[PR News] ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แถลงตัวเลขสำคัญที่เป็นเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาฯ เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยของไตรมาส 4 ปี 2566 พร้อมเผยทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2567
โดยพบว่า ด้านอุปสงค์ ในไตรมาส 4 ปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศมีจำนวน 96,163 หน่วย ลดลง 12.7% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 (YoY) ที่มีจำนวน 110,210 หน่วย โดยแนวราบลดลง 13.5% และอาคารชุดลดลง 11%
ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศมีจำนวน 279,875 ล้านบาท ลดลง 9.7% YoY ที่มีจำนวน 309,830 ล้านบาท โดยแนวราบลดลง 8.0% และอาคารชุดลดลง 13.5%
การลดลงของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ได้ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลงเช่นกัน โดยพบว่าไตรมาส 4 ปี 2566 มีจำนวน 177,473 ล้านบาท ลดลง 14.8% YoY ที่มีจำนวน 208,339 ล้านบาท
ขณะที่ด้านอุปทานในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศมีจำนวน 23,413 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.6% YoY ที่มีจำนวน 21,759 หน่วย
แต่ประมาณการว่าพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศในไตรมาส 4 ปี 2566 มีจำนวน 9,483,777 ตาราเมตร ลดลง 5.5% YoY ที่มีจำนวน 10,040,818 ตารางเมตร โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบลดลง 4.5% และอาคารชุดลดลง 15.4%
แต่อุปทานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ไตรมาส 4 ปี 2566 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 31,774 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.5% YoY ที่มีจำนวน 27,751 หน่วย ซึ่งเป็นไตรมาสแรกที่มีการขยายตัวครั้งแรก
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นว่าในปี 2566 เศรษฐกิจไทยเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงถึง 90.9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศหรือ GDP
ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์โดยทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของประชาชนลดลง
โดยพบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีจำนวน 366,825 หน่วย มูลค่า 1.05 ล้านล้านบาท ลดลง 6.6% และ 1.7% YoY ตามลำดับ ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีจำนวน 678,347 ล้านบาท ลดลง 2.8% YoY
หากพิจารณาถึงระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ (ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง) ลดลงในทุกระดับราคาที่ไม่เกิน 5.00 ล้านบาท ซึ่งลดลงระหว่าง 1.7% ถึง 9.8% โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดคือ ไม่เกิน 1.00 ล้านบาท และ 2.01-3.00 ล้านบาท แต่ระดับราคา 5.00 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวในทุกระดับราคาระหว่าง 1.9% ถึง 11.9%
การชะลอตัวของอุปสงค์ โดยเฉพาะอุปสงค์ในระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยได้ส่งผลต่อการปรับตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยในระบบ ที่เกิดกระแสที่ผู้ประกอบการได้เบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น
โดยจะเห็นได้ชัดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งพบว่า บ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวจำนวน 18,520 หน่วย มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัว 5.7% และ 10.6% ตามลำดับ และบ้านแฝด 9,609 หน่วย มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัว 7.7% และ 11.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
ส่วนทาวน์เฮ้าส์ที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยมีการเปิดตัวใหม่ลดลง โดย ทาวน์เฮ้าส์ แม้ว่าเปิดตัวใหม่ยังมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 20,427 หน่วย มูลค่า 69,679 ล้านบาท 22.1% และ 26.3% YoY
ขณะที่อาคารชุดมีการเปิดตัวใหม่จำนวน 47,800 หน่วย ลดลง 14.5% YoY แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 196,595
ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.9% YoY ซึ่งแสดงให้เห็นว่า อาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงปี 2566 เป็นอาคารชุดที่มีราคาสูงกว่าปี 2565
ทั้งนี้ ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2566 มีจำนวน 96,813 หน่วย ลดลง 11.4% แต่มีมูลค่า 597,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.7% YoY
การที่ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของการเปิดตัวโครงการใหม่ สอดคล้องกับการขยายตัวของใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยบ้านเดี่ยวมีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 35,058 หน่วยขยายตัว 6.5% และบ้านแฝดจำนวน 19,616 หน่วย ขยายตัว 2.7% YoY
ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ มีใบอนุญาตจัดสรร จำนวน 34,850 หน่วย ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่ลดลงในทิศทางเดียวกับการเปิดตัวโครงการใหม่
ทั้งนี้ ในภาพรวมปี 2566 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 93,443 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% YoY
การปรับตัวของใบอนุญาตจัดสรรที่เป็นทาวน์เฮ้าส์ปรับตัวลดลง แต่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเพิ่มขึ้น ได้ส่งผลต่อภาพรวมใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบในปี 2566 ลดลง 4.2% ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศ ที่มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2565 ได้ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2566 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 13.5% YoY
โดยภาพรวมของการออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศคาดว่าจะมีจำนวนพื้นที่ประมาณ 38,729,736 ตารางเมตร ลดลง 3% YoY ที่มีจำนวน 39,915,582 ตารางเมตร
