[บทความประชาสัมพันธ์พิเศษ] ก่อนจะรู้ว่าเราว่า เราควรเริ่ม “รีไฟแนนซ์” เมื่อไหร่ มารู้กันก่อนว่า รีไฟแนนซ์ คืออะไร?
เรื่องควรรู้เกี่ยวกับ รีไฟแนนซ์ (Re-Finance)
รีไฟแนนซ์ (Re-Finance) ที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้าน หรือคอนโดมิเนียม ถ้าอธิบายให้เข้าใจโดยง่าย ก็คือ การยื่นขอกู้ใหม่ในหลักทรัพย์ค้ำประกันเดิม และนำเงินกู้วงเงินใหม่ที่ได้รับไปจ่ายคืนแบงก์ที่เคยขอยื่นกู้เดิม หรือเรียกง่าย ๆ ว่า ไปจดจำนองกับแบงก์ใหม่ แทนแบงก์เดิม เพราะส่วนใหญ่แล้ว คำว่า รีไฟแนนซ์ จะหมายถึง การย้ายไปกู้กับแบงก์อื่น ที่ไม่ใช่แบงก์เดิมที่เราจำนองอยู่
สำหรับหลายคนที่กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมไปได้ระยะหนึ่งแล้ว ก็เริ่มวางแผน “รีไฟแนนซ์” เพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าสินเชื่อที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งพอหมดโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยถูกแล้ว ส่วนใหญ่อัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นสูง คิดตามอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate) โดยจะใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง (Reference Rate) ตามที่แต่ละแบงก์กำหนดไว้
อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงเหล่านี้จะผันแปรตามต้นทุนทางการเงินของแต่ละแบงก์ที่ไม่เท่ากัน ที่ได้ยินกันบ่อย ๆ เช่น MLR, MOR, MRR หรือบางแบงก์ก็มีใช้ MHR ด้วย โดยแต่ละอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง ก็มีความหมายแตกต่างกัน ดังนี้
- MOR (Minimum OverDraft Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินเบิกเกินบัญชีและ/หรือเงินกู้ยืมระยะสั้น
- MLR (Minimum Loan Rate) อัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมระยะยาว มีกำหนดชำระคืนเกิน 1 ปี สำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
- MRR (Minimum Retail Rate) อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี
- MHR (Minimum Housing Rate) อัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย
นอกจากอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันแล้ว แต่ละแบงก์มีเกณฑ์ในการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงกับแต่ละประเภทสินเชื่อที่แตกต่างกันด้วย โดยบางแบงก์ ไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยเฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัย (MHR) แต่จะใช้อัตราดอกเบี้ย MLR หรืออัตราดอกเบี้ย MRR กับกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยเลย ซึ่งในกลุ่มอัตราดอกเบี้ย MLR และอัตราดอกเบี้ย MRR ก็ขึ้นอยู่กับว่า แบงก์ใดจะกำหนดว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อประเภทใด ก็จะเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนั้น ๆ
- อ่านเพิ่มเติม: อัพเดทอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อบ้าน MRR MLR MOR
เมื่อหมดโปรโมชันดอกเบี้ยถูกที่ผู้กู้ได้รับในช่วงที่กู้สินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ เพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์แรก ๆ นั้น แบงก์ก็จะแจ้งว่า จะใช้อัตราดอกเบี้ยดอกเบี้ยประเภทใดกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้กู้ต่อ ซึ่งส่วนใหญ่จะมีระบุไว้ในสัญญากู้ตั้งแต่แรกแล้วว่า ถ้าหมดดอกเบี้ยโปรโมชั่น จะเป็นอัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่ เช่น อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 2.5% ระยะเวลา 12 เดือน หลังจากนั้น จะใช้ MRR -3% ต่อปีตลอดอายุสัญญา ถ้าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง ณ เวลานั้นระบุว่า อัตราดอกเบี้ย MRR เท่ากับ 7% ต่อปี MRR -3% ก็เท่ากับ 4% ต่อปีตลอดอายุสัญญา
แต่ก็มีบางสัญญาเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบขั้นบันได คือ อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 2.5% ระยะเวลา 12 เดือน ต่อจากนั้น เดือนที่ 13-24 จะใช้ MRR -3% ต่อปี ต่อจากนั้น เดือนที่ 25-36 จะใช้ MRR -2% ต่อปี และตั้งแต่เดือนที่ 37 เป็นต้นไปจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MRR ถ้า MRR เท่ากับ 7% ต่อปี ก็เท่ากับว่า ในช่วง 12 เดือนแรกจะได้อัตราดอกเบี้ย 2.5% ต่อจากนั้นจะขยับขึ้นเป็น 4% ถัดมาจะเป็นขยับขึ้นเป็น 5% และหลังจากนั้นก็ขยับขึ้นตาม MRR
อัตราดอกเบี้ยลอยตัวถือว่าค่อนข้างสูง ทำให้เวลาที่เราจ่ายเงินผ่อนบ้าน-คอนโดฯ ไป เงินส่วนใหญ่จะไป “ตัดดอกเบี้ย” มากกว่า “ตัดเงินต้น” การผ่อนบ้าน-คอนโดฯ ให้หมดก็จะช้าลง หลายคนอาจมีคำถามว่า ในเมื่อแบงก์ส่วนใหญ่ กำหนดอัตราการผ่อนให้เราเฉลี่ยแล้วเท่ากันทุกเดือนตลอดอายุสัญญาเงินกู้ ถึงดอกเบี้ยขึ้นหรือลง ก็ไม่ได้มีผลกับเรามิใช่หรือ?
