ระเบียงหน้าบ้าน ต่อเติมอย่างไร ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

DDproperty Editorial Team
ระเบียงหน้าบ้าน ต่อเติมอย่างไร ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
การต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมข้างบ้าน ถือเป็นสิ่งที่พบได้ทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม เพราะเมื่อจำนวนสมาชิกในบ้านเพิ่มขึ้น หรือมีความต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น ก็ย่อมต้องมีการขยับขยาย ต่อเติม เพื่อเพิ่มพื้นที่ให้รองรับความต้องการอยู่อาศัยและการใช้สอยที่มากขึ้น
โดยเฉพาะการต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมหลังคาโรงจอดรถหน้าบ้านและการต่อเติมข้างบ้าน หรือการต่อเติมครัวด้านหลัง ไว้สำหรับเป็นครัวไทย พื้นที่ซักล้าง หรือแม้แต่ห้องแม่บ้าน ซึ่งหากไม่ทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็อาจมีโทษถึงการจำคุกเลยทีเดียว เจ้าของบ้านจึงต้องศึกษาหลักการต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมข้างบ้านให้ถูกกฎหมาย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง ถึงขั้นจำคุกและถูกปรับสูงถึงหลักแสนกัน หรือทั้งจำทั้งปรับกันเลยทีเดียว
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจได้เร็วขึ้น

การต่อเติมบ้านคืออะไร

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร) มาตรา 4 ได้นิยามคำว่า “ดัดแปลง” ให้หมายถึงการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่โครงสร้างหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ก่อสร้างไปแล้วให้เปลี่ยนไปจากเดิม ส่วนการต่อเติมบ้านคือคำที่ใช้เรียกกันโดยทั่วไป ซึ่งมีความหมายเดียวกัน

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน

หัวใจสำคัญคือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร

เนื่องจาก พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่ใช้ควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารให้เป็นไปอย่างเรียบร้อย มีความปลอดภัย มีการป้องกันอัคคีภัย และไม่รุกล้ำหรือรบกวนพื้นที่รอบข้าง การต่อเติมบ้านทุกหลังจึงต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้อย่างเคร่งครัด
เรื่องควรรู้ก่อนต่อเติมหน้าบ้าน

เรื่องควรรู้ก่อนต่อเติมหน้าบ้าน

ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์

บ้านใหม่ที่ยังไม่สร้าง หากต้องการมีระเบียงชั้นบน สามารถออกแบบบ้านให้มีพื้นที่ระเบียงยื่นจากตัวอาคารได้โดยทันที โดยปกติแล้วอาคารจะถูกรับน้ำหนักด้วยเสาและคาน การกำหนดระยะยื่นยาวของระเบียงขึ้นอยู่กับดีไซน์และการใช้งาน โดยวิศวกรที่จะต้องคำนวณโครงสร้างให้เหมาะสมกับขนาด
ส่วนบ้านเก่าที่สร้างเสร็จแล้ว ต้องการต่อเติมระเบียงใหม่ จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องปรึกษาวิศวกร โดยทั่วไปแล้วกระบวนการทำมีทั้งแบบไร้เสาและมีเสา
1.ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ แบบไร้เสา ทำการเสริมคานงัด โดยตัวคานจะเชื่อมต่อกับโครงสร้างภายในบ้าน แต่วิธีการนี้ค่อนข้างยุ่งยากต้องเจาะผนัง หากชั้นล่างมีฝ้าเพดานจะต้องทำการรื้อใหม่เพื่อเสริมคาน
2.ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ แบบมีเสา มีความสะดวกและง่ายกว่ากันมาก โดยออกแบบเป็นโครงสร้างเหล็กให้มีโครงสร้างแยกออกจากตัวอาคาร สามารถออกแบบระเบียงให้มีความกว้างกว่าแบบไร้เสา
ทั้งนี้ การต่อเติมบ้านจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจเช็คระยะร่น โดยระยะร่นจะเริ่มนับจากราวกันตกมาถึงขอบเขตที่ดิน ต้องไม่น้อยกว่า 2 เมตร

ไม่สามารถต่อเติมข้างบ้านจนเต็มที่ดินของตัวเอง

เจ้าของบ้านไม่สามารถต่อเติมบ้านจนเต็มมิดทั้งพื้นที่ หรือเต็มปิดทึบด้านหน้า ด้านข้าง และ/หรือด้านหลังได้ เนื่องจากมีกฎหมายเกี่ยวกับระยะร่นและที่เว้นว่างควบคุมอยู่ นั่นคือ เจ้าของบ้านต้องมีระยะเว้นพื้นที่ว่างระหว่างหน้าตัวบ้านกับเขตที่ดินของตัวเอง
ปรึกษาสถาปนิกเพื่อต่อเติมบ้านให้ถูกต้องตามกฎหมาย
ปรึกษาสถาปนิกเพื่อต่อเติมบ้านให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

1. ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน

ไม่ว่าจะต่อเติมบ้านชั้นเดียว หรือต่อเติมบ้าน 2 ชั้น หรือต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมข้างบ้าน หากครอบคลุมพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หรือมีการเปลี่ยนแปลงด้วยการใช้วัสดุหรือขนาดที่ต่างไปจากเดิม หรือมีการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้น้ำหนักบ้านเพิ่มขึ้น เจ้าของบ้านจะต้องทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อน จึงจะดำเนินการได้
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต

ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต

2. ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุม

ในการขออนุญาตต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมบ้านกับเจ้าพนักงาน เจ้าของบ้านก็ต้องมีแบบแปลนบ้าน ที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบและวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้าง และในกรณีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ เช่น การเปลี่ยนพื้นจากไม้เป็นกระเบื้อง ก็ต้องให้สถาปนิกหรือวิศวกรก่อสร้างช่วยคำนวณน้ำหนัก เพื่อสรุปว่าการต่อเติมข้างบ้านจะเข้าข่ายต้องขออนุญาตก่อนหรือไม่

3. ต้องทำตามกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง

ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างหรือต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมข้างบ้าน ล้วนต้องอยู่ในการควบคุมของกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง ซึ่งสรุปได้ดังนี้
  • ต้องมีระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
  • ต้องมีที่เว้นว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังและด้านข้างอย่างน้อย 2 เมตร
  • ต้องมีขอบเขตอาคารไม่เกิน 70% ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุด
ทั้งนี้ระยะร่นและที่เว้นว่างดังกล่าวขึ้นอยู่กับความกว้างถนน ประเภทและความสูงอาคาร ยกตัวอย่างการต่อเติมข้างบ้านทาวน์โฮมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย พื้นที่หลังทาวน์โฮมจะต้องมีที่ว่างทุกหลัง และในกรณีการต่อเติมข้างบ้าน หากผนังด้านนั้นมีประตูหรือหน้าต่าง ก็จะต่อเติมจนชิดรั้วบ้านไม่ได้ ต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 2 ม. แต่ถ้าเป็นผนังทึบต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 ซม.
สรุประยะร่น ที่เว้นว่าง และขอบเขตอาคาร
ระยะร่น ที่เว้นว่าง และขอบเขตระยะที่ถูกต้อง
ระยะร่นตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนน อย่างน้อย 3 เมตร
ที่เว้นว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้า อย่างน้อย 3 เมตร
ที่เว้นว่างอาคารกับเขตที่ดินด้านหลังและด้านข้าง อย่างน้อย 2 เมตร
ขอบเขตอาคาร ไม่เกิน 70% ของที่ดิน

4. ต้องได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้าน

เพราะการต่อเติมบ้าน ต้องไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับผู้อื่น ดังนั้น เจ้าของบ้านจำเป็นต้องพูดคุยขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านก่อนการต่อเติมด้วย และในบางกรณี เช่น การต่อเติมข้างบ้านด้วยผนังทึบชิดรั้วบ้านด้านข้าง ก็ต้องมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันความขัดแย้งกันในอนาคต

ต่อเติมบ้านผิดกฎหมายจะโดนอะไรบ้าง

หากการต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมบ้านเข้าข่ายต้องขออนุญาต แต่ไม่ขออนุญาต หรือขออนุญาตแล้ว แต่ไม่ทำตามที่ขออนุญาต เจ้าของบ้านจะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
แต่ถ้าเจ้าของบ้านถูกร้องเรียน และพบว่าต่อเติมบ้านแบบผิดกฎหมาย จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
สุดท้ายนี้จะเห็นว่า บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮ้าส์ และทาวน์โฮมที่ต่อเติมครัวด้านหลังส่วนใหญ่จะผิดกฎหมาย (ไม่มีเว้นที่ว่างด้านหลัง 2 เมตร) แต่ตราบใดที่การต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมหลังคาจอดรถด้านหน้าและการต่อเติมข้างบ้านนั้นยังไม่สร้างความเดือดร้อนกับผู้อื่น ก็อาจจะยังไม่เป็นปัญหา
แต่ถ้ามีการร้องเรียนหรือเกิดอัคคีภัย แล้วส่วนที่ต่อเติมไปขัดขวางการหนีไฟหรือการทำงานของเจ้าหน้าที่ดับเพลิง เจ้าของทาวน์โฮมก็จะผิดเต็ม ๆ ดังนั้น เริ่มต้นต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรกจะสบายใจกว่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนยิม

การต่อเติมบ้าน คือ การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่โครงสร้างหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ก่อสร้างไปแล้วให้เปลี่ยนไปจากเดิม