ผู้ประกอบการปรับตัวแก้เกมราคาที่ดินแพง ผุดโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ที่จะเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาฯ ไทยมากขึ้น พร้อมจับตา 6 โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เตรียมเปิดตัวนับตั้งแต่ปี 2563-2569
ปัจจุบันเนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและพื้นที่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ซึ่งมีพื้นที่เหลือค่อนข้างน้อย และราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา โดยพบว่า ที่ดินบางแปลงในทำเล CBD มีการซื้อขายกันสูงกว่า 3.1 ล้านบาท ส่งผลให้การพัฒนาอสังหาอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสเริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น
เทรนด์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ จึงเป็นกระแสที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2020 ซึ่งมองว่ารูปแบบอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะถูกพัฒนาเป็นแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น เพื่อให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุด และตอบโจทย์ผู้บริโภคมากที่สุด
สำหรับรูปแบบของโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ภายในโครงการจะมีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม อยู่ภายในโครงการเดียวกัน โดยตลอดหลายปีที่ผ่านมามีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เปิดให้บริการแล้ว และอยู่ระหว่างการการก่อสร้างหลายแห่ง
โครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จะอยู่ในย่าน CBD อาทิ สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น และเพชรบุรี ส่วนพื้นที่นอก CBD จะอยู่ในทำเลบางนา-ตราด ศรีนครินทร์ และแจ้งวัฒนะ โดยโครงการมิกซ์ยูสที่น่าสนใจที่เพิ่งเปิดตัวไม่นานมานี้ ได้แก่ ไอคอนสยาม, สิงห์คอมเพล็กซ์ และสามย่านมิตรทาวน์
6 โครงการมิกซ์ยูสน่าจับตา
โดย 6 โครงการมิกซ์ยูสที่ถูกจับตามองและเตรียมเปิดให้บริการนับตั้งแต่ปี 2563-2569 มีดังนี้
1. แบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall)
หนึ่งในโครงการขนาดใหญ่จากเดอะมอลล์กรุ๊ป บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ เป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงยังเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในโลกด้วย มูลค่าการลงทุน 20,000 ล้านบาท บนทำเลบางนา ติดถนนสุขุมวิท
ภายในโครงการ ประกอบไปด้วยห้างสรรพสินค้าและซูเปอร์มาร์เก็ต แบงค็อก อารีนา ฮอลล์ ความจุ 16,000 ที่นั่ง สวนสนุก สวนน้ำ พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ อาคารที่พักอาศัย 3 อาคาร อาคารสำนักงานและโรงแรม สถานศึกษา สถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออก
รูปแบบโครงการเป็นแบบ City within the City หรือเมืองในเมืองที่สมบูรณ์แบบที่สุดด้วยพื้นที่โครงการมากกว่า 650,000 ตารางเมตร เพื่อให้เป็นศูนย์กลางแห่งความบันเทิงที่ใหญ่ที่สุด ภายในปี 2563 คาดว่าจะเปิดให้บริการในเฟสแรกได้ ซึ่งเป็นส่วนของอาคารสูง 47 ชั้น
2. วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (One City Centre)
โครงการขนาดใหญ่ของ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งร่วมกับพันธมิตรยักษ์ใหญ่ บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท จำกัด จากญี่ปุ่น ความสูง 61 ชั้น บนถนนเพลินจิต ขนาดที่ดิน 6 ไร่ มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท ตั้งอยู่ตรงข้ามกับห้างเซ็นทรัลเอมบาสซี่ อีกทั้งยังใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีเพลินจิต ซึ่งถือเป็นทำเลทอง
ภายในโครงการมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 61,000 ตารางเมตร แบ่งออกเป็นพื้นที่สำนักงาน 92% และพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 8% ที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าทั้งในประเทศและต่างประเทศ รวมทั้งสามารถตอบสนองและตรงกับความต้องการของหน่วยงานหรือองค์กรขนาดใหญ่ที่กำลังมองหาสำนักงานแห่งใหม่
นอกจากนี้ยังสามารถรองรับผู้ประกอบการขนาดเล็กไปจนถึงขนาดกลางได้ เพราะมีการแบ่งพื้นที่ใช้สอยให้เหมาะสม โดยมีตั้งแต่ขนาด 84 ตารางเมตร ไปจนถึง 512 ตารางเมตร คาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการในปี 2565
3. เดอะ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias)
โครงการเมืองแห่งใหม่โดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC บนที่ดินขนาด 300 ไร่ บริเวณถนนบางนา-ตราด กม.7 มูลค่าโครงการกว่า 125,000 ล้านบาท ถือเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
จุดเด่นของโครงการคือ ทุกองค์ประกอบของโครงการถูกออกแบบมาเพื่อส่งเสริมการมีคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้น โดยการออกแบบโครงการยังได้รับการยอมรับจากอาจารย์ที่มหาวิทยาลัยฮาวาร์ดใน T.H. Chan School of Public Health ด้วย พร้อมผืนป่าขนาดใหญ่ พื้นที่ 30 ไร่ ซึ่งถือว่าเป็นครั้งแรกของโลกที่มีการเอาป่ามาไว้ในโครงการ โดยเริ่มปลูกมาตั้งแต่เป็นเมล็ดและต้นกล้า ตั้งอยู่บริเวณใจกลางของโครงการ รวมทั้งยังให้ความสำคัญกับการอยู่ร่วมกันของคนหลายเจเนอเรชั่น
ภายในโครงการประกอบด้วยโครงการที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบ ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม รวมถึงพื้นที่เชิงธุรกิจสำหรับสำนักงาน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ กิจกรรมไลฟ์สไตล์ต่าง ๆ ร้านค้าปลีก ร้านอาหารและเครื่องดื่ม พื้นที่สำหรับการอยู่อาศัยซึ่งถูกออกแบบขึ้นมาโดยเฉพาะเพื่อให้ผู้สูงวัย โรงแรมระดับ 5 ดาว และศูนย์การแพทย์และสุขภาพขนาดใหญ่ โครงการคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565
4. เดอะ ปาร์ค (The PARQ)
โครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูสสุดล้ำและทันสมัย พัฒนาโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริหารงานโดยบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ด้วยมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท บนอยู่หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนรัชดาภิเษก เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สถานีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์
คอนเซ็ปต์ในการดีไซน์โครงการ ได้แก่ Life Well Balanced การคำนึงถึงสภาพแวดล้อม strategic Location ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี Effortless Connected เชื่อมต่อไปยังสถานที่ต่าง ๆ ได้สะดวก และ Sustainable Future ลดพลังงานในอาคาร ใช้พลังงานแสงอาทิตย์ หมุนเวียนแทนเน้นความยั่งยืนเพื่ออนาคต
ภายในโครงการประกอบไปด้วยพื้นที่สำนักงานเกรดเอ 60,000 ตารางเมตร พื้นที่ร้านค้าปลีกระดับพรีเมียม ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ตและศูนย์อาหาร บนพื้นที่ 12,000 ตารางเมตร
นอกจากนั้นยังมีพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งมากกว่า 7,000 ตารางเมตร และสวนลอยฟ้ากลางแจ้งขนาดพื้นที่รวมกว่า 3,400 ตารางเมตร โดยเปิดเฟสแรกช่วงปลายปี 2562 ที่ผ่านมา คาดว่าจะเสร็จเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการปี 2566
5. ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park)
โรงแรมดุสิตธานีเดิมจะถูกพัฒนาใหม่ให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ บริเวณหัวมุมถนนพะราม 4 ตัดถนนลีลมตรงข้ามกับสวนลุมพินี ภายใต้การร่วมทุนของบริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ตั้งเป้าขึ้นเป็นแลนด์มาร์กอีกหนึ่งแห่งของกรุงเทพฯ
