กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร

DDproperty Editorial Team
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร
ก่อนหน้านี้ในปี 2561 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์หลายประการเกี่ยวกับการให้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค และผู้เขียนเคยได้เขียนถึงไปแล้วอ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่
แต่หลังจากนั้นไม่นานก็มีการออกประกาศเพื่อยกเลิกประกาศดังกล่าวในปลายปี 2562 คือ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562” ซึ่งมีการแก้ไขหลักเกณฑ์บางประการของประกาศฉบับแรกในปี 2561 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่า กับการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า
เนื่องจากประกาศฉบับแรกอาจมีเนื้อหาที่คุ้มครองผู้เช่ามากจนเกินไปจนส่งผลกระทบต่อการทำธุรกิจของผู้ให้เช่า และในบทความฉบับนี้ เราจะมาพูดคุยกันเรื่องความเหมือนและความแตกต่างระหว่างประกาศสองฉบับนี้ รวมถึงความเป็นคุณและเป็นโทษต่อทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ให้เช่ากัน

ความเหมือนของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับเดิมและฉบับใหม่

– กฎหมายฉบับนี้ยังคงใช้บังคับกับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจคือ มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันเหมือนเดิม
– แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
– เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเหมือนเดิม
– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเหมือนเดิม
– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริงเหมือนเดิม
– ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิมเหมือนเดิม
– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติเหมือนเดิม
– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัยเหมือนเดิม
– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติเหมือนเดิม
– ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับทันทีที่ลงนามเหมือนเดิม
รวมกฎหมายอสังหาฯ

รวมกฎหมายอสังหาฯ

ความต่างของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับเดิมและฉบับใหม่

เพื่อให้เห็นความต่างชัดเจนขึ้น ผมจึงขอทำเป็นตารางเปรียบเทียบกฎหมายฉบับเก่าและใหม่ โดยส่วนไหนที่เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นหรือน้อยลง ผมจะวงเล็บไว้ครับ
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับเดิมปี 2561
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่ปี 2562
ส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 7 วัน
ส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันได้ 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าได้ 1 เดือน รวมเป็น 2 เดือน
ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน
ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วัน จึงจะเลิกสัญญาเช่าได้
กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดของผู้ให้เช่า
ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดได้หากมีเหตุผลสมควรเพียงพอ (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าไม่ว่าในกรณีใด ๆ
ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
ห้ามผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่ว่าในกรณีใด ๆ
ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
ห้ามปิดกั้นผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคารหรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าไม่ว่าในกรณีใด ๆ
ปิดกั้นผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคารหรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าได้ หากผู้ให้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว (เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง)
ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา
ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น)

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่เป็นคุณหรือโทษต่อใครมากกว่ากัน

จากรายการสรุปข้างต้นจะเห็นได้ว่ากฎหมายใหม่ที่แก้ไขนั้นเป็นการปรับปรุงในลักษณะที่เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง แต่ก็เป็นไปตามข้อเรียกร้องของบรรดาผู้ประกอบธุรกิจที่ว่ากฎหมายเดิมไม่ตั้งอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง ทำให้แทบจะไม่สามารถประกอบธุรกิจได้เลย
ยกตัวอย่างเช่น เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเพียง 2 เดือน ซึ่งมักไม่เพียงพอต่อความเสียหายที่ผู้เช่าทำให้เกิดขึ้นจริงหลังส่งคืนสถานที่เช่าแล้ว หรือการห้ามมิให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าเลย ก็ทำให้เงินดังกล่าวที่อยู่กับผู้ให้เช่าแทบจะไม่มีความหมายเลยเพราะไม่สามารถยึดได้ การบอกเลิกสัญญาเช่าที่เดิมผู้เช่าสามารถบอกเลิกได้เลยโดยไม่มีกำหนดอยู่ขั้นต่ำ ก็อาจทำให้ผู้ให้เช่าไม่คุ้มทุน เป็นต้น
ยกเว้นเพียงข้อเดียวคือ การเลิกสัญญาโดยผู้ให้เช่าที่กฎหมายเดิมกำหนดว่าผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้หากผู้เช่าผิดสัญญา แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้เฉพาะกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสำคัญ ซึ่งทำให้เงื่อนไขการเลิกสัญญายากขึ้น เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นครับ
แม้กฎหมายใหม่ที่แก้ไขจะเป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลงเป็นส่วนใหญ่ แต่ผู้เขียนเองเห็นว่าโดยรวมแล้วก็ยังถือว่าคุ้มครองผู้เช่าให้ได้รับความเป็นธรรมอยู่ เพียงแต่ส่วนที่แก้ไขให้เป็นคุณแก่ผู้เช่าน้อยลงนั้นเป็นการแก้ไขให้เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงมากขึ้น ไม่ใช่คุ้มครองผู้เช่าจนถึงขนาดที่ทำให้ผู้ให้เช่าแทบไม่สามารถประกอบธุรกิจโดยไม่ขาดทุนได้
สุดท้ายหากผู้ให้เช่าประสบปัญหาเช่นนั้นจริง ก็จะต้องผลักภาระต้นทุนเพิ่มเติมมาที่ผู้เช่า โดยการขึ้นค่าเช่าเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายหรือความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น หรือไม่เช่นนั้นก็เลิกประกอบกิจการไป ส่งผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม และลดการแข่งขันไป ทำให้สุดท้าย ผู้เช่าก็จะได้รับผลร้ายในที่สุด
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่ให้คุณกับผู้ให้เช่ามากกว่าเดิม

กรณีที่ผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรมจะทำอย่างไร

กรณีที่ผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรม สัญญาไม่เป็นไปตามกฎหมายใหม่นี้ หน่วยงานที่รับผิดชอบควบคุมสัญญาให้เป็นไปตามประกาศนี้ก็คือ สคบ. ผู้เช่ารายใดที่สัญญาเช่าของตนเองไม่เป็นไปตามที่กฎหมายใหม่นี้กำหนดก็สามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ สคบ. ได้ โดยในปัจจุบัน สคบ. เปิดช่องทางร้องเรียนผ่านเว็ปไซต์ของ สคบ. ซึ่งค่อนข้างสะดวกรวดเร็ว และเหมาะสมกับในยุคที่โควิด-19 แพร่ระบาดอย่างนี้มาก
หนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด

หนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด

กรณีที่ผู้ให้เช่าฝ่าฝืนไม่ทำสัญญาให้เป็นไปตามประกาศข้างต้น ในทางแพ่ง หากสัญญาเช่ามีข้อความแตกต่างไปจากประกาศโดยเป็นโทษแก่ผู้เช่า ให้ถือว่าข้อความในสัญญาเป็นไปตามประกาศ ซึ่งผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป หรือสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้เองโดยตรง
ส่วนในทางอาญาผู้ให้เช่าอาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ โดยผู้ดำเนินคดีก็จะเป็น สคบ. นั่นเอง
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