ต่างชาติ 'ไม่โอน' เสี่ยงกระทบตลาดคอนโดฯ

17 ม.ค. 2562

แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ จะมีการเติบโตในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ยังมีความไม่แน่นอนจากหลากหลายปัจจัยที่ ‘ส่อเค้า’ จะกระทบต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คอนโดฯ ใจกลางเมือง ยอดขายลดลง

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางเมืองประมาณ 7,200 ยูนิต เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากเมื่อเปรียบเทียบกับในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2561 รวมกันมีเพียง 1,300 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า

ด้านราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยประมาณ 1.7% ต่อปี มาอยู่ที่ 277,000 บาทต่อตารางเมตร คาดว่า ราคาเฉลี่ยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ โดยทั่วไปจะไม่ปรับตัวลดลง เว้นแต่ในโครงการที่แล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขายจำนวนมาก ทั้งนี้ จากตัวเลขของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พบว่า คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมียอดขายลดลงเหลือ 67% เมื่อเทียบกับ 77% ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

คอนโดฯ มิดทาวน์-ชานเมือง เปิดใหม่สูงสุดรอบ 5 ปี

ส่วนในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมือง ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2561 พบว่า มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่รวมทั้งสิ้น 18,200 ยูนิต ซึ่งนับเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่มากที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2556 เป็นต้นมา แต่คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านมิดทาวน์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2561 ลดลง 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันไปพัฒนาโครงการในทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ส่วนต่อขยายรถไฟใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงิน และรถไฟสายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพูที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมืองปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 99,700 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% ต่อปี ในอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่มีมากกว่า 200 โครงการในย่านนี้ อยู่ที่ระดับ 71% สูงขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับ 59% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ยอดขายที่ดีขึ้นนั้นเกิดจากการขายยกล็อตให้กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน ถึงแม้จะยังไม่สามารถสรุปได้ว่ายอดขายเหล่านี้จะหมายถึงการโอนห้องจริงเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

Resales Condos Near Rama IX-Ratchadaphisek Intersection Are Better Value

มาตรการอสังหาฯ ผลักผู้ประกอบการพึ่งต่างชาติ

จากมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป แม้ว่าจะมีประโยชน์ที่ช่วยให้นักเก็งกำไรลดลง และลดความเสี่ยงหากลูกค้าทิ้งเงินดาวน์เมื่อถึงเวลาโอน แต่จากมาตรการนี้คาดว่าจะทำให้ความต้องการภายในประเทศชะลอตัวลงตามไปด้วย ส่งผลต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันไปพึ่งพาผู้ซื้อชาวต่างชาติมากขึ้น โดยจะเห็นภาพผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเพิ่มยอดขายคอนโดมิเนียมในส่วนที่มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวจีนทั้งในรูปของการซื้อแบบรายบุคคลและการซื้อแบบยกล็อตโดยผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน ทำให้หลายโครงการมีโควตาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเต็ม 49% ของพื้นที่ขาย ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่แทบไม่เคยเกิดขึ้นในอดีต

ตลาดคอนโดฯ เสี่ยง เหตุต่างชาติ ‘ไม่โอน’

ปริมาณคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นประกอบกับความไม่แน่นอนด้านความต้องการภายในประเทศ รวมไปการพึ่งพายอดขายจากลูกค้าต่างชาติมากขึ้น อาจทำให้เกิดความไม่แน่นอนต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนอาจจะไม่โอนกรรมสิทธิ์หากเป็นกลุ่มนักเก็งกำไร ซึ่งการซื้อคอนโดมิเนียมของชาวจีนในไทยยังไม่มีตัวเลขที่ชัดเจนเนื่องจากผู้ประกอบการไม่มีการเปิดเผยตัวเลขดังกล่าว รวมทั้งมาตรการสกัดการนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีนที่ทำให้สามารถนำเงินออกมานอกประเทศได้เพียงปีละไม่เกินประมาณ 1.5 ล้านบาท ปัจจัยเหล่านี้ทำให้แนวโน้มในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ มีความไม่แน่นอนเพิ่มมากขึ้น ซึ่งหากผู้ประกอบการยังคงมุ่งขายกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน อาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้เริ่มเห็นภาพผู้ประกอบการ ‘ไหวตัว’ หันไปพัฒนาโครงการตอบรับชาวต่างชาติกลุ่มอื่นมากขึ้น อาทิ ยุโรป และรัสเซีย รวมทั้งการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เรียลดีมานด์มากขึ้น ซึ่งน่าจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ได้ในภาวะชะลอตัว

เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ

DDproperty เผยเทรนด์อสังหาฯ ที่น่าจับตา พร้อมวิเคราะห์การเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปี 62

DDproperty เผยเทรนด์ปีหน้าผู้บริโภคกลุ่มมิลเลนเนียลมองหาที่อยู่อาศัยมากขึ้

อ่านต่อ13 ธ.ค. 2561

อสังหาฯ ปี (ไม่) หมู หนี้สูง-สต็อกเยอะ : ทรรศนะ ‘อนันต์ อัศวโภคิน’

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 หรือปีหมู ดูเหมือนจะไม่หมูสมชื่อ จากหลากหลา

อ่านต่อ11 ม.ค. 2562