คอนเซ็ปต์ในการดีไซน์โครงการเพื่อคนกรุงเทพฯ ใน 4 ด้าน คือ Here for Heritage & Innovation นำการสืบทอดมรดกทางวัฒนธรรมผสานนวัตกรรมมาใช้ในโครงการ Here for Unrivalled Connectivity เป็นโครงการมิกซ์ยูสเดียวในกรุงเทพฯ ที่เชื่อมโยงทุกย่านสำคัญและระบบคมนาคมทุกระนาบของกรุงเทพฯ Here for a Lush Quality of Life เพื่อชีวิตคุณภาพใกล้ชิดธรรมชาติ โดยอยู่ใกล้กับสวนสาธารณะขนาดใหญ่ที่สุดหรือปอดของกรุงเทพฯ อย่างสวนลุมพินี
โดดเด่นด้วยการออกแบบเอกลักษณ์วัฒนธรรมไทย ผสานเข้ากับมาตรฐาน แบ่งเป็น 3 อาคาร โดยมีความสูง 40 ชั้น 78 ชั้นและ 46 ชั้น ซึ่งจะประกอบไปด้วย โรงแรมดุสิตธานีแห่งใหม่ อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก งบลงทุนโครงการกว่า 36,000 ล้านบาท มีแผนที่จะเปิดส่วนที่เป็นศูนย์การค้าและโรงแรมดุสิตธานีโฉมแห่งในปี 2564-2565 และจะเปิดให้บริการทั้งโครงการได้ในปี 2567
6. วัน แบงค็อก (One Bangkok)
แลนด์มาร์กแห่งใหม่ระดับโลก จากการร่วมมือกันระหว่าง บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด มูลค่าการลงทุนโครงการมากกว่า 120,000 ล้านบาท นับเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนที่มีขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมาในประเทศไทย ส่งเสริมให้เป็นเมืองศูนย์กลางของอาเซียนและตอบโจทย์ทุกความต้องการ
บนพื้นที่โครงการ 104 ไร่ บริเวณสวนลุมไนท์บาซาร์เก่า ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีลุมพินี แบ่งเป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่ง 50 ไร่ ประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานเกรดเอ 5 อาคาร โรงแรมหรูที่มุ่งเน้นบอกโจทย์ไลฟ์สไตล์ 5 โรงแรม ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury 3 อาคาร ร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรมที่หลากหลาย
นอกจากนี้ยังมีพื้นที่กิจกรรมและศิลปะวัฒนธรรมขนาด 10,000 ตารางเมตร และทางเดินที่กว้างกว่า 40 เมตร และพื้นที่ร่มรื่นล้อมรอบโครงการ ตามแผนคาดว่าเปิดให้บริการเฟสแรกในปี 2566 และก่อสร้างทั้งโครงการจบในปี 2569
จับตาภาวะเสี่ยงอุปทานล้นตลาด
จากรายงานของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ (EIC) พบว่า การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของอุปทานจากโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงปี 2563-2566 อาจเป็นหนึ่งในปัจจุัยหลักที่กดดันให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้น และนำมาสู่ความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ
โดยจะมีพื้นที่มิกซ์ยูสเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้น 9 แสนตารางเมตร (โดยเป็นอุปทานจากมิกซ์ยูสถึง 4 แสนตารางเมตร โดยเฉพาะพื้นที่ย่าน CBD) หรือประมาณ 40% ของอุปทานใหม่ของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ประมาณ 2 ล้านตารางเมตร ในช่วงปี 2563-2566
ขณะที่คาดว่าอุปสงค์ใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาเดียวกันจะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงจากภาวะอุปทานส่วนเกินจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้าสู่ตลาด
อย่างไรก็ตาม จากการพัฒนาโครงการเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชยกรรมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้คุ้มค่าเต็มศักยภาพประโยชน์ใช้สอยอีกต่อไป จึงเป็นโอกาสและความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่อย่างมิกซ์ยูส ซึ่งในอนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าโครงการมากกว่า 10,000 ล้านบาท เปิดตัวอีกนับ 10 โครงการ โครงการเหล่านี้จะตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้จริงหรือไม่ คงต้องมาลุ้นกัน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
