วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ท่ามกลางสงครามราคา ชิงกำลังซื้อ

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 2 ปี 2563 ลดลงต่อเนื่อง คอนโด-บ้านจัดสรร ลดราคาขายสูงถึง 36% โดยเฉพาะคอนโดสร้างเสร็จปลายสายรถไฟฟ้าสีเขียวสมุทรปราการ ขณะที่คอนโดแนวสายสีเหลือง-สีส้ม ราคายังปรับเพิ่มขึ้น

รายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2563 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมาตรการล็อกดาวน์ประเทศเพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของโรค มีการปิดกิจการและลดการจ้างแรงงานในหลายธุรกิจ ส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยมีการชะลอตัวเป็นอย่างมาก

คอนโด-บ้าน โละสต็อก หั่นราคาขายสูงสุด 36%

ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายด้วยการลดราคาขาย โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 โครงการอาคารชุดมีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 36% โครงการทาวน์เฮ้าส์มีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 32% ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวมีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 12% ซึ่งหากสถานการณ์การลดราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง จนเกิดสงครามราคา (Price war) อาจส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านมือสองที่ต้องลดราคาขายเพื่อแข่งขันกับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ และจะมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินของสถาบันการเงิน และวงเงินกู้ของผู้ซื้อบ้านที่จะต้องลดลงตามราคาขาย

เจาะลึกแนวโน้มที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index

ผุดเเคมเปญเดือดลงสนาม ชูโปรฯ แรง หั่นราคาขาย

สอดรับกับข้อมูลของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ที่ระบุว่าสงครามราคาของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเกิดจากผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องการระบายสต๊อก และปิดโครงการที่มียูนิตเหลือขายไม่มากประมาณ 10-20% เคลียร์สต๊อกที่กระจายอยู่รอบกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย จึงลดราคาลงมาจำนวนมากตั้งแต่ 30-60% ประกอบกับการทำแคมเปญอยู่ฟรี ไม่ต้องผ่อนนาน 1-2 ปี ทำให้กระตุ้นกำลังซื้อได้เป็นอย่างดี สามารถปิดการขายได้ 100%

เมื่อการลดราคาและแคมเปญอยู่ฟรีได้ผล ผู้ประกอบการจึงได้ขยายการทำแคมเปญไปในโครงการที่ขายได้น้อยหรือขายช้า ในทำเลมีการแข่งขันสูง เมื่อมีคู่แข่งลดราคาแย่งส่วนแบ่งตลาด ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องลดราคาตาม เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดและสร้างยอดขาย จนเกิดสงครามราคาขึ้นในที่สุด

รู้ทัน 4 โปรโมชั่น ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

โอกาสทองของผู้ซื้อ อสังหาฯ ราคาเท่า 5 ปีก่อน

สำหรับการลดราคาขายของผู้ประกอบการในปัจจุบัน นับได้ว่าเป็นราคาย้อนหลังไปเมื่อประมาณ 5 ปีที่ผ่านมา และยังสามารถขายได้แม้ในภาวะเกิดการแพร่ระบาดของโรค สะท้อนถึงการปั่นราคาสูงเกินจริงของผู้ประกอบการตลอดเวลาที่ผ่านมา ทั้งราคาขายคอนโดมิเนียมและราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี

ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นตามไม่ทันจนซื้อไม่ไหว ทำให้มีสินค้าเหลือขายในตลาดจำนวนมาก แต่ผู้ประกอบการกลับไม่ได้ชะลอการลงทุน เนื่องจากมีตลาดต่างชาติเข้ามาช่วยซื้อ โดยเฉพาะชาวจีน เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี อีกทั้งยังเกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้มีสต๊อกเหลือขายในตลาดจำนวนมาก

รวมประกาศขาย บ้านเดี่ยว คอนโด ที่ดิน ทาวน์เฮ้าส์

บ้านมือสองยอดขายอืด ลดราคาแข่งบ้านสร้างใหม่

ผลกระทบจากโควิด 19 ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องยอมรับว่าหนักหน่วง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดต่างเร่งนำสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่ออกมาเทขาย ลดราคาขายสูงสุด 50-70% อัดโปรโมชั่นอยู่ฟรี พร้อมของแถมอีกมากมาย เพื่อดึงยอดขายระบายสต็อกในช่วงนี้

แน่นอนว่ากลุ่มธุรกิจบ้านมือสอง จะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรง จากเดิมที่บ้านมือสองจะมีราคาขายต่ำกว่าบ้านใหม่ เฉลี่ย 20-30% แต่เนื่องจากโปรโมชั่นของบ้านใหม่ที่ออกมา บางโครงการราคาลงมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับบ้านมือสอง ทำให้ธุรกิจบ้านมือสองทำการตลาดได้ยาก

อย่างไรก็ตาม บ้านมือสองก็ยังมีจุดเด่นอยู่ที่ทำเลและทรัพย์ที่ปล่อยขายมือสอง ส่วนใหญ่สภาพยังใหม่ บางทรัพย์อาจเป็นของกลุ่มนักลงทุน หรือผู้ที่ต้องการปล่อยขายด่วนในช่วงนี้ ทำให้ราคาอาจจะลดลงกว่า 50% เมื่อเทียบกับโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน และที่สำคัญลูกค้ายังสามารถต่อรองราคาเพิ่มเติมได้ ช่วงนี้จึงเป็นโอกาสดีของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ได้เลือกทรัพย์มือสองคุณภาพดีในราคาสบายกระเป๋า

ไตรมาส 2/63 ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ลดต่อเนื่อง

ย้อนกลับมาที่ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2563 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลง 0.1 % เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งเป็นครั้งแรกที่ดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลง ตั้งแต่ปี 2555 ที่ได้เริ่มจัดทำดัชนีราคาบ้านจัดสรร

ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย แบ่งออกเป็น 1) ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 เพิ่มขึ้น YoY 2.3% แต่ลดลง QoQ 0.1% และ 2) ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.2 เพิ่มขึ้น YoY 1.5% แต่ลดลง QoQ 0.1% สำหรับดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2563 มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.2 เพิ่มขึ้น YoY 1.8% แต่ลดลง QoQ 0.1% ดัชนีราคาห้องชุดลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ทำไมอสังหาฯ ไทย ยังน่าซื้อ-ลงทุน

รถไฟฟ้าสายสีเขียว คอนโดแน่น ราคาดิ่งสุด

โครงการอาคารชุดที่ปรับลดราคาลงมากที่สุด เป็นโครงการอาคารชุดสร้างเสร็จเหลือขายทำเลปลายสายรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวในจังหวัดสมุทรปราการ ส่วนทำเลที่โครงการอาคารชุดปรับราคาเพิ่มขึ้น เป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสายสีส้มที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในขณะนี้

รีวิวโครงการใหม่ใกล้รถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 2 ปี 2563 จะไม่สดใสนัก จากผลกระทบจากโควิด-19 แต่อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดขึ้นไม่ได้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงัก เพราะผู้ประกอบการต่างปรับกลยุทธ์กระตุ้นการขาย ขณะที่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือเรียลดีมานด์ยังคงมีอยู่ และดูเหมือนจะเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่ต้องรีบคว้าจากราคาขายที่ลดลงในช่วงนี้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า