แม้ว่าแบงก์จะกำหนดอัตราเงินผ่อนเท่ากันทุกเดือน แต่หากลองสังเกตยอดใบเสร็จรับเงินในแต่ละเดือน จะเห็นเลยว่า เงินผ่อน จะถูกนำไปตัดเงินต้นและดอกเบี้ยที่ไม่เท่ากัน ช่วงที่มีดอกเบี้ยโปรโมชัน เงินผ่อนจะถูกนำไปตัดเงินต้นมากกว่าดอกเบี้ย แต่ถ้าช่วงที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นแล้ว เงินผ่อนจะถูกนำไปตัดดอกเบี้ยสูงกว่าเงินต้น ทำให้ยอดเงินต้นลดช้าลง
กรณีที่เรามีเงินก้อน จะนำมาจ่ายโปะ หรือจ่ายมากกว่าอัตราเงินผ่อนที่ถูกกำหนดไว้ จะยิ่งเห็นภาพชัดเจน ถ้ายังอยู่ในช่วงอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน เงินต้นจะลดลงไวมาก
นอกจากนี้ บางแบงก์มีวิธีในการกำหนดอัตราเงินผ่อนที่แตกต่างกัน ช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน บางแบงก์จะกำหนดอัตราเงินผ่อนจำนวนหนึ่ง แต่เมื่อเข้าสู่อัตราดอกเบี้ยปกติ อัตราเงินผ่อนก็จะถูกขยับขึ้นไปอีกเล็กน้อย เช่น ช่วงอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น อัตราเงินผ่อนอยู่ที่ 8,000 บาท แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยปกติ อัตราเงินผ่อนก็ขยับขึ้นเป็น 9,000 บาท ดังนั้น หากเป็นรูปแบบนี้ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยมีผลมาก เพราะเท่ากับภาระในการผ่อนสูงขึ้น
ขณะที่มีผู้กู้จำนวนไม่น้อยที่ไม่รู้ว่า เราสามารถ “รีไฟแนนซ์” ได้ หรือไม่รู้ว่าเราควรรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ อย่างไร?
