สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ กับ 17 สิ่งที่ผู้เช่าควรรู้

สัญญาเช่าบ้าน กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับเมื่อเดือนมิถุนายน 2568 กฏหมายฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันดูไปพร้อม ๆ กันครับ

ผมขอย้อนอดีตกันสักนิดนะครับ แต่เดิมการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ เช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และมีฐานะเท่าเทียมกันในการเข้าทำสัญญา” แต่เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีความได้เปรียบผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน

บรรดาผู้มีอำนาจออกกฎหมายจึงเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์พิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดความได้เปรียบของผู้ประกอบธุรกิจ และสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภคมากขึ้น จึงได้ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกันครับ

หลักใหญ่ใจความของสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ประกาศฉบับนี้คือ สร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป

สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่ามากขึ้น ผมขอสรุปเนื้อหาให้ดังนี้

1. แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว

2. ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดไม่ได้ได้หากไม่มีเหตุผลสมควรเพียงพอ

3. ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

4. ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า

5. ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น

6. ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง

7. ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอาคารหรือยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินหากผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย

8. ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม

9. ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ

10. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติ

11. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย

12. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

13. ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย

14. เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทันที

15. กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

16. ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนาม

17. ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วเกิน 3 เดือน

หน่วยงานที่มีหน้าที่สอดส่องดูแลการปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สคบ. ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านหมายเลข 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์

โดย สคบ. จะตรวจสอบข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเปรียบเทียบปรับผู้ประกอบธุรกิจ และยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือผู้บริโภคสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย

ทั้งนี้ ทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ หากพิจารณาเผิน ๆ แล้วก็จะพบว่าคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า และน่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับประโยชน์อย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบทุนนิยมในประเทศไทยเช่นทุกวันนี้ ผมเชื่ออย่างยิ่งว่าสุดท้ายผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับภาระเพิ่มขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จะต้องผลักภาระดังกล่าวมาให้ผู้บริโภครับไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้ผลสุดท้ายผู้บริโภคยังคงไม่ได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้นอยู่ดี

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co และปรับเนื้อหาบางส่วนโดยทีมงาน DDproperty