หากพิจารณาถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน คงหนีไม่พ้นเรื่องเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย
การเพิ่มความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการตรวจสอบลูกค้าที่อยู่อาศัยรายย่อย ปัญหาหนี้ครัวเรือน ภาพรวมหนี้ครัวเรือนในปี 2561 ที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งทำให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพี ขยับขึ้นไปที่ 78.6% ในปี 2561 จาก 78.3% ในปี 2560 รวมถึงทิศทางของอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น
จากปัจจัยดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการยุคนี้ต้องปรับตัว ปรับแผนกลยุทธ์เพื่อให้ก้าวเดินต่อไปได้ท่ามกลางปัจจัยต่าง ๆ ที่มากระทบ หนึ่งในนั้นคือการหันไปพึ่งตลาดต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนมากขึ้น
ภาพรวมตลาดซบ ถึงเวลาขยับและปรับตัว
ในปี 2562 แม้หลาย ๆ กูรูจะให้ทรรศนะหรือฟันธงมาว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไปได้ แต่ถ้าจะให้เติบโตแบบก้าวกระโดดนั้นอาจจะเป็นไปได้ยากในช่วงนี้ จากหลากหลายปัจจัยที่ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว จากสัญญาณดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการวางแผนปรับกลยุทธ์ เริ่มเบนเข็มขยายตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติกันมากขึ้น โดยใช้ 3 จุดเด่นมาดึงดูดใจ
1. ทำเลที่ตั้งของประเทศไทยที่ถูกวางตัวให้เป็นศูนย์กลาง ภูมิภาคอาเซียน
2. ประเทศไทยเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูง
3. ราคาขายของคอนโดมิเนียมในเมืองของประเทศไทยยังมีราคาต่ำและอัตราผลตอบแทนสูง เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อย่างฮ่องกง หรือสิงคโปร์
ยอดขายในประเทศหด หันซบลูกค้าต่างชาติ
ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อย ตระหนักถึงแนวโน้มการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศ ทำให้ต้องปรับตัวเพื่อเป็นทางเลือกและเพิ่มทางรอดให้ธุรกิจ โดยกลยุทธ์ที่นิยมนำมาใช้ก็คือ การขยายตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางเข้ามายังประเทศไทย และเพิ่มจำนวนมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากสถิติของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา พบว่า ตั้งแต่ปี 2555-2561 จำนวนนักท่องเที่ยวจีนมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง รายงานตัวเลขจำนวนนักท่องเที่ยว 5 ปีย้อนหลัง ตั้งแต่ปี 2557-2561 แสดงให้เห็นการเพิ่มขึ้นของอัตรานักท่องเที่ยวจีนอย่างเห็นได้ชัด จาก 4,636,298 ล้านคน ในปี 2557 เพิ่มเป็น 10,535,955 ล้านคน ในปี 2561 และในปี 2562 คาดว่าจะมีจำนวนสูงถึง 11,690,000 ล้านคน หรือเพิ่มขึ้นมากกว่า 11% ของปีก่อนหน้า
ขยายตลาดแบบเชิงรุก บุกกลุ่มลูกค้าจีน
ถึงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องขยับและปรับตัว เช่น ปรับแผนโดยเน้นการขายแบบเชิงรุก วางกลยุทธ์เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ได้แก่ ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ อินเดีย และจีน มีการจัดตั้งฝ่ายที่ดูแลและเน้นการขยายตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะ เน้นการจัดอีเวนต์ในประเทศต่าง ๆ หรือแม้แต่เปิดสำนักงานขายในจีน โดยมีทีมงานชาวจีนเป็นผู้ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางประสานงานตัวแทนในแต่ละเมือง รวมถึงรองรับการจัดกิจกรรมโรดโชว์และอีเวนต์ต่าง ๆ ควบคู่กันไป
