กราฟสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างตั้งแต่ปี 2548 – 2559
ถึงแม้ในปีที่ผ่านมารัฐบาลจะมีการกระตุ้นรายได้อสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรการต่างๆ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยก็ยังคงชะลอตัว จากปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค อย่าง ภาวะเศรษฐกิจ และหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นตลอด 10 ปี ส่งผลกระทบให้ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มการเติบโตที่ซบเซาจากปีที่ผ่านๆ มา โดยสามารถอ้างอิงได้จากตัวเลขรายได้รวมของดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำต่างๆ ที่จดทะเบียนทรัพย์สินในตลาดหลักทรัพย์ ดังนี้
จากตัวเลขดังกล่าวทำให้เห็นว่าภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ของดีเวลลอปเปอร์ชื่อดังทั้ง 12 บริษัท สามารถทำยอดรวมของรายได้สุทธิขึ้นมาจากปีก่อนได้เพียงไม่ถึง 1% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าการประเมินจากในปีที่ผ่านๆ มา จากตัวเลขรวมทั้งหมด เมื่อเปรียบเทียบกันระหว่าง ปี 2015 – 2016 จะเห็นว่า บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) : NOBLE และบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) : S มีตัวเลขของการเปลี่ยนแปลงรายได้รวมที่น่าสนใจ รวมไปถึง บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้กว่าครึ่งแสนล้านในปี 2015 แต่ในปี 2016 กลับมีรายได้รวมลดลงถึง -8.30%
จากข้อมูลเมื่อเปรียบเทียบกันทั้ง 12 บริษัทฯ จะเห็นว่า NOBLE มีตัวเลขของรายได้รวมในปี 2016 สูงกว่าปี 2015 ถึง 921.45% ซึ่งเรียกได้ว่าสูงที่สุดในดีเวลลอปเปอร์ทั้ง 12 ราย เนื่องจากในปี 2015 NOBLE มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียงโครงการเดียว คือ โครงการ “Noble BE33” (โนเบิล บีเทอร์ตี้ทรี) จากแผนงานทั้งหมด 4 โครงการ อันเนื่องมากจากอีก 3 โครงการถูกเลื่อนโปรเจกต์ไปในปี 2016 จากปัญหาการอนุมัติให้ผ่าน EIA ล่าช้า และสร้างไม่เสร็จทันเวลาโอน ทำให้ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2015 มีรายได้รวมอยู่ที่ 447.16 ล้านบาทเท่านั้น จากแผนงานที่มีการตั้งเป้ารายได้ถึง 10,000 ล้านบาท
จากปัญหาดังกล่าวในปี 2016 NOBLE จึงจับเอาทุกโครงการมาเปิดตัวในปีนี้ และมีการจัด Event ใหญ่ๆ นำโครงการแนวรถไฟฟ้า อาทิ โนเบิล เพลินจิต, โนเบิล บีไนน์ทีน ซอยสุขุมวิท19, โนเบิล บีเทอร์ตี้ทรี ซอยสุขุมวิท 33, โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 กลับมาจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ในปี 2016 NOBLE มีรายได้รวมขยับขึ้นมาที่เกือบ 1000 % แต่น่าจะเป็นตัวเลขที่เพิ่มเข้ามาจากการเก็บ Stock สินค้าเอาไว้ในปีก่อน และนำมาปล่อยขายเพื่อรับรู้รายได้รวมในปี 2016 ที่ 4,567.53 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิหลังจากที่ขาดทุนไปในปี 2015 ถึง -467.66 ล้านบาทมาอยู่ที่ 682.20 ล้านบาท
ในปี 2017 นี้ NOBLE เริ่มมีแผนจะรุกตลาดระดับกลาง – บนต่อเนื่อง จากกลุ่มเป้าหมายที่ไม่มีการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เนื่องจากที่ผ่านมาจะให้ลูกค้าวางเงินดาวน์ 20% ของราคาขาย ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อการขอสินเชื่อของลูกค้า โดยคาดว่า NOBLE จะเปิดตัวอย่างน้อย 2 โครงการ และยังนำห้องที่เหลือขายมา Restock เพื่อให้เกิดการรับรู้รายได้รวมที่มากขึ้นสำหรับปี 2017 ดังนั้นทิศทางที่ NOBLE จะกลับไปขาดทุนเหมือนในปี 2015 จึงโอกาสน้อยลง จากการระบายสินค้าออก และค่อยๆ ขยับรายได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่
