เกาะติดอสังหาฯ ปี 62 ปัจจัยลบเพิ่ม ดอกเบี้ยสูง-สินเชื่อเข้ม

25 ก.พ. 2562

ปี 2562 ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่มีปัจจัยถาโถมหลายด้าน ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการต้องประเมินสถานการณ์ก่อนตัดสินใจซื้อและลงทุน

ตลาดอสังหาฯ เผชิญหน้าความเปลี่ยนแปลง

ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เผยแนวโน้มปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงหลายประการด้วยกัน ทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดมากขึ้น การเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ และผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2563 ซึ่งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เด่นชัด โดยเฉพาะในทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะได้รับประโยชน์จากการใช้ที่ดินมากขึ้น

Mortgage Interest Deduction

คุมเข้มสินเชื่อ กระทบเก็งกำไร-ปล่อยเช่า

มาตรการ LTV ของ ธปท. ทำให้การสร้างผลกำไรจากการปล่อยเช่าและการขายต่อคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นทำได้ยากขึ้น นักเก็งกำไรและนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะลดลง เป็นโอกาสของคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ และผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองอย่างแท้จริง

คาดว่าในปี 2562 จะเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและลงทุนในระยะยาว เนื่องจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะทำให้จำนวนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง ในขณะที่ผู้พัฒนาจะต้องแข่งขันที่จะเร่งระบายสินค้าคงเหลือก่อนที่มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 โดยผู้ซื้ออาจสามารถซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จในราคาที่เท่ากับตอนที่โครงการเปิดตัวได้

คอนโดฯ ยอดขายชะลอ เร่งเคลียร์สต็อก

ในส่วนของคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในตลาดที่มีอยู่จำนวนมาก จนหวั่นว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายนั้น มีทั้งโครงการที่ขายดีและขายไม่ดี ขึ้นอยู่กับการวางตำแหน่งของสินค้าและราคาที่เหมาะสม หลายโครงการที่ประสบปัญหายอดขายชะลอตัว ได้มีการลดราคายูนิตเหลือขายเพื่อเคลียร์สต็อกสินค้าที่มีอยู่ให้หมดไป

ส่วนคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ หากจะแข่งขันกันด้วยทำเลและราคาที่จับต้องได้เหมือนในอดีตนั้นไม่เพียงพออีกต่อไป จึงเห็นภาพผู้ประกอบการพยายามหาจุดขายที่โดดเด่นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เช่น ระบบบ้านอัจฉริยะ การจัดการปล่อยเช่า และการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นตัวอย่างส่วนหนึ่งของจุดขายที่มีในตลาดปัจจุบัน

ผู้ประกอบการปรับแผนสู้ดอกเบี้ยสูง-ชะลอซื้อ

อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยปรับขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 7 ปี จาก 1.50% เป็น 1.75% เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2561 โดยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น และยังทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศชะลอการซื้อออกไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนหันไปโฟกัสที่ผู้ซื้อต่างชาติที่ใช้เงินทุนของตนเองในการซื้อคอนโดมิเนียม แต่สิ่งที่ต้องจับตาคือ ต่างชาติเหล่านี้อาจไม่โอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการแล้วเสร็จ เนื่องจากผู้ซื้อต่างชาติยังมีความอ่อนไหวจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศของตน

Wooden houses in a supermarket cart and up arrow. Growing demand for housing and real estate. The growth of the city and its population. Investments. concept of rising prices for housing or rent.

ที่ดินใจกลางเมืองหายาก เล็งหาลีสโฮลด์

ไม่เพียงแต่อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นเท่านั้น ราคาที่ดินฟรีโฮลด์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว บวกกับการเริ่มชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมจากซัพพลายที่ล้นตลาด ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยมีการปรับแผนการลงทุน และกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอื่น ๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องพัฒนาบนที่ดินแบบฟรีโฮลด์

อย่างไรก็ตาม ที่ดินฟรีโฮลด์ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า การที่แปลงที่ดินชั้นดีในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีเหลือไม่มากนัก ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นไปอีกจากสถิติราคาสูงสุดในปัจจุบัน ซึ่งเป็นที่ดินบนถนนหลังสวนที่ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และซัพพลายใหม่จำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดโครงการใหม่และการซื้อที่ดินในปี 2562

จะเห็นได้ว่ามีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ซึ่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องศึกษาข้อมูลให้มากขึ้น เพื่อประเมินสถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ หลังจากนี้คงต้องเกาะติดสถานการณ์กันยาว ๆ ว่าหลังจากเหตุการณ์ใหญ่ ๆ อย่างการเลือกตั้ง และมาตรการ LTV ที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 จะส่งให้ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างไร

เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ

จับสัญญาณคอนโดฯ เกือบ 6 แสนยูนิต หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย?

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จึงมีหลาย

อ่านต่อ19 ก.พ. 2562