมีสัดส่วนการลงทุนไม่มากนักเพราะต้องการทดลองวางระบบต่าง ๆ ไปก่อน เช่น ระบบงานก่อสร้าง การบริหารจัดการต้นทุนการผลิต หลังจากทุกอย่างลงตัวในปี”63 เป็นต้นไป เราอาจมีการลงทุนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เพื่อเพิ่มโอกาสทางธุรกิจให้มีรายได้หลากหลายช่องทางมากขึ้น”
จับตา “สิงห์ เอสเตท” ขุ่นรายได้ประจำเพิ่ม 50%
ต้องดูกันยาว ๆ บมจ. สิงห์ เอสเตท กางโมเดลธุรกิจแผนระยะยาวไปถึงปี 2563 ตั้งเป้ารายได้ 20,000 ล้านบาท กำหนดสัดส่วนรายได้อสังหาฯขายขาดกับอสังหาฯให้เช่าทั้งอาคารสำนักงานโรงแรม อย่างละ 50/50 มีทั้งการซื้อกิจการและสร้างใหม่
โดยปัจจุบันสิงห์ฯลงทุนที่พักอาศัย 4 โครงการ บริษัทลูกเนอร์วานา 14 โครงการ โรงแรม 2 แห่งในประเทศไทย กับ 29 ในสหราชอาณาจักร มีอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก 2 โครงการ สัดส่วนรายได้ ณ 9 เดือนแรกของปี 2559 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัย 32% โรงแรม 43% เชิงพาณิชย์ (สำนักงานให้เช่า) 25% ในอนาคตสนใจเข้าไปลงทุนธุรกิจคลังสินค้าและโลจิสติกส์ เพราะมองว่าจะสามารถสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาวได้ และนอกจากนี้ ทางเนอวาน่า ยังได้ร่วมกับได อิ กรุ๊ป เพิ่มไลน์ธุรกิจใหม่ อย่าง ธุรกิจรับสร้างบ้าน
เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่งซุ่มเปิดอพาร์ตเมนต์ย่านศิริราชจับกลุ่มวงการแพทย์
บมจ.เอ็น. ซี. เฮ้าส์ซิ่ง (NCH) ตั้งเป้าหมายรายได้ปี 60 อยู่ที่ 1.7 พันล้านบาท มีโครงการที่อยู่ระหว่างขายในมือประมาณ 53 โครงการมูลค่าโครงการรวมกว่า 3.6 หมื่นล้านบาท ที่ผ่านมามีการเติบโตทั้งแนวราบและแนวสูง โดยล่าสุด มีข่าวออกมาทางทีมผู้บริหารอยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรจากจีนและญี่ปุ่นที่สนไจเข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่เชียงใหม่และพัทยา มูลค่ากว่า 600 ล้านบาท ซึ่งได้มีการพูดคุยกับพันธมิตรทั้ง 2 รายมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาในเรื่องราคาขาย
นอกจากนี้ ยังได้ซุ่มทำอพาร์ตเม้นต์ให้เช่า ย่านอรุณอมรินทร์ แถวโรงพยาบาลศิริราช จำนวน 200 ห้อง รวมถึงอยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรร่วมทำโรงพยาบาลลาดพร้าว 2 ย่านลำลูกกาด้วย ส่วนหนึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงของธุรกิจ และต่อยอดการเติบโตให้กับบริษัทเพราะธุรกิจโรงพยาบาลในระยะยาวถือว่าเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนดี
เทคโอเวอร์โรงแรมหรู กรุงลอนดอนต่อยอดพอร์ตรายได้
บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ (CI) ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาการเข้าซื้อธุรกิจโรงแรมในยุโรป โดยสนใจกิจการในประเทศ อิตาลี ฝรั่งเศส โดยเฉพาะในอังกฤษ พร้อมทั้งตั้งงบลงทุนเบื้องต้นไว้แห่งละ 1.5 -2 พันล้านบาท ปีนี้น่าจะได้ข้อสรุป 1 แห่ง