นอกจาก NOBLE แล้ว ผู้ประกอบการอีก 11 รายชื่อส่วนใหญ่ก็ยังคงอยู่ในช่วงขาลงจากตัวเลขของรายได้รวมที่ลดลงมาอย่างเห็นได้ชัด แต่ทั้งนี้เองก็ยังมีผู้ประกอบการบางเจ้าที่ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจ และทำรายได้รวมเพิ่มมาจากปี 2015 โดยตัวเลขที่น่าสนใจและมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอย่างเห็นได้ชัดก็คือ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัทฯ อสังหาริมทรัพย์น้องใหม่ แต่เก่าประสบการณ์ และมีดีกรีครอบคลุมธุรกิจหลายหลายประเภท
ด้วยความพร้อมของเงินลงทุน บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) จึงเติบโตได้อย่างรวดเร็ว โดยในปี 2015 S เริ่มมีการเทกโอเวอร์โครงการอสังหาริมทรัพย์มาไว้ในครอบครอง ทั้งกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า และธุรกิจโรงแรม โดยปัจจุบันโครงการอสังหาฯ ที่ S ครอบครองอยู่ก็คือ โครงการที่พักอาศัยภายใต้ บริษัท เนอวานาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด, โครงการดิ เอส อโศก, โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์, อาคารสำนักงานซันทาวเวอร์ส, โครงการ สิงห์ คอมเพล็กซ์, โรงแรมสันติบุรี บีช รีสอร์ท แอนด์ สปา, โรงแรมพีพี ไอแลนด์ วิลเลจ บีช รีสอร์ท และกลุ่มโรงแรมในสหราชอาณาจักร
นอกจากนั้นในแผนปี 2017 ทางบริษัทฯ กำลังเตรียมจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุน หรือ REIT 2 กอง เพื่อขายนักลงทุนในไทยและต่างประเทศ เป้าหมายคือต้องการปิดดีล 65 แห่ง รวม 5,000 ห้อง แบ่งเป็นในไทย 15 แห่ง กระจายทำเลในพัทยา ภูเก็ต หัวหิน และจะบริหารเองอีก 50 แห่ง อยู่ในต่างประเทศ เช่น เยอรมนี ฝรั่งเศส
การเข้ามาของ สิงห์ เอสเตท ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงสามารถรับรู้รายได้รวม และผลกำไรได้อย่างรวดเร็ว ถึงแม้จะเป็นรายได้หลักพันล้าน แต่ก็ยังมองเห็นแนวโน้มการเจริญเติบโตที่ดี จากตัวเลขของรายได้รวมในปี 2015 – 2016 ที่เติบโตขึ้นมาจากปีที่แล้วที่ 57% หากนำข้อมูลแผนงานของปีนี้มาศึกษา จะเห็นว่า บริษัท สิงห์ เอสเตท ถือว่าเป็นน้องใหม่มาแรง จากการซัพพอร์ทเงินทุนจากรายได้ค้าปลีกขนาดใหญ่ ทำให้พอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไปได้ไวเทียบเท่ากับผู้ประกอบการบางเจ้าที่อยู่มานาน
กราฟแสดงกำไรสุทธิของผู้ประกอบการทั้ง 12 รายชื่อ ในปี 2015 – 2016
อีกหนึ่งผู้พัฒนาที่มีการลงทุนมากสุดเป็นอันดับหนึ่งตลอดกาล ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยก็คือ บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งในปี 2016 ที่ผ่านมา PS ได้มีการประกาศแผนงานโดยเน้นโครงการแนวราบกว่า 75% มีมูลค่ากว่าครึ่งแสนล้าน ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 51,000 ล้านบาท แต่กลับทำรายได้รวมอยู่ที่ 47,173.34 กว่า ซึ่งต่ำกว่าเป้าไป -8.30%