3 เหตุผลหลักที่ทำให้คนอยากรีไฟแนนซ์บ้าน
1. ต้องการอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง
ส่วนใหญ่คนที่อยากรีไฟแนนซ์ เพราะต้องการอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่ก็ต้องไม่ลืมเรื่องเงื่อนไขระยะเวลาที่แบงก์กำหนด โดยตอนที่เราทำสัญญาเงินกู้ ทุกแบงก์จะระบุชัดเจนเลยว่า เราจะได้ดอกเบี้ยโปรโมชันเป็นระยะเวลาเท่าไหร่ และต้องกู้กับแบงก์นั้นๆ เป็นระยะเวลาเท่าไหร่
ยกตัวอย่าง: อัตราดอกเบี้ยโปรโมชันอยู่ที่ 2 ปี แต่ต้องเป็นลูกค้าของแบงก์ครบอายุสัญญา 3 ปี ห้ามปิดบัญชีเงินกู้ก่อนกำหนดเวลา หากปิดก่อนจะค่าปรับที่แบงก์กำหนด นั่นหมายความว่า ผู้กู้สามารถรีไฟแนนซ์ไปแบงก์อื่นๆ ได้ทันทีหลังจากครบ 3 ปีตามเงื่อนไขของแบงก์เดิม ซึ่งมีโอกาสที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่นรอบใหม่จากข้อเสนอของแบงก์ใหม่
ผู้กู้จะต้องดูเงื่อนไขเรื่องระยะเวลาให้ดี เพราะถ้าเรารีบรีไฟแนนซ์ไปแบงก์อื่นก่อนระยะเวลาที่แบงก์กำหนดไว้ อาจจะต้องเสียค่าปรับที่ไม่คุ้มกับอัตราดอกเบี้ยใหม่ และการจดจำเงื่อนไขของระยะเวลา ก็มีผลบวกกับการมองหาอัตราดอกเบี้ยใหม่ ที่ไม่ทำให้เราเสียโอกาสในการจ่ายดอกเบี้ยที่ถูกลง
2. ต้องการลดวงเงินหนี้
กรณีนี้อาจจะเป็นเหตุผลที่ต่อเนื่องจากข้อ 1 หรือบางครั้งก็ไม่เกี่ยวกันเลย โดยบางกรณีที่ผู้กู้มีแหล่งรายได้ใหม่ คาดว่าจะปิดบัญชีได้เร็วขึ้น หรือผ่อนได้จำนวนที่มากขึ้น การยื่นรีไฟแนนซ์ไปแบงก์ใหม่ เพื่อจ่ายลดหนี้เดิม ลดวงเงินกู้ใหม่ เลือกปรับอัตราการผ่อนใหม่ที่สูงขึ้น เพื่อจ่ายคืนหนี้บ้าน-คอนโดฯ ให้หมดเร็ว ก็สามารถที่จะรีไฟแนนซ์ได้เช่นกัน
3. ต้องการใช้เงินก้อนใหม่
กรณีนี้ ผู้กู้จะมองมากกว่าเรื่องอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกลง แต่มองเรื่องโอกาสในการได้วงเงินก้อนใหม่มาใช้จ่ายในเรื่องต่าง ๆ ทั้งเรื่องส่วนตัว หรือการลงทุนธุรกิจ เพราะหากขอวงเงินส่วนบุคคล หรือยื่นกู้แบบธุรกิจ อาจจะต้องเสียดอกเบี้ยดอกเบี้ยสูง ระยะเวลาในการผ่อนสั้น อัตราการผ่อนสูง ดังนั้น การรีไฟแนนซ์จึงเป็นทางเลือกอย่างหนึ่งให้กับผู้ที่ต้องการเงินก้อน โดยรีไฟแนนซ์ตามราคาประเมินที่อยู่อาศัยและความสามารถในการผ่อน จ่ายคืนหนี้ก้อนเดิม และได้รับเงินส่วนต่างไปทำธุรกรรมต่าง ๆ
สำหรับปัจจุบันมีหลายแบงก์ที่หันมาทำตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และ “ธนชาต” เองก็เป็นหนึ่งในแบงก์ที่กำลังอัดโปรโมชันสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างหนัก เน้นการไถ่ถอนสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินอื่น เพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษ พร้อมให้วงเงินกู้เพิ่มเพื่อใช้จ่ายตามความต้องการของผู้กู้ โดยรีไฟแนนซ์ทุกโครงการ พร้อมวงเงินพิเศษกับธนชาตตั้งแต่วันนี้ – 31 ธันวาคม 2561 จ่ายน้อย ผ่อนสบาย กับสินเชื่อบ้านธนชาต อัตราดอกเบี้ยเพียง 3.29% พร้อมการันตีได้วงเงินอนุมัติสูงสุด 100%
อยากรีไฟแนนซ์กับธนชาต ต้องทำอย่างไร
อันดับแรกมาดูคุณสมบัติของผู้กู้ที่สนใจรีไฟแนนซ์กันเสียก่อน คือ จะต้องมีประวัติชำระหนี้ดีไม่ต่ำกว่า 12 เดือน มีประวัติผ่อนชำระกับสถาบันการเงินอื่นมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี และบัญชีมีสถานะล่าสุดเป็นปกติ เป็นผู้กู้สัญชาติไทย หรือเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย กรณีที่ไม่มีสัญชาติไทยต้องมีเอกสารแสดงถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย หรือใบต่างด้าว หรือมีชื่อในทะเบียนบ้าน (ทร.14) อายุไม่ต่ำกว่า 20 ปี มีรายได้ไม่ต่ำกว่า 10,000 บาท/เดือน/คน