ทว่า การเข้าซื้อโรงแรมในต่างประเทศบริษัทมีจุดประสงค์เพื่อนำสินทรัพย์ดังกล่าวขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) เพื่อทำให้ขนาดของกอง SRIPANWA มีมูลค่าแตะระดับ 1 หมื่นล้านบาทใน 5 ปีข้างหน้า จากปัจจุบันอยู่ที่ 3 พันล้านบาท โดยในปี 61 บริษัทเตรียมนำโรงแรม BA BA Beach Club ภูเก็ต และหัวหิน มูลค่ารวมประมาณ 2.5 พันล้านบาท ขายเข้ากอง SRIPANWA เพื่อทำให้มูลค่ากองเพิ่มแตะ 5 พันล้านบาท
ปรับทัพลงทุนอสังหาฯเพื่อให้เช่า
หลังจากบริษัท แคสเซิล พีค ดีเวลลอปเม้นท์ส จำกัด และบริษัท ซีพีดี โฮลดิ้ง จำกัด ได้ซื้อกิจการของผู้บริหารมือเก๋า “นายชวน ตั้งมติธรรม” เจ้าของบมจ.มั่นคงเคหะการ (MK) แล้วนั้น ไม่นานนักก็ได้ตัดสินใจปรับโครงสร้างใหม่ทั้งหมด ได้แก่ 1.เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลัก 2.ตัดขายที่ดินที่ไม่ตรงกับนโยบายการพัฒนาแนวราบ ทั้งที่ดินที่อยู่ในกทม.และปริมณฑล และ3.เพิ่มรายได้ recurring income ในการลงทุนพัฒนาโครงการเพื่อขายและเช่า ในสัดส่วน 50:50
ล่าสุดได้มีการลงทุนอสังหาฯเพื่อเช่าในโครงการพาร์ค คอร์ท มูลค่า 3,500 ล้านบาท เป็นอาคาร 7 ชั้น อาคารละ 14 ยูนิต แบ่งเป็นเฟส A 5 อาคาร และเฟส B 8 อาคาร รวม 13 อาคาร 182 ยูนิต ไซส์ห้อง 260 ตร.ม. 3 ห้องนอน จะทยอยก่อสร้างเฉพาะเฟส A ก่อนในปี 2559-2560 จับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ 500 รายที่มีบุตรหลานศึกษาในโรงเรียนนานาชาติบางกอก เพรพ ซึ่งกำลังจะย้ายเข้ามาตั้งแคมปัสใหม่ อยู่ในซ.สุขุมวิท 71 เบื้องต้นคาดอัตราปล่อยเช่า 1 แสนบาท/เดือน
นอกจากนี้ ก็จะมีอาคารสำนักงานแห่งใหม่ เอสซี ทาวเวอร์ (SC Tower) ของบมจ.เอสซี แอสเสท มียอดจองครบ 100 % เรียบร้อยแล้ว โดยพร้อมเปิดดำเนินการในปลายไตรมาส 1 นี้ เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอนี้ ขนาดสูง 24 ชั้น บนถนนพหลโยธิน ใกล้ BTS สถานีอารีย์ พื้นที่เช่าขนาด 12,250 ตารางเมตร เป็นต้น
เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์ธุรกิจ Recurring Income ที่เพิ่มช่องทางกระจายความเสี่ยงให้กับเหล่าดีเวลลอปเปอร์ในเมืองไทย ซึ่งจากหลายปัจจัยที่เกิดขึั้นนั้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคาที่ดินที่หยิบจับยากลำบากมากขึ้น ประกอบกับการแข่งขันในการพัฒนาโครงการค่อนข้างสูงในทุกเซกเมนต์ ซึ่งในมุมของผู้บริโภคเองจะได้อะไรจากการปรับเปลี่ยนในธุรกิจหมุนเวียนรายได้สม่ำเสมอ หรือ Recurring Incomeนี้บ้าง อย่างน้อย ๆ ก็มีสินค้าให้เลือกซื้อ เลือกใช้เพิ่มขึ้นในตลาด ในอนาคตคนที่เช่าอพาร์เมนต์อยู่ ก็จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มมากขึ้น เช่น สวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ เป็นต้น แต่ทางกลับกัน เรื่องของอัตราค่าเช่าก็อาจจะสูงขึ้นตามไปด้วยหรือเปล่า ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับทำเลและสิ่งที่โครงการนั้น ๆ จะจัดให้ภายในโครงการด้วย …
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
