การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแออยู่แล้วจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและผลของมาตรการ LTV หดตัวลงอย่างมาก โดยคาดว่าจะฟื้นตัวกลับมามียอดขายเท่ากับก่อนเกิดโควิด-19 ได้อย่างเร็วที่สุดในปี 2565
จากการระบาดของโควิด-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแออยู่แล้วจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและผลของมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ที่เริ่มในปี 2562 หดตัวลงต่อเนื่องในปี 2563 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ยอดขายที่อยู่อาศัยหดตัวถึง 45% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า จากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงมาก รวมถึงการปรับลดลงของยอดขายจากตลาดต่างชาติ
ขณะที่ในด้านอุปทาน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นโครงการแนวราบเพื่อเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากขึ้น
คาดในปี 63 อสังหาฯ ยังมีแนวโน้มซบเซา
จากรายงานของ Economic Intelligence Center หรือ EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ คาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยทั้งปี 2563 จะหดตัวถึง 29% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยในช่วงที่เหลือของปี 2563 ตลาดยังมีแนวโน้มซบเซา แม้ว่าหลังจากการคลายล็อกดาวน์ ยอดขายจะกลับมาฟื้นตัวได้บางส่วนจากการแข่งขันออกโปรโมชั่นของผู้ประกอบการ
แต่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้าส่งผลให้ยอดขายโดยรวมยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวที่ 7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท โดยมียอดโอนบางส่วนมาจากยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงปีก่อน ๆ โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีหน่วยขายได้ค่อนข้างสูงในช่วงปี 2561 เริ่มทยอยสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้ในช่วงปี 2563
สอดคล้องกับรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ยังคงลดลงในแง่ของราคา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จากปัจจัยสำคัญคือการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงต้องการเวลาฟื้นตัว และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับที่สูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันในเรื่องราคา พร้อมโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถมต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อคอนโด ทำให้ราคาคอนโดปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยดัชนีราคาคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 ลดลง 4% จากไตรมาสแรกของปี และลดลงมากถึง 9% ในรอบ 1 ปี และคาดว่าจะเห็นภาพเช่นนี้ตลอดทั้งปี 2563
5 ประเด็นต้องจับตากับทิศทางตลาดอสังหาฯ ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า
ทาง EIC ยังมองว่ามี 5 ประเด็นที่ต้องจับตามองสำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า คือ
1. ภาพการฟื้นตัวของตลาดจากโควิด-19 โดยภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงอย่างมากส่งผลให้แนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นไปอย่างช้า ๆ กว่าที่ยอดขายจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 ได้อย่างเร็วที่สุดในปี 2565 โดยตลาดกลุ่มระดับกลางถึงบนจะเป็นตัวนำการฟื้นตัวของตลาด
2. ภาวะอุปทานส่วนเกินและการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีหน่วยเหลือขายสะสมค่อนข้างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการระบายสต็อกและทำให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น
3. ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค (housing affordability) มีแนวโน้มลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับลดราคาลงและเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้มากขึ้น
4. การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันในตลาดแนวราบมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคาปานกลางอย่างเช่น ทาวน์เฮ้าส์
จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ชี้ให้เห็นว่า ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2563 โดยเพิ่มขึ้นถึง 5% จากไตรมาสแรกของปี และเพิ่มขึ้นถึง 27% ในรอบ 1 ปี
5. ยอดขายใหม่มีแนวโน้มจะกระจุกตัวในโครงการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่มากขึ้น จากการแข่งขันทำโปรโมชั่นอย่างต่อเนื่องเพื่อระบายสต็อก รวมถึงการแข่งขันเปิดตัวโครงการแนวราบ ประกอบกับชื่อเสียงของแบรนด์ที่ได้รับความไว้วางใจ ตลอดจนความสามารถในการแข่งขันที่ได้เปรียบมากกว่า
รู้จักผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ละรายให้มากขึ้นผ่าน Developer Profile
ผู้ประกอบการปรับตัวรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
การปรับตัวของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย สู่ new normal จะมีการปรับกลยุทธ์เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป ดังนี้
1. ช่องทางการขาย online ที่จะมาช่วยเสริมเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อและยังเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ใช้ในการทำการตลาด
สอดคล้องกับผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด ที่พบว่าผู้บริโภคกว่า 70% ใช้ช่องทางออนไลน์อย่างโซเชียลมีเดีย และเว็บสื่อกลาง (online property marketplace) ในการหาค้นหาข้อมูล
2. การพัฒนาโครงการใหม่จะเน้นความคุ้มค่า เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงและยังต้องแข่งขันกับตลาดมือสองที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจากมีหนี้เสียหรือ Non-Performing Loan (NPL) ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
3. ไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น เทรนด์ของการทำงานที่บ้าน หรือ Work from home จะส่งผลให้ผู้บริโภคพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยให้ความสำคัญกับทั้งปัจจัยด้านทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่อาจจะอยู่ห่างออกไป แต่ยังเดินทางได้สะดวกจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามีแนวโน้มได้รับความสนใจ
มากขึ้น
4. รูปแบบของการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์เทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ อาทิ ด้านสุขภาพและสุขอนามัย ซึ่งมีแนวโน้มนำเอาเทคโนโลยีเข้ามาใช้มากขึ้น เช่น เทคโนโลยีด้าน Face Recognition และ Voice Command มาใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง
อย่างไรก็ตาม นอกจากปัจจัยต่าง ๆ ที่ต้องจับตามองข้างต้นแล้ว ยังมีปัจจัยอื่นที่สำคัญไม่แพ้กันที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิ นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ นโยบายสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงินของรัฐ ความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ รวมถึงภาษีที่ดินที่แม้ว่าภาครัฐจะผ่อนปรนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ในปี 2563 แล้ว แต่คาดว่าจะส่งผลเพียงในระยะสั้น แต่ในระยะยาวภาระภาษีที่ดินยังคงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องนำมาพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อหรือพัฒนาโครงการในอนาคต
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
