ราคาประเมินที่ดินมีผลกับราคาซื้อขายอสังหาฯ จริงไหม?

ไฮไลท์..
– การประกาศใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน แต่ละคราวจะมีระยะเวลาการใช้ตามปกติ ไม่เกิน 4 ปี
– การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในรอบ บัญชีปี พ.ศ. 2559-2562 ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 27.72%
– ราคาประเมินที่ดินจะมีผลต่อราคาอสังหาฯ ที่มีการเติบโตขึ้น โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีความต้องการสูง
– ราคาประเมินที่ดินยังส่งผลให้โครงการใหม่ๆ มีต้นทุนการซื้อที่ดินที่สูงขึ้น และเป็นผลทำให้ราคาขายสูงขึ้นตามไปด้วย

[สกู๊ปพิเศษ] อย่างที่รู้กันดี ต้นทุนที่ดินเป็นตัวแปรสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อาศัย เนื่องจากผู้ประกอบการจะนำต้นทุนที่ดินนั้นมาคิดคำนวณและใช้เป็นตัวกำหนดราคาขายสินค้า จะเห็นได้ว่าราคาบ้านทุกวันนี้ ระดับราคา 2- 3 ล้านบาททำได้ยาก ทาวน์เฮ้าส์ หรือ บ้านแฝด จึงกลายเป็นตลาดทดแทนอีกทางเลือกหนึ่ง สำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และมีงบประมาณค่อนจำกัดจำเขียด

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร และมีผลอย่างไรกับการพัฒนาอสังหาฯ
สำหรับการประเมินราคาที่ดิน ก็คือ การตีราคาที่ดินนั่นเอง ราคาที่ดินจะต่างกันไปขึ้นอยู่กับ ทำเลของที่ดิน ความต้องการซื้อ และลักษณะเด่นของที่ดินนั้นๆ ที่ดินที่มีราคาประเมินสูงมันจะเป็นที่ดินในทำเลทอง เพราะแหล่งเศรษฐกิจ แหล่งท่องเที่ยว ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก

ส่วนราคาประเมินที่มีราคาไม่สูงนักมักจะอยู่ห่างไกลความเจริญ หรือห่างไกลตัวเมืองหลัก แต่ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ซึ่งอาจเป็นเพราะมีการขยายตัวของที่อยู่อาศัย และจำนวนประชากร ที่มีเพิ่มขึ้นทุกปีนั่นเอง ส่งผลให้ความต้องการที่ดินเพื่อสร้างโครงการคอนโดฯ บ้าน ห้างร้าน สำนักงานต่าง ๆ มีเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ดังนั้น ราคาประเมินที่ดินจึงผลต่อราคาอสังหาฯ ที่มีการเติบโตขึ้น โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีความต้องการสูง ราคาประเมินที่ดินยังส่งผลให้โครงการใหม่ๆ มีต้นทุนการซื้อที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ และเป็นผลทำให้ราคาขายสูงขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน

เหตุผลสำคัญ! ที่ต้องมีการประเมินราคาที่ดิน คืออะไร
การประเมินที่ดิน จะนำมาใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรสแตมป์ ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในการโอน ซื้อขายที่ดินเกิดขึ้น หรือมีการฟ้องร้องคดีทางศาลจะใช้ในการประเมินความค่าเสียหาย หรือสินทรัพย์ หรือ นำไปค้ำประกัน การลงทุน ธุรกรรมต่าง ๆ เพื่อการเวนคืนที่ดิน รวมถึงการขับเคลื่อนนโยบายภาษีและการกระจายถือครองทรัพย์สิน

ส่องราคาประเมินที่ดิน ถนนไหนบ้างราคาแพงโคตร!

สำหรับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานคร รอบบัญชีปี พ.ศ. 2559 – 2562 เมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน รอบบัญชีปี พ.ศ. 2555-2558 พบว่าพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด ได้แก่.

ลำดับที่ 1 บริเวณถนนสีลม ตารางวาละ 1,000,000 บาท ราคาประเมินเดิมตารางวาละ 850,000 บาท เพิ่มขึ้น 17.65% พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด
ลำดับที่ 2, 3, และ 4 อยู่บริเวณถนนเพลินจิต ถนนราชดำริ และถนนพระรามที่ 1 ตารางวาละ 900,000 บาท ราคาประเมินเดิมตารางวาละ 800,000 บาท เพิ่มขึ้น12.50% พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด
ลำดับที่ 5 บริเวณถนนวิทยุ ราคาตารางวาละ 750,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 700,000 บาท เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 7.14% พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด
ลำดับที่ 6 บริเวณถนนสาทร ตารางวาละ 750,000บาท ราคาประเมินเดิมตารางวาละ 600,000 บาท เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 25% พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด
ลำดับที่ 7 บริเวณถนนเยาวราช ตารางวาละ 700,000 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด
ลำดับที่ 8 บริเวณ ถนนสุขุมวิท ตารางวาละ 650,000 บาท ราคาประเมินเดิมตารางวาละ 520,000 บาท เพิ่มขึ้น 25% พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด
ลำดับที่ 9 บริเวณถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 600,000 บาท ราคาประเมินเดิมตารางวาละ 550,000 บาท เพิ่มขึ้น 9.09% และพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด
ลำดับที่ 10 บริเวณ ถนนพระรามที่ 4 ตารางวาละ 500,000 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม

ปัจจุบันในย่านธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯชั้นในราคาซื้อขายที่ดินเปลี่ยนมือสูงถึงตารางวาละ 2 ล้านบาท ทำให้การพัฒนาคอนโดฯ มีราคาสูงถึงตารางเมตรละ 300,000-400,000 บาท กำลังซื้อส่วนใหญ่ที่เป็นมนุษย์เงินเดือนซื้อไม่ไหว จำเป็นต้องขยับขยายออกไปยังทำเลในเขตรอยต่อเมือง  เช่น ย่านรัชดา ลาดพร้าว พหลโยธิน บางซื่อ บางกะปิ บางนา จรัญสนิทวงศ์ รัชดา-ท่าพระ เป็นต้น ซึ่งการเดินทางเข้าเมืองยังไม่ไกลมากนัก

ขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียม ซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่กรุงเทพฯ ชั้นใน ยังมีกำลังซื้อดีต่อเนื่อง แม้ว่าระดับราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้นก็ตาม เรื่องของสภาวะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนไม่มีผลกระทบกับการตัดสินใจซื้อสำหรับลูกค้าในกลุ่มนี้เลย

แต่อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการในปัจจุบันราคาที่ดิน ทำเล ล้วนแล้วมีผลกับราคาขายของสินค้าก็จริง แต่โครงการนั้น ขายได้ ขายดี หรือไหม ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่รูปแบบการพัฒา พฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยในแต่ละกลุ่ม แต่ละวัยด้วย สามารถออกแบบฟังก์ชันอและรูปแบบการใช้ชีวิตให้แก่ลูกค้าได้มีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น สะดวกสบายได้หรือไหม

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com