ไขข้อสงสัย ทำไมต้องโฟกัสกลุ่มลูกค้าจีน
หากพิจารณาถึงปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการเลือกโฟกัสกลุ่มลูกค้าชาวจีน คงต้องมองทั้งปัจจัยภายนอก และปัจจัยภายใน ที่ดึงดูดให้กลุ่มลูกค้าชาวจีนให้ความสนใจ ช่วยหนุนให้ผู้ประกอบการมียอดขายโครงการที่เพิ่มขึ้น
ปัจจัยภายนอก
- ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จีนอยู่ในระดับต่ำ จึงหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้น
- มาตรการของหลาย ๆ ประเทศที่เป็นข้อจำกัดในการซื้อ อสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างชาติ
ปัจจัยภายใน
- ราคาที่อยู่อาศัยของไทยราคาไม่สูง
- ประเทศไทยเป็นประเทศที่น่าอยู่อาศัย ทั้งด้านสถานที่ท่องเที่ยว และความอุดมสมบูรณ์ของทรัพยากรธรรมชาติ
- ความหลากหลายของอาหารการกิน และค่าครองชีพค่อนข้างต่ำ
- คุณภาพการรักษาพยาบาลที่ดี
- เศรษฐกิจประเทศไทยมีแนวโน้มฟื้นตัว
- มีแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง
จีนซื้อบ้านในไทยเป็นอันดับ 1 ของโลก
จากข้อมูลของ Juwai เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของจีน เผยผลการสำรวจในปี 2561 ที่ผ่านมา พบว่า ชาวจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากที่สุดในโลกเป็นอันดับ 1 โดยไต่อันดับขึ้นจากอันดับ 3 เมื่อปี 2560 และอันดับ 6 เมื่อปี 2559 ขณะที่อันดับ 2-10 ได้แก่ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย แคนาดฐา นิวซีแลนด์ อังกฤษ เวียดนาม มาเลเซีย ญี่ปุ่น และฟิลิปปินส์ ตามลำดับ
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เผยถึงสาเหตุที่ไทยไต่อันดับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 นั้น มาจาก 6 สาเหตุหลัก
1. ไทยไม่มีการจำกัดราคาขั้นต่ำในการซื้อ ต่างจากมาเลเซียที่ต้องซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 8-16 ล้านบาท แล้วแต่บริเวณ ประกอบกับราคาบ้าน ที่ดิน และห้องชุดในไทยราคาถูกกว่ามาก
2. สามารถได้กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่การเช่าระยะยาว เช่น ในจีนหรือเวียดนาม
3. ไม่มีการเก็บภาษีซื้อ อย่างในสิงคโปร์ ต่างชาติมาซื้อต้องเสียภาษี 20% ฮ่องกง 30% แต่ในไทยโดยเฉพาะในอีอีซี ยังไม่ต้องเสียภาษี
4. ไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก แต่ไทยมีการตราพระราชบัญญัติของภาษีทั้ง 2 นี้ แต่แทบไม่มีผลบังคับใช้จริง
5. ไม่มีข้อห้ามให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่งเหมือนในออสเตรเลีย เพราะหากชาวจีนหรือกลุ่มลูกค้าต่างชาติซื้อบ้านมือสองได้ด้วย ก็อาจทำให้ราคาบ้านขึ้นกระฉูด
6. ไม่มีข้อห้ามต่างชาติซื้อบ้านเหมือนนิวซีแลนด์ ซึ่งแม้คนจีนจะชอบนิวซีแลนด์ แต่ปัจจุบันนี้มีข้อห้ามมากมาย ทำให้คนจีนไม่สามารถซื้อบ้านได้อีกต่อไป
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางปัจจัยที่ส่งผลกระทบ ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบ แต่ก็ต้องสู้ต่อ ดังจะเห็นได้จากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เบนเข็มมาเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งสอดรับเทรนด์ของโลก ก็เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่คาดว่าจะช่วยพยุงยอดขายโครงการให้ได้ตามเป้า ซึ่งจะได้ผลหรือไม่คงต้องมารอดูผลประกอบการในตอนท้ายกันอีกที
ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ–ขาย–เช่า
