“บ้านมือสอง” ตลาดทางเลือกสำหรับคนที่มีกำลังซื้อจำกัด

ไฮไลท์:
             – ทรัพย์มือสอง หรือบ้านมือสอง ทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย แต่กำลังซื้อจำกัด
             – บ้านมือสองถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง ที่สำคัญจะกระจายอยู่ทั่วไป บางทำเลไม่สามารถหาซื้อได้ในราคานี้แล้ว
             – ตัดสินใจซื้อบ้านมือสองต้องตรวจสภาพให้ละเอียดเพื่อให้ได้บ้านที่มีคุณภาพสมราคาสมเหตุสมผล

[สกู๊ปพิเศษ] สถานการณ์ของตลาดบ้านมือสองและทรัพย์สินรอการขาย หรือ Non-Performing Asset : NPA ในปีที่ผ่านมา อยู่ในสถานะที่ไม่แตกต่างกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมสักเท่าไรนักนั่นคืออยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งเป็นผลพวงมาจากการที่เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างมีปัญหา ทำให้ในปี 2560 การแข่งขันยังคงเป็นไปอย่างเข้มข้น

ขณะที่ บ้านมือสองในแต่ละปีมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันอยู่ในหลักแสนล้านบาท ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้เก็บรวบรวมยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยระหว่างบุคคลธรรมดา มีเป็นการโอนซื้อขายบ้านมือสองตัวเลขล่าสุดถึงไตรมาส 3 ปี 2559 มีจำนวน 46,358 หน่วย จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่โอนทั้งหมด 134,319 หน่วย และมีมูลค่ารวม 107,988 ล้านบาท จากมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 327,421 ล้านบาท

ทั้งนี้ จากข้อมูลของ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บสส.) หรือ SAM ระบุถึงภาพรวมและแนวโน้มราคาหนี้เสีย ณ ปัจจุบัน มีการปรับตัวสูงขึ้น แต่คาดว่าการพุ่งขึ้นของราคาน่าจะชะลอลง เพราะมีซัพพลายมากขึ้น จากการที่แนวโน้มเศรษฐกิจในปี2560 ค่อยฟื้นตัวดีขึ้น โดยระบบธนาคารมีNPLอยู่ประมาณ3-4% และมีการนำออกมาประมูลขาย 60,000-70,000 ล้านบาทต่อปี

ส่วนของทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ในปี2560 นั้น พบว่าสถาบันการเงิน และบริษัทรับบริหารสินทรัพย์จะมีการนำ NPA ออกมาทำการตลาดมากขึ้น เนื่องจากจะมีการประกาศใช้พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…ในปี 2561 ดังนั้นเจ้าของที่ดินจะต้องมีภาระภาษีจากการถือครองที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินรกร้างว่างเปล่ามากขึ้น แต่เชื่อว่าราคา NPA จะไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับในอดีต เนื่องจากมีซัพพลายเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก โดยผู้ซื้อสามารถต่อรองราคาได้

NPL มีผลอย่างไรและเกี่ยวข้องอย่างไรกับอสังหาฯ

จากปีที่ผ่านมาพบว่าเรื่องของการกู้ไม่ผ่านหรือว่าผู้ซื้อที่ผ่อนดาวน์ครบแล้วแต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้นั้นมีจำนวนมาก โดยพบว่ายอดสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)ของสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้นและขยายตัวมากขึ้น ที่ผ่านมาลูกค้าที่เป็น NPL มักจะผ่อนชำระไม่ถึง 3 ปี แต่ปัจจุบันแม้ว่าจะผ่อนชำระมาเป็นเวลา 4-5 ปี ก็กลายเป็น NPL ได้ทั้งนี้เนื่องมาจากผู้ประกอบการเก็บเงินดาวน์น้อยแค่ 5% หรือในบางโครงการไม่เก็บเงินดาวน์เลย ทำให้เมื่อถึงเวลาผ่อนจริงจึงเกิดปัญหาเป็น NPLในที่สุด

“ข้อดีที่แตกต่างระหว่าง “บ้านมือสอง” กับ “บ้านใหม่” คือ ความได้เปรียบของทำเล และราคา สำหรับนักลงทุนที่คิดอยากลงทุนบ้านมือสอง อาจจะกำลังมองหาลู่ทางเพื่อลงทุน และมือใหม่ลงทุนบ้านมือสอง อาจจะยังไม่เข้าใจความหมายของ NPA และ NPL ดังนั้น ก่อนจะเข้าสู่การลงทุน ต้องรู้จักกับ คำว่า NPA และ NPL กันซะก่อน !” 

รู้ไหมทรัพย์ NPA กับ NPL เกี่ยวข้องกันอย่างไร?

สำหรับวันนี้ ใครที่กำลังมองหาบ้านมือสอง หรือทรัพย์จากสถาบันทางการเงินอยู่นั้น มีวิธีการเลือกซื้อบ้านมือสองให้มีคุณภาพ และ คุ้มค่า สมราคา มาให้พิจารณากัน

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสองราคาถูกแต่ดีจริงหรือเปล่า!   

 1.ทำเลที่ตั้ง

ทำเลต้องสะดวกในการเดินทางมีให้เลือกหลากหลายเส้นทางยิ่งดี  เช่น  รถไฟฟ้า,ทางด่วน,ถนนสายหลัก-สายรอง-ทางลัด, รถตู้,รถโดยสารประจำทาง ใกล้ตลาด สถานศึกษา เป็นต้น

2.ลักษณะชุมชนโดยรอบ

ตรวจสอบสภาพแวดล้อมทำเลนั้นๆ ต้องปลอดภัย เพื่อนบ้านใกล้เคียงน่าไว้ใจหรือเปล่า

3.พื้นที่ใช้สอย

ดูจำนวนสมาชิกในบ้านต้องให้เหมาะสมพื้นที่ใช้สอยในบ้าน เช่น จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ รวมไปถึงที่จอดรถ

4.กำลังซื้อ

ตรวจสอบงบประมาณที่จะสามารถซื้อบ้านได้  และอย่าลืมต้องเผื่องบสำหรับการปรับปรุง  ซ่อมแซมบ้านไว้ด้วย

5.ตรวจสภาพบ้านที่จะซื้อ ปัญหาต่างๆ ทั้งโครงสร้างบ้าน อุปกรณ์ภายในบ้าน

อย่างไรก็ดี การซื้อบ้านมือสองต้องไปดูและสัมผัสบ้านหลังที่ต้องการด้วยตัวเอง เพราะนอกจากจะต้องตรวจสอบโครงสร้างบ้านว่ามีการต่อเติมผิดแบบไหม หลังคารั่วซึมหรือเปล่า ยังต้องตรวจสอบอุปกรณ์ภายในบ้านด้วย ไม่ว่าจะระบบไฟฟ้า ระบบประปา รวมถึงการตรวจสอบจุดสำคัญๆ ภายในบ้าน เช่น ห้องน้ำ บันได หรือบริเวณใดที่เป็นไม้ อาจต้องบูรณะซ่อมแซมเป็นการใหญ่ หากไม้ผุหรือโดนปลวกกิน

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com