มาตรการ LTV: ความท้าทาย “ใหญ่” อสังหาฯ ปี 62

27 ก.พ. 2562

จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ยังต้องเผชิญกับปัจจัยท้าทายหลายประการ แต่ที่ดูจะร้อนแรงแซงทุกปัจจัยก็คือ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 นอกจากจะต้องลุ้นทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ยังไม่กลับมาโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย อุปทานรอขายสะสมในตลาดจำนวนมาก เมื่อรวมกับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-To-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 แน่นอนว่าจะส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย 

คนกรุงฯ กว่าครึ่ง เมินมาตรการ LTV

ตามที่ ธปท.ได้ประกาศเงื่อนไขเกี่ยวกับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นแห่งที่ 2 ในกรณีที่บ้านหลังแรกยังอยู่ในการผ่อนชำระ จะต้องเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์/เงินสดเป็นร้อยละ 10-20 ของมูลค่าที่อยู่อาศัยนั้น

จากการสำรวจของศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า คนกรุงเทพฯ ร้อยละ 56 ไม่รู้เรื่องมาตรการ LTV โดยเป็นกลุ่มนี้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนราว 31,600 บาท และเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ สูงถึงร้อยละ 91 การที่ไม่รู้เรื่องมาตรการดังกล่าว อาจเป็นอุปสรรคหากมีการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ไม่สามารถสำรองเงินได้เพียงพอ ในกรณีที่ได้รับวงเงินสินเชื่อเงินกู้ซื้อบ้านที่อาจน้อยลง

ขณะที่คนกรุงเทพฯ ร้อยละ 44 รู้เรื่องมาตรการ LTV โดยเกือบ 2 ใน 3 ของคนกลุ่มนี้ยอมรับว่ามาตรการ LTV ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะปรับตัวด้วยการลดระดับราคาที่อยู่อาศัยเพื่อลดภาระเงินดาวน์/เงินสดที่สูงขึ้น รองลงมาคือการชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป 1-3 ปี และมีเพียงส่วนน้อยที่ตัดสินใจยกเลิกการซื้อที่อยู่อาศัยไปเลย

homebuying_iStockphoto.original

มาตรการ LTV กระทบผู้ซื้อ 36%

มาตรการ LTV อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ ในช่วง 1-2 ปีนี้ โดยกลุ่มที่ถือครองที่อยู่อาศัยและมีความประสงค์ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34 และเมื่อรวมกับกลุ่มที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย และต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีสัดส่วนราวร้อยละ 2 ของภาพรวม ส่งผลให้กลุ่มที่จะเข้าข่ายได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เบื้องต้น คาดว่ามีสัดส่วนราวร้อยละ 36

ทั้งนี้ หากตัดผู้ซื้อที่น่าจะพ้นภาระการผ่อนชำระจากที่อยู่อาศัยหลังแรกออกไป พบว่า กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV จะอยู่ที่ราวร้อยละ 18-22 และเมื่อพิจารณาข้อมูลจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่เฉลี่ยอยู่ที่ราว 1 แสนบัญชีต่อปี (อ้างอิงข้อมูลจาก ธปท.) จึงกล่าวได้ว่า มาตรการ LTV อาจมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยราว 18,000-22,000 บัญชี

ซื้อที่อยู่อาศัยต้องสำรองเงิน 11-22 เท่าของรายได้

นอกจากมาตรการ LTV แล้ว ยังมีปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ ที่สร้างแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัย อาทิ อุปทานสะสมของที่อยู่อาศัยคงค้างในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ยังสูงถึง 199,768 หน่วย (ข้อมูล ณ สิ้นปี 2561) รวมไปถึงการที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มบังคับใช้ในปี 2563

จากปัจจัยดังกล่าวทำให้ช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 จะเห็นฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เร่งธุรกรรมการซื้อ-ขายของตลาดที่อยู่อาศัย ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อก็เพิ่มความระมัดระวัง โดยจะต้องสำรองเงินเพิ่มขึ้นราว 11-22 เท่าของรายได้ ซึ่งเพิ่มขึ้นจากก่อนมาตรการ LTV ใช้บังคับ ที่ต้องสำรองเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราว 5-11 เท่าของรายได้

แสดงให้เห็นถึงความพร้อม และการวางแผนทางการเงินระยะยาวที่ดีของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับผลจากมาตรการ LTV รวมไปถึงรายจ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าเฟอร์นิเจอร์ ดังนั้นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอาจจำเป็นต้องปรับตัวโดยเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่สูงจนเกินความสามารถทางการเงินของตัวเอง

Money Saving concept

คาดยอดโอนฯ ปี 2562 หดตัว

จากปัจจัยที่ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องคำนึงถึงมากขึ้นแล้ว เมื่อประกอบกับทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติที่คาดว่าจะไม่เร่งขึ้นมากในปี 2562 แนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่เติบโตชะลอลง และบรรยากาศตลาดในประเทศที่มีความระมัดระวังมากขึ้น คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2562 อาจอยู่ที่จำนวน 169,300–177,000 หน่วย หรือหดตัวประมาณร้อยละ 8.5-12.5 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในปี 2561 ที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก และการทำตลาดของผู้ประกอบการเพื่อเร่งระบายที่อยู่อาศัยคงค้างที่อยู่ในระดับสูง ก่อนที่มาตรการ LTV มีผลบังคับใช้

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่กำลังจะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2562 คงจะต้องคิดและวางแผนกันอย่างระมัดระวัง เพราะมาตรการ LTV ทำให้ผู้ซื้อต้องมีการสำรองเงินมากขึ้น วางเงินดาวน์มากขึ้น แต่ในทางกลับกันก็เชื่อว่าฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเร่งปรับกลยุทธ์กันยกใหญ่ ทั้งระบายโครงการเก่าในสต็อก อัดโปรโมชั่นเชื้อเชิญให้เร่งโอนกันตั้งแต่ต้นปี ซึ่งเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่มีเงินอยู่ในเมืองจะได้สินค้าราคาถูกลงไปครอบครอง และมีโอกาสสร้างผลตอบแทนในอนาคตได้มากขึ้น ส่วนหลังมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้แล้ว คงต้องมาจับตาดูกันอีกครั้งว่าสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไปในทิศทางใด

ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ – ขาย – เช่า

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ

อสังหาฯ ปี (ไม่) หมู หนี้สูง-สต็อกเยอะ : ทรรศนะ ‘อนันต์ อัศวโภคิน’

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 หรือปีหมู ดูเหมือนจะไม่หมูสมชื่อ จากหลากหลา

อ่านต่อ11 ม.ค. 2562