ถึงแม้การรับรู้รายได้รวมในปี 2016 จะต่ำกว่าปี 2015 ทั้งๆ ที่มีมาตรการรัฐ เข้ามากระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอด แต่ส่วนใหญ่มาตรการต่างๆ ก็จะไปเน้นกลุ่มเป้าหมายบ้านหลังแรกที่มีราคาประมาณ 1.5 ล้าน โดยในปี 2016 พฤกษา เองก็เน้นโปรดักส์ที่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจดังกล่าว แต่หนี้ครัวเรือนที่พุ่งขึ้นสูงตามกราฟข้างต้นก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภค
แต่ถึงอย่างไรก็ตามด้วยความที่ PS เป็นที่หนึ่งในผู้พัฒนาที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่มากที่สุด แม้ผลประกอบการในปี 2016 จะน้อยกว่าในปี 2015 แต่ทั้งนี้เองก็ยังมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 5,940 ล้านบาท ลดลงจากปี 2015 เพียง 22.7% แต่ก็ยังคงนั่งแท่นอันดับ 1 บริษัทที่ใหญ่ที่สุดในวงการพัฒนาที่ดิน
ด้วยสภาพเศรษฐกิจดังกล่าว ในปี 2017 พฤกษา จึงได้มีการปรับโครงสร้างบริษัท และเปลี่ยนชื่อบริษัทฯ จาก บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็น บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) และได้นำเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ แทนที่ PS โดยเปลี่ยนชื่อใหม่เป็น PSH ในวันที่ 1 ธ.ค. 2559 ที่ผ่านมา โดยยังคงแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการรับรู้รายได้รวมจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของ PS เกือบ 100% แต่จะแตกไลน์ธุรกิจใหม่ๆ ที่รองรับกลุ่มเป้าหมายระดับบนเพิ่มขึ้นเข้ามา เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันไม่เอื้ออำนวยต่อกลุ่มเป้าหมายระดับล่าง และกลุ่มเป้าหมายระดับบนก็มีกำลังซื้อที่สูงพอสมควร ถึงแม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวก็ตาม
ดังนั้นในปี 2017 พฤกษา โฮลดิ้ง จึงแตกไลน์ ธุรกิจใหม่แรกด้วยการเปิดตัว “โรงพยาบาลวิมุตติ” ตั้งเป้าคืนทุนภายใน 3 ปี โดยวางงบลงทุนไม่เกิน 4,900 ล้านบาท ทั้งนี้เองการแตกไลน์ออกมาเป็นธุรกิจ Health Care อันเนื่องมาจากเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง และจากการสำรวจธุรกิจด้านนี้ส่วนใหญ่จะสามารถทำมูลค่าให้ตลาดได้สูงถึงราวๆ 600,000 ล้านบาทต่อปี
จากข้อมูลทั้งหมด การเปลี่ยนโฉมของ PS มาเป็น PSH ย่อมมีนัยแอบแฝงของการลงทุนในส่วนของอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นอกจากโรงพยาบาล ที่ยังไม่เปิดตัวอยู่ด้วย ที่ผ่านๆ มา PS มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เยอะที่สุดด้วยเงินทุนกว่าครึ่งแสนล้าน แต่ในปี 2017 นี้ PSH กลับมีมูลค่ารวมสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่ 37,000 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งลดลงจากปีก่อน ซึ่งน่าจะเป็นตัวแปรในการลดความเสี่ยงของรายได้รวมของอสังหาริมทรัพย์แนวที่อยู่อาศัยลง และหันมาขยายการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้านอื่นๆ ให้มากขึ้น ซึ่งต้องรอดูต่อไปว่าในปี 2017 นี้ พฤกษา โฮลดิ้ง จะมีบิ๊กเซอร์ไพรส์อะไรตามมา
นอกจากข้อมูลของผู้พัฒนาอสังหาฯ ชื่อดังทั้ง 3 บริษัทฯ แล้ว ก็ยังมีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ทาง DDproperty ได้รวบรวมออกมาเป็นข้อมูลเพื่อนำเสนอเพื่อการตัดสินใจในการลงทุน ซึ่งจากภาพรวมทั้งหมดในปีนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับลดจำนวนโครงการลงมาจากปีที่แล้ว และขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมทุกตลาดทั้งแบบซื้อขาด และเช่าอยู่ เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน
