สิ้นสุดการรอคอย หลังจากที่ได้ข่าวมาสักพัก เกี่ยวกับการปรับปรุงมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคไม่น้อย โดยล่าสุดเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายนที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เปิดเผยเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยมีหลักเกณฑ์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ซึ่งเอื้อต่อผู้บริโภคที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ และตัดสัญญาณการเก็งกำไรออกจากตลาด
แจง 3 เกณฑ์ เพิ่มเงินดาวน์สูงสุด 30%
หลักเกณฑ์ใหม่ของทาง ธปท. มีดังต่อไปนี้
- การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้สะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้น สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 10% ขณะที่ถ้าผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา
เกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบประชาชนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้งจะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน - การนับรวมสินเชื่อ Top-up ในวงเงินที่ขอกู้ จะนับรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อ Top-up) ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอกู้ โดยให้ยกเว้น (1) สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้และสถาบันการเงิน และ (2) สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย
- วันที่บังคับใช้ จะเริ่มใช้บังคับกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป โดยจะยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว
ศูนย์วิจัยกสิกรฯ เชื่อมาตรการยืดหยุ่นเร่งยอดขายช่วงท้ายปี
ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทย วิเคราะห์ว่า หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อผู้อยู่อาศัยใหม่นี้ ถือว่าเป็นมาตรการที่เสริมสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในระยะยาว และคาดว่าจะช่วยหนุนธุรกรรมการซื้อขาย เพราะเป็นมาตรการที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้นทั้งในเรื่องของเงื่อนเวลาการบังคับใช้ที่ผ่อนคลายลงเพื่อให้มีการปรับตัว ลดแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ยังยกเว้นการนับรวมสินเชื่อ top-up บางประเภท ได้แก่ สินเชื่อประกันชีวิต ประกันวินาศภัย และสินเชื่อธุรกิจ SMEs ซึ่งนับเป็นเงื่อนไขที่ผ่อนปรนกว่าเดิม
อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับตัวเพื่อรองรับกับมาตรการ LTV แล้วในระดับหนึ่ง เห็นได้จากการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ในโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และการเร่งทำแคมเปญการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขาย ซึ่งการเลื่อนการบังคับใช้มาตรการออกไปนั้น จะช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้ช่วงเวลาประมาณเกือบ 5 เดือน หลังจากนี้ในการที่จะทำแคมเปญเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2561 น่าจะมีจำนวนประมาณ 186,500 หน่วย ขณะที่แนวโน้มในช่วงไตรมาส 1/2562 จะเติบโตประมาณ 8.9% ทั้งนี้มาตรการ LTV ของ ธปท. อาจมีส่วนช่วยชะลอการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้ประกอบการ แต่ภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นประเด็นที่ต้องติดตาม
ผู้ประกอบการหวั่นมาตรการกระทบแนวราบ
ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวแสดงความเห็นว่า มาตรการที่ออกมาในครั้งนี้ถือว่าไปคุมเข้มบ้านจัดสรรทั้ง ๆ ที่ตลาดบ้านจัดสรรไม่มีการเก็งกำไร ทำให้ผู้ที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านสัญญาที่ 2 จะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ขณะที่ระยะเวลาในการก่อสร้าง หรือผ่อนดาวน์มีเพียง 6-7 เดือนเท่านั้น เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่มีระยะเวลาผ่อนดาวน์นานตั้งแต่ 1-2 ปี หรือมากกว่านั้น
ทั้งนี้ เชื่อว่ามาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างแน่นอน แต่จะมากหรือน้อยยังไม่สามารถระบุได้ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดหลายประการ อาทิ การส่งออก และภาคท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มลดลง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เพิ่มมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง
ส่วนนางอาภา อรรถบรูณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากการที่ ธปท. ยอมผ่อนเกณฑ์คุมสินเชื่อบ้าน ประเมินว่า กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 จะต้องมีภาระเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้น แต่ผลกระทบที่เห็นได้ชัดจะเกิดกับกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อบ้านหลังที่ 3 ที่จะต้องจ่ายเงินดาวน์ 30% จะทำให้กลุ่มนักลงทุนที่กระจายความเสี่ยงจากเดิมที่เคยออมในการลงทุนคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบ เนื่องจากทาง ธปท. มองว่าเป็นการเก็งกำไร กลุ่มนักเก็งกำไรที่ซื้อจะต้องหายไปก่อนอย่างแน่นอน ผลกระทบจะเกิดชัดกับตลาดในปีหน้าที่คอนโดมิเนียมอาจจะทรงตัว หรือไม่เติบโต
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ฯ เชื่อมาตรการช่วยตลาดในระยะยาว
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com กล่าวว่า มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นการออกมาแตะเบรกก่อนสัญญาณฟองสบู่ เมื่อพิจารณาจากอัตราหนี้เสียที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ตัวเลขยังไม่ถึงขั้นน่ากลัว แต่มาจากอุปทานที่มีมากขึ้นในตลาด ขณะเดียวกันยังมองเห็นนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรเพิ่มมากขึ้น รวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น >>>เจาะลึกแนวโน้มที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ รอบล่าสุด
โดยมาตรการดังกล่าวมองว่ามีผลประโยชน์มากกว่าผลเสีย คือ ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยจริงจะได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากตัดกลุ่มนักเก็งกำไรออกไปจากตลาด ขณะเดียวกันผู้ซื้อจะได้มีวินัยทางการเงินมากขึ้น รวมถึงกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความระมัดระวังในการเปิดโครงการมากขึ้น และสุดท้ายสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงทางด้านหนี้เสียน้อยลง ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับในหลาย ๆ ประเทศแล้ว ประเทศไทยยังกำหนด LTV สูงกว่า อาทิ มาเลเซีย LTV อยู่ที่ 60-70% สิงคโปร์ อยู่ที่ 15-75% และอินโดนิเซีย อยู่ที่ 70-80% เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้นในระยะยาว
เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
