ตามที่มีการประกาศในราชกิจจานุเบกษาลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 การให้เช่าที่อยู่อาศัยจะกลายเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญานับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 เพื่อป้องกันผู้เช่าที่อยู่อาศัยจากเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรม แต่ในขณะเดียวกันก็สร้างความกังวลให้กับผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการอพาร์ตเม้นต์ รวมไปจนถึงผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม/บ้านเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากจะทำให้การจัดการผู้เช่าที่ด้อยคุณภาพทำได้ยากขึ้น แต่จากการวิเคราะห์ของ “เจแอลแอล” มองว่า กฎหมายดังกล่าวจะส่งผลดีในระยะยาว
ทำความเข้าใจกฎหมายฉบับใหม่
ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่า กฎระเบียบใหม่ดังกล่าว มีผลบังคับใช้กับผู้ที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยจำนวนตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปให้แก่บุคคลธรรมดา ไม่ว่าหน่วยที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะอยู่ในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกัน ซึ่งที่อยู่อาศัยในที่นี้หมายถึง ห้องพัก บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเม้นต์ หรือสถานที่พักอาศัยประเภทอื่น ๆ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรมซึ่งมีกฎหมายควบคุมต่างหาก
3 ประเด็นถกเถียงกฎหมายใหม่ ใครได้ประโยชน์
ในบรรดากฎระเบียบต่าง ๆ มี 3 ประเด็นที่มีการถกเถียงกันอย่างกว้างขวาง ดังนี้
– ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินกว่า 1 เดือน และเงินประกันมูลค่าเกินกว่าค่าเช่า 1 เดือน
ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน เป็นหลักประกันเบื้องต้นที่ผู้ให้เช่าสามารถถือไว้เผื่อกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า สร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินหรือสิ่งของเครื่องใช้ที่ผู้ให้เช่าจัดสรรไว้ให้ หรือไม่ชำระค่าสาธารณูปโภค ซึ่งโดยทั่วไปในขณะนี้ ผู้ให้เช่าจะเรียกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน และเงินประกันเท่ากับค่าเช่า 2 เดือน
ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน จะสามารถสร้างหลักประกันได้ว่า ผู้เช่าจะไม่สามารถลักลอบย้ายออกไปโดยยังไม่ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง อย่างไรก็ดี มีบางกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่ามากกว่า 1 เดือนหรือที่แย่กว่านั้นคือ มีบางกรณีที่นอกจากผู้เช่าจะไม่สามารถจ่ายค่าเช่าเดือนสุดท้ายแล้ว ยังไม่ย้ายออกทันทีหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดด้วย ดังนั้น การกำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน จึงเป็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ให้เช่า
– ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน
การกำหนดสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจนในประเด็นนี้ จะช่วยสร้างความกระจ่างให้กับผู้ให้เช่า เนื่องจากมีผู้ให้เช่าบางรายที่เข้าใจผิดว่า ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าได้ ดังนั้นจึงริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน กรณีที่ผู้เช่าย้ายออกก่อนสัญญาหมดอายุ
– ผู้ให้เช่าไม่สามารถกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปา เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าได้
ข้อกำหนดนี้ น่าจะเป็นหนึ่งในหลาย ๆ ข้อที่สร้างความพอใจให้กับผู้เช่ามากที่สุด โดยเฉพาะกรณีของอพาร์ตเม้นต์ให้เช่าที่มีผู้ประกอบการหลายรายกำหนดอัตราสาธารณูปโภคขึ้นเอง ซึ่งอัตราที่เรียกเก็บแตกต่างกันไป
สำหรับคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ การกำหนดค่าสาธารณูปโภคจะเป็นไปตามความเห็นชอบร่วมกันระหว่างเจ้าของร่วมและคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ยกเว้นบางโครงการที่การไฟฟ้าฯ หรือการประปาฯ เป็นผู้ติดตั้งมิเตอร์ไฟหรือมิเตอร์น้ำให้กับเจ้าของร่วมและเรียกเก็บค่าบริการโดยตรงจากเจ้าของร่วม กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยทำให้การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคมีความโปร่งใสต่อผู้เช่ามากขึ้น
กฎหมายใหม่เพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น
กฎหมายใหม่กระทบตลาดเช่าจริงหรือ?
กฎหมายใหม่นี้จะเพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งคาดว่าจะช่วยสร้างความมั่นใจอันจะมีส่วนทำให้ผู้เช่าสามารถตัดสินใจเช่าได้เร็วขึ้น ในขณะเดียวกันทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะได้ประโยชน์จากความโปร่งใสในกระบวนการกำหนดเงื่อนไขการเช่าที่มีแนวทางชัดเจนขึ้น
ในระยะแรกกฎหมายใหม่นี้อาจทำให้ผู้ที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่ามีความกังวลอยู่บ้าง แต่เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบระยะยาว เนื่องจากผู้ซื้อจะสามารถเรียนรู้และทำความเข้าใจได้ ในทางกลับกันคาดว่า เมื่อมีความเข้าใจ นักลงทุนจะมีความเชื่อมั่นมากขึ้น เนื่องจากมีแนวทางที่ชัดเจนมากขึ้นเกี่ยวกับการกำหนดเงื่อนไขสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า
อย่างไรก็ตาม จากการที่ผู้ให้เช่าอาจไม่สามารถกำหนดเงื่อนไขที่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงของตนเองได้มากเท่ากับที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เชื่อว่าผู้ให้เช่าจะมีความระมัดระวังมากขึ้นในการคัดกรองผู้เช่าตลอดรวมจนถึงนายหน้าที่แนะนำผู้เช่ามาให้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าต้องการกำหนดเงื่อนไขการเช่าอื่นใดที่กฎหมายใหม่อาจไม่ได้ให้แนวทางไว้ ควรขอคำปรึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมาย
ทั้งนี้ก่อนตัดสินใจซื้อหรือขายหรือให้เช่าหรือเช่าอสังหาฯ ควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ซึ่งอีกหนึ่งแหล่งที่น่าสนใจคือรายงานดัชนีอสังหาฯ DDproperty Property Index และ
รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Market Outlook
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
