ไฮไลท์…
– ต้นปี 2560 ที่ผ่านมา โปรเจกต์ที่เกิดขึ้นล้วนแล้วเป็นของรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย
– จำนวนโครงการที่เปิดขายในช่วงไตรมาส 1/60 แม้ว่าจำนวนหน่วยจะ “ลดลง” แต่ มูลค่ากับ “เพิ่มขึ้น”
– โครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่เป็นกลุ่มสินค้าระดับบน เน้นเปิดเป็นคอนโดมิเนียม เกาะแนวรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
[สกู๊ปพิเศษ] เปิดตัวเลขโครงการเปิดขายใหม่ ในช่วงไตรมาส 1/60 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัย “เปิดขายใหม่” โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลนั้น จำนวนหน่วยที่เปิดขาย “ชะลอตัว” แต่สวนทางกับ “มูลค่าโครงการ” ที่เพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้ ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้ทำการสำรวจข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2560 พบว่า มีจำนวน 85 โครงการ มีหน่วยในผังรวม 24,103 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 3.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีจำนวน 113 โครงการ 24,839 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวม 94,630 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีมูลค่าโครงการรวม 77,430 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าโครงการเปิดขายใหม่ในปี 2560 เปิดขายในระดับราคาต่อหน่วยสูงกว่าในช่วงเดียวกันของปีก่อน
จากรายงานพบว่าบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เปิดขายจำนวน 50 โครงการ 18,754 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 77.8 ของจำนวนหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้นร้อยละ 32.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ซึ่งบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เปิดขายจำนวน 43 โครงการ 14,211 หน่วย โดยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ แบ่งออกเป็นโครงการบ้านจัดสรรและโครงการอาคารชุด
โครงการบ้านจัดสรร
มีการเปิดขายใหม่จำนวน 54 โครงการ 10,601 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 38,750 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 1.4 แต่มีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีโครงการเปิดขายจำนวน 74 โครงการ 10,757 หน่วย มูลค่าโครงการ 34,820 ล้านบาท และบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 32 โครงการ 8,674 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 81.8 ของจำนวนหน่วยโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ทั้งหมดในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559
โครงการอาคารชุด
เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2560 มีจำนวน 31 โครงการ 13,502 หน่วย มีมูลค่าโครงการอาคารชุดรวม 55,880 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 4.2 แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.1 จากช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีจำนวน 39 โครงการ 14,082 หน่วย มูลค่า 42,610 ล้านบาท และบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 18 โครงการ 10,080 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 74.7 ของจำนวนหน่วยโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ทั้งหมดในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นร้อยละ 58.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559
อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากการสำรวจราคาโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย หรือมีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป เพื่อจัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัย 3 ประเภท ได้แก่ ดัชนีราคาห้องชุด ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว และดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2560 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ปี 2559 (YoY) และไตรมาส 4 ปี 2559 (QoQ) ทุกประเภท
ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) ในไตรมาส 1 ปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 124.9 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 จากไตรมาส 1 ปี 2559 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 จากไตรมาส 4 ปี 2559
ดัชนีราคาบ้านแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล 3 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ในไตรมาส 1 ปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 116.7 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2559 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2559 เมื่อแยกพิจารณาแต่ละประเภท พบว่า
ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว มีค่าดัชนีเท่ากับ 114.9 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2559 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2559
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ มีค่าดัชนีเท่ากับ 118.6 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2559 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2559
อย่างไรก็ดี แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 ที่เพิ่งผ่านไปนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อย ซึ่งมาจากปัจจัยหลัก คือ 1.สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ประกอบกับสต๊อกที่เหลือขายในตลาดยังมีอีกมาก มุมของผู้ประกอบการเอง ยังคงต้องใช้เวลาในการระบายสต๊อกกับสินค้าคงค้างที่เหลือขายในบางทำเลและ2.จากปีที่ผ่านมา ปัญหาหนี้ครัวเรือน รวมถึง สถาบันทางการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยกู้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาจนถึงปี 2560 นี้ ซึ่งเป็นลูกค้าระดับล่างเสียส่วนใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีอาชีพอิสระ และ กลุ่มสตาร์ทอัพ เนื่องจากมีรายได้ที่ไม่แน่นอน
สาเหตุที่เปิดตัวโครงการจำนวนหน่วยลดลงนั้น แต่มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งเกิดจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นมากในบ้างทำเล ทำให้ต้องพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงตามไปด้วย ประกอบกับบางโปรเจกต์ขายดีไซน์ ขายนวัตกรรมใหม่ ใส่เข้าไปในโครงการ เพิ่มความสะดวกสบายกับลูกค้า โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ที่ไม่ได้ซื้อโครงการเพียงแค่อยู่อาศัย แต่ซื้อแล้วสามารถต่อยอดในอนาคตเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าได้ เนื่องจากมูลค่าของอสังหาฯ นับวันมีแต่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่เป็น ไพร์มโลเคชั่น
ขณะเดียวกัน บางบริษัทจะพัฒนาโครงการในรูปแบบที่เป็นเมือง ที่มีเซ็กเมนต์ที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทสินค้าและราคา แยกโครงการกัน แต่อยู่ในพื้นที่เดียวกัน เพื่อทำให้ต้นทุนเฉลี่ยลดลง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น การซื้อที่ดินแปลงใหญ่ นอกจากสามารถพัฒนาโครงการได้หลายแบบ และหลายราคาแล้ว ยังสามารถต่อรองราคาซื้อได้ และไม่เพียงได้ราคาต่ำลง ยังทำให้ต้นทุนการบริหารโครงการต่ำลงด้วย
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com