อายุงานไม่น้อยกว่า 1 ปี หากไม่ถึง 1 ปี ต้องมีเอกสารหรือหนังสือรับรองจากที่ทำงานเดิมมาแสดงว่ามีอายุงานมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี กรณีผู้กู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องดำเนินธุรกิจมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี กรณีมีผู้กู้ร่วม ผู้กู้ร่วมต้องมีส่วนในการผ่อนชำระหนี้ และต้องเป็นบุคคลในครอบครัวเดียวกัน
ระยะเวลาการผ่อนชำระ ผ่อนชำระสูงสุดไม่เกิน 30 ปี โดยกำหนดอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาที่ผ่อนชำระ ตามแต่กรณี คือ อาชีพพนักงานประจำ อายุรวมไม่เกิน 65 ปี เจ้าของธุรกิจ / ผู้ประกอบอาชีพอิสระ / ผู้เชี่ยวชาญแขนงต่างๆ โดยเฉพาะ อายุรวมไม่เกิน 70 ปี
ประเภทหลักประกัน บ้านพร้อมที่ดิน, ทาวน์เฮ้าส์, ทาวน์โฮม, โฮมออฟฟิศ, อาคารพาณิชย์ และอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มูลค่าหลักประกันขั้นต่ำ คือ กรุงเทพฯ และปริมณฑล 700,000 บาท / ต่างจังหวัด 500,000 บาท
วงเงินอนุมัติสูงสุด 100% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดจะต่ำกว่า
อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 3.290% ปีที่ 1-2 : 3.290% ต่อปี ปีที่ 3 : MLR-3.360% หลังจากนั้น MLR -1.150% (อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา เท่ากับ 4.890% และต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด)
ค่าธรรมเนียม ค่าประเมินราคาหลักประกันรายย่อยขั้นต่ำ 3,000 บาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) พร้อมค่าพาหนะ (ถ้ามี) สำหรับกรณีต่างจังหวัด นอกเหนือจากนั้นคิดตามระเบียบที่ธนาคารกำหนด ยกเว้นค่าธรรมเนียมการประเมินราคาหลักประกัน (เฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าร่วมรายการกับธนาคาร)
กรณีผู้กู้ชำระคืนเงินกู้เพื่อไปใช้บริการสถาบันการเงินอื่นภายในระยะเวลา 3 ปี นับจากวันทำสัญญากู้เงิน คิดค่าธรรมเนียม (Refinance Fee) 3% ของภาระหนี้คงเหลือ
สำหรับคำถามยอดฮิตเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้าน-คอนโดฯ คือ อายุของผู้กู้ กรณีที่ผู้กู้มีอายุมาก จะยังกู้ได้หรือไม่นั้น ในส่วนของ ธนชาต แล้ว ระยะเวลาการกู้สูงสุดได้ถึง 30 ปี และเมื่อนำอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาการผ่อนแล้วต้องไม่เกิน 65 ปี โดยสิทธิประโยชน์สำคัญ นอกจากจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยแล้ว ลูกค้ายังสามารถขอวงเงินกู้เพิ่มได้จากยอดหนี้ที่ลดลงไปแล้ว โดยขอกู้เป็นวงเงินสินเชื่อบุคคล
ลูกค้าสามารถชำระคืนเงินต้นมากกว่าค่างวดที่กำหนดไว้ได้ โดยธนาคารไม่คิดค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อน กำหนด (Prepayment Fee) แต่จะคิด ในกรณีที่ลูกค้าRefinance ไปธนาคารอื่นภายใน 3 ปีแรก ธนาคารจะคิดค่าธรรมเนียม (Refinance Fee) ในอัตรา 3% ของภาระหนี้คงเหลือ
หมายเหตุ: รายละเอียดและเงื่อนไขเป็นไปตามประกาศธนาคารกำหนด ธนาคารขอสงวนสิทธิ์ในการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขของธนาคาร ธนาคารขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย รวมทั้งหลักเกณฑ์และเงื่อนไขโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า
สำหรับช่องทางการสมัคร สามารถติดต่อสอบถามและยื่นสมัครขอสินเชื่อบ้านได้ที่ธนาคารธนชาตทุกสาขา หรือดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.thanachartbank.co.th/tbankcmsfrontend/personalTHDetail.aspx?PTypeID=9&ProID=71&PName=personal
เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