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตัมเช่นนี้ได้ภายใต้สถานการณ์ภาพรวมทางเศรษฐกิจที่จะมีการขยายตัวระหว่าง 2.8-3.2% อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ 1.0-2.0% อัตราดอกเบี้ย MRR เฉลี่ยทั้งปีของ 6 ธนาคารใหญ่อยู่ระหว่าง 6.8-7.0 และยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เท่าที่มีในปัจจุบัน
จะสร้างให้เกิดการขยายตัวของหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีจำนวนประมาณ 373,360 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -8.4% (Worst Case) ถึง +12.0% (Best Case) ซึ่งจะเป็นจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 270,219 หน่วย ขยายตัว 4.4% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -6.0% (Worst Case) ถึง +14.9% (Best Case) และจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดประมาณ 103,141 หน่วย ลดลง -4.6% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -14.1% (Worst Case) ถึง +5.0% (Best Case)
ส่วนในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวนประมาณ 1,087,499 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.9% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -6.5% (Worst Case) ถึง +14.3% (Best Case) จะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 786,142 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.9% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -4.7% (Worst Case) ถึง +16.5% (Best Case) จะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดประมาณ 301,357 ล้านบาท ลดลง -1.0% หรืออาจปรับตัวในกรอบ -10.9% (Worst Case) ถึง +8.9% (Best Case)
โดยศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าในด้านอุปสงค์คาดว่าปี 2567 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 95,897 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -7.6% (Worst Case) ถึง +12.9% (Best Case)
รวมถึงจะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ 40,080,060 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3.5% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -6.9% (Worst Case) ถึง +13.8% (Best Case) มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศประมาณ 35,925,126 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.2% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -8.9% (Worst Case) ถึง +13.4% (Best Case) จะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศประมาณ 4,154,934 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 28.3% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ 15.5% (Worst Case) ถึง +43.7% (Best Case)
ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.4% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -4.2% (Worst Case) ถึง +17.1% (Best Case) มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ 609,992 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบ -13.2% (Worst Case) ถึง +12.3% (Best Case)
สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ
นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้ติดตามสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 3,746 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12.8% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 26.1% หรือมีมูลค่า 20,901 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 0.9% แต่มูลค่าเพิ่ม 6.9%
โดยภาพรวมปี 2566 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 14,449 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.4% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 73,161 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 24% ทั้งนี้ มีหน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้น 25% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 23.5%
สัญชาติจีนยังคงซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 1 โดยมีจำนวนถึง 6,614 หน่วย รวมพื้นที่ 261,035 ตารางเมตร ขณะที่สัญชาติพม่าซื้อห้องชุดมีมูลค่าสูงที่สุด โดยซื้อราคาเฉลี่ย 6.6 ล้านบาท สัญชาติสหราชอาณาจักรซื้อห้องชุดที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยสูงที่สุด โดยซื้อพื้นที่เฉลี่ย 56.5 ตารางเมตร
ดร.วิชัย ได้กล่าวสรุปว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงในหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ
รวมทั้งยังคงมีโอกาสที่จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาต่ำ
ดังนั้นจึงอาจส่งผลให้การซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้อาจมีหน่วยเหลือขายที่สะสมต่อเนื่อง และอาจมีอุปทานเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมอุปทานใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์ได้ ดังนั้นจึงควรให้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการในกลุ่มระดับราคานี้
อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในระดับราคาแพงหรือราคาเกินกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้ที่ผ่านมาจะมียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างทรงตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2565-2566
แต่ก็มีข้อสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีอุปทานเข้ามาเพิ่มในตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปริมาณอุปทานส่วนเกินที่เริ่มสะสมมากขึ้น โดยประมาณการคร่าว ๆ ว่า หน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีมากกว่ายอดขายได้ในแต่ละไตรมาสถึง 10 เท่าในปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่อาจมีโอกาสขยายตัว แต่ตั้งอยู่บนปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ทำให้ต้องหวังแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อสร้างให้อุปสงค์ในตลาดมีความแข็งแรง และสร้างแรงกระตุ้นต่าง ๆ รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับที่ต่ำจากการที่ไม่มั่นใจว่าจะสามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินได้หรือไม่
