กูรูแนะ 5 ปัจจัยกุมชะตาอสังหาฯ ปี 62

26 มี.ค. 2562

ที่อยู่อาศัย เป็นหนึ่งในปัจจัย 4 จึงยังมีเรียลดีมานด์ต่อเนื่อง ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าต่อไป ลองมาดู 5 ปัจจัยสำคัญ ที่กุมชะตาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562

ใกล้ปิดไตรมาสแรกของปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เจอทั้งปัจจัยบวกมากระตุ้น และปัจจัยลบมากระทบ แม้ว่าที่ผ่านมาจะมีการคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้หลายทิศทาง ทั้งเติบโต ทั้งซบเซา แต่เพราะที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 จึงยังมีเรียลดีมานด์ต่อเนื่อง ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าต่อไป จากทรรศนะของ ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท มองว่า มี 5 ปัจจัยสำคัญที่กุมชะตาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562

ราคาที่ดินพุ่ง ดันราคาที่อยู่อาศัยแพง

ราคาที่ดินเปล่าในหลายทำเลปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า ดันราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับสูงตาม สอดคล้องกับข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุ 5 อันดับทำเล ที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 4/2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ได้แก่

  • ทำเลเขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 61.8%
  • ทำเล จ.สมุทรสาคร ปรับราคาเพิ่มขึ้น 56.1% ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อ.เมือง และ อ.กระทุ่มแบน
  • ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.2%
  • ทำเล จ.นครปฐม ปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.1% ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อ.กำแพงแสน อ.เมือง และ อ.สามพราน
  • ทำเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ปรับราคาเพิ่มขึ้น 49.8%

สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้น แต่ถ้าหากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

realestate

อานิสงส์รถไฟฟ้า หนุนอสังหาฯ โต

การที่ภาครัฐมีแผนขยายเส้นทางคมนาคม โดยเฉพาะการพัฒนาส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ยิ่งเป็นการสร้างแรงหนุนให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่บนทำเลนั้น ๆ ตามไปด้วย เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ซึ่งเปิดให้บริการไปเมื่อ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา ส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้นเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมรอบสถานีรถไฟฟ้าที่มีการพัฒนาเพิ่มมากขึ้นทั้งแบบ Low Rise และ High Rise ส่วนใหญ่เป็นโครงการ ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 3 ล้านบาท

ขณะที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เตรียมจะเปิดบริการ 1 สถานีแรกก่อน คือสถานีห้าแยกลาดพร้าว ในเดือนสิงหาคม 2562 ซึ่งเป็นสถานีต่อจากสถานีหมอชิตที่เปิดให้บริการอยู่ก่อนแล้ว และโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ที่เตรียมจะเปิดใช้บริการในเดือนกันยายน 2562 และอีกหลายสายที่จะทยอยเปิดให้ใช้บริการ ล้วนเป็นปัจจัยบวกกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รองรับเรียลดีมานด์

การท่องเที่ยวกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศคึกคัก

ตลาดส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นภาคธุรกิจสำคัญต่อการผลักดันเศรษฐกิจไทย จะต้องเผชิญหน้ากับความท้าทายหลายประการในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนที่ยังไม่มีความแน่ชัดว่าจะส่งผลต่ออุตสาหกรรมส่งออกของไทยในด้านบวกหรือลบ รวมถึงการดึงดูดให้ชาวจีนกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย หลังเหตุการณ์เรือล่มในภูเก็ตก็ยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทายที่สุดสำหรับภาคการท่องเที่ยว

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย มีปริมาณนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในช่วงเทศกาลตรุษจีนประมาณ 1,030,000 คน เพิ่มขึ้น 8% สร้างรายได้ประมาณ 24,040 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงตรุษจีนในปีที่ผ่านมา โดยมีนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน เดินทางเข้ามาในประเทศไทย เพิ่มขึ้นประมาณ 4% ก็แสดงให้เห็นว่าภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัวและกลับมาคึกคัก กระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตตามไปด้วย

สอดคล้องกับซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ข้อมูลว่าสัดส่วนชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ชาวจีนถือเป็นกลุ่มผู้ซื้ออันดับแรกที่ 28% รองลงมาคือฮ่องกง 14% สิงคโปร์ 8% ที่เมื่อมาท่องเที่ยวและคุ้นเคยกับทำเล ส่วนใหญ่อยากซื้อเก็บเอาไว้

EEC ดึงนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ

ภาคตะวันออกของไทยกลายเป็นทำเลที่น่าจับตาและเป็นพื้นที่ที่มีโอกาสเติบโต หลังจากมีการประกาศให้ 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เป็นโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) พร้อมกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งถนน ประปา ไฟฟ้า โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา เพื่อรองรับการเติบโตของเมือง ซึ่งช่วยสร้างเม็ดเงินให้กับจังหวัดในกลุ่มนี้ และการเข้ามาของแรงงานมากขึ้น

นอกจากนี้ ตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ยังปลดล็อกให้ต่างชาติสามารถถือครองโฉนดที่ดิน ถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้เต็ม 100% โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 15 พฤษภาคม 2561 ทำให้ปัจจุบันมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางและชาวต่างชาติเชื่อมั่น ให้ความสนใจเข้าลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก

A worker installs models in preparation for a real estate exhibition in Shanghai

คุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ เริ่ม 1 เม.ย. 62

เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่หวั่นวิตกว่าอาจกระทบกำลังซื้อ สำหรับมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ออกมาสกัดกั้นการซื้อเก็งกำไรตลาดคอนโดมิเนียมของนักลงทุน

ทั้งนี้ ธปท.กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไปและมีราคาตั้งแต่ 10 ล้าน โดยที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 10% ขณะที่ถ้าผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 20% ส่วนที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา

แน่นอนว่าโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ว่าจะเป็นแนวสูงหรือแนวราบ ย่อมได้รับผลกระทบจากการวางเงินดาวน์ที่เพิ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งให้ผู้ซื้อรีบโอนก่อน 31 มีนาคม 2562 ทำให้บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 คึกคักจากแคมเปญการตลาด โปรโมชั่นลดแลกแจกแถมที่ออกมาเร่งขายเร่งโอนหนีมาตรการ LTV กันอย่างดุเดือด ซึ่งนอกจากแคมเปญแล้ว คุณภาพสินค้าและทำเลที่ตั้งก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการนำมาพิจารณาประกอบการตัดสินใจซื้อ

ทั้งหมดนี้เป็น 5 ปัจจัยหลักที่กำหนดทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้ ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่ต้องเข้าใจ เพื่อสามารถคาดการณ์สถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ และก้าวย่างอย่างระมัดระวังต่อไปในไตรมาสสองของปี 2562

ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ–ขาย–เช่า 

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ

ชำแหละเทรนด์มิกซ์ยูส : ทำไมจึงเป็นคำตอบของอสังหาฯ ยุคใหม่

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการในรูปแบบ “มิกซ์ยูส” (Mixed-use) เกิดขึ้นอย

อ่านต่อ19 มี.ค. 2562

มองรอบด้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่

คลอดแล้วภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ โดยจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่

อ่านต่อ19 มี.ค. 2562