กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร

ก่อนหน้านี้ในปี 2561 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์หลายประการเกี่ยวกับการให้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค และผู้เขียนเคยได้เขียนถึงไปแล้วอ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่

แต่หลังจากนั้นไม่นานก็มีการออกประกาศเพื่อยกเลิกประกาศดังกล่าวในปลายปี 2562 คือ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562” ซึ่งมีการแก้ไขหลักเกณฑ์บางประการของประกาศฉบับแรกในปี 2561 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่า กับการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า

เนื่องจากประกาศฉบับแรกอาจมีเนื้อหาที่คุ้มครองผู้เช่ามากจนเกินไปจนส่งผลกระทบต่อการทำธุรกิจของผู้ให้เช่า และในบทความฉบับนี้ เราจะมาพูดคุยกันเรื่องความเหมือนและความแตกต่างระหว่างประกาศสองฉบับนี้ รวมถึงความเป็นคุณและเป็นโทษต่อทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ให้เช่ากัน

– กฎหมายฉบับนี้ยังคงใช้บังคับกับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจคือ มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันเหมือนเดิม

– แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย

– เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเหมือนเดิม

– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเหมือนเดิม

– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริงเหมือนเดิม

– ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิมเหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติเหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัยเหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติเหมือนเดิม

– ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับทันทีที่ลงนามเหมือนเดิม

เพื่อให้เห็นความต่างชัดเจนขึ้น ผมจึงขอทำเป็นตารางเปรียบเทียบกฎหมายฉบับเก่าและใหม่ โดยส่วนไหนที่เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นหรือน้อยลง ผมจะวงเล็บไว้ครับ

จากรายการสรุปข้างต้นจะเห็นได้ว่ากฎหมายใหม่ที่แก้ไขนั้นเป็นการปรับปรุงในลักษณะที่เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง แต่ก็เป็นไปตามข้อเรียกร้องของบรรดาผู้ประกอบธุรกิจที่ว่ากฎหมายเดิมไม่ตั้งอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง ทำให้แทบจะไม่สามารถประกอบธุรกิจได้เลย

ยกตัวอย่างเช่น เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเพียง 2 เดือน ซึ่งมักไม่เพียงพอต่อความเสียหายที่ผู้เช่าทำให้เกิดขึ้นจริงหลังส่งคืนสถานที่เช่าแล้ว หรือการห้ามมิให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าเลย ก็ทำให้เงินดังกล่าวที่อยู่กับผู้ให้เช่าแทบจะไม่มีความหมายเลยเพราะไม่สามารถยึดได้ การบอกเลิกสัญญาเช่าที่เดิมผู้เช่าสามารถบอกเลิกได้เลยโดยไม่มีกำหนดอยู่ขั้นต่ำ ก็อาจทำให้ผู้ให้เช่าไม่คุ้มทุน เป็นต้น

ยกเว้นเพียงข้อเดียวคือ การเลิกสัญญาโดยผู้ให้เช่าที่กฎหมายเดิมกำหนดว่าผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้หากผู้เช่าผิดสัญญา แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้เฉพาะกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสำคัญ ซึ่งทำให้เงื่อนไขการเลิกสัญญายากขึ้น เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นครับ

แม้กฎหมายใหม่ที่แก้ไขจะเป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลงเป็นส่วนใหญ่ แต่ผู้เขียนเองเห็นว่าโดยรวมแล้วก็ยังถือว่าคุ้มครองผู้เช่าให้ได้รับความเป็นธรรมอยู่ เพียงแต่ส่วนที่แก้ไขให้เป็นคุณแก่ผู้เช่าน้อยลงนั้นเป็นการแก้ไขให้เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงมากขึ้น ไม่ใช่คุ้มครองผู้เช่าจนถึงขนาดที่ทำให้ผู้ให้เช่าแทบไม่สามารถประกอบธุรกิจโดยไม่ขาดทุนได้

สุดท้ายหากผู้ให้เช่าประสบปัญหาเช่นนั้นจริง ก็จะต้องผลักภาระต้นทุนเพิ่มเติมมาที่ผู้เช่า โดยการขึ้นค่าเช่าเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายหรือความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น หรือไม่เช่นนั้นก็เลิกประกอบกิจการไป ส่งผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม และลดการแข่งขันไป ทำให้สุดท้าย ผู้เช่าก็จะได้รับผลร้ายในที่สุด

กรณีที่ผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรม สัญญาไม่เป็นไปตามกฎหมายใหม่นี้ หน่วยงานที่รับผิดชอบควบคุมสัญญาให้เป็นไปตามประกาศนี้ก็คือ สคบ. ผู้เช่ารายใดที่สัญญาเช่าของตนเองไม่เป็นไปตามที่กฎหมายใหม่นี้กำหนดก็สามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ สคบ. ได้ โดยในปัจจุบัน สคบ. เปิดช่องทางร้องเรียนผ่านเว็ปไซต์ของ สคบ. ซึ่งค่อนข้างสะดวกรวดเร็ว และเหมาะสมกับในยุคที่โควิด-19 แพร่ระบาดอย่างนี้มาก

กรณีที่ผู้ให้เช่าฝ่าฝืนไม่ทำสัญญาให้เป็นไปตามประกาศข้างต้น ในทางแพ่ง หากสัญญาเช่ามีข้อความแตกต่างไปจากประกาศโดยเป็นโทษแก่ผู้เช่า ให้ถือว่าข้อความในสัญญาเป็นไปตามประกาศ ซึ่งผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป หรือสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้เองโดยตรง

ส่วนในทางอาญาผู้ให้เช่าอาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ โดยผู้ดำเนินคดีก็จะเป็น สคบ. นั่นเอง