กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้างได้หรือไม่ เป็นคำถามของหลาย ๆ คนที่ฝันอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเอง หรือปลูกสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินของตัวเอง เพราะไม่ต้องการอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แต่ติดที่ว่าไม่มีที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองที่เหมาะสมพอจะนำมาปลูกสร้างบ้าน
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านได้ไหม
- ธนาคารจะให้กู้เท่าไหร่
- ดอกเบี้ยจะเท่ากับซื้อบ้านในโครงการจัดสรรหรือไม่
- กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ต้องเตรียมเงินอะไรบ้าง
- กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ต้องเตรียมอะไรบ้าง
กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ได้ไหม?
คำตอบคือ "ได้" โดยปัจจุบันมีสินเชื่อบ้านบางประเภทที่รองรับทั้งการซื้อที่ดินและปลูกสร้างบ้านในวงเงินเดียวกัน ทั้งนี้ เอกสารที่ธนาคารอาจขอ เช่น สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายที่ดิน, สำเนาโฉนดที่ดิน, แบบแปลน, ใบอนุญาตก่อสร้าง, ใบประมาณการก่อสร้าง และสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร
มาดูก่อนว่า นอกจากเอกสารยืนยันตัวตนและรายได้ตามปกติเมื่อจะกู้บ้าน เช่น สำเนาบัตรประชาชน สลิปเงินเดือน บัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน ฯลฯ แล้ว หากจะกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน ธนาคารจะต้องการหลักฐานและเอกสารต่าง ๆ จากผู้กู้ ดังนี้
1. สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และหลักฐานการจ่ายเงินดาวน์ (ถ้ามี)
2. สำเนาโฉนดที่ดิน และแผนที่ตั้งที่ดินโดยสังเขป (ถ้ามี)
3. สำเนาสัญญาจ้างปลูกสร้างบ้าน
4. แบบบ้านที่จะปลูกสร้าง พร้อมรายการวัสดุ และค่าจ้างที่ผู้รับเหมาประเมิน
5. ใบอนุญาตก่อสร้าง
นั่นหมายความว่า เมื่อเราต้องการจะกู้ซื้อบ้านมาปลูกสร้างเองแล้ว ควรจะต้องมีเงินเก็บจำนวนหนึ่งเตรียมไว้ เพราะการซื้อที่ดินโดยมากแล้วผู้ขายจะให้เราวางมัดจำไว้ก่อน และอาจจะเก็บเงินดาวน์อีกด้วย เราจึงจะได้มาซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสำหรับยื่นกู้กับธนาคาร
ด้านโฉนดที่ดิน ธนาคารจะมีการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งธนาคารจะให้กู้วงเงินเท่าใดจะขึ้นอยู่กับการตีราคาที่ดินของธนาคารเอง ทั้งนี้ หลักการโดยกว้างคือที่ดินนั้นจะต้องมีสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา เข้าถึงอย่างครบถ้วนแล้ว และไม่เป็นที่ดินตาบอด มิฉะนั้นธนาคารจะไม่อนุมัติเงินกู้
ในข้อต่อ ๆ มาซึ่งเกี่ยวกับการปลูกสร้างบ้าน คือ สัญญาจ้างปลูกสร้างบ้าน, แบบบ้านพร้อมรายการวัสดุและค่าจ้างปลูกสร้าง, ใบอนุญาตก่อสร้าง นั่นคือ หลังจากเรามีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ขั้นต่อไปคือการจ้างผู้รับเหมาให้ออกแบบบ้านและขอใบอนุญาตก่อสร้างให้เรียบร้อย
ส่วนนี้ก็จะต้องมีเงินเก็บไว้เป็นค่าดำเนินการก่อนเช่นกัน รวมถึงควรศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนสร้างบ้าน
ทั้งนี้ ต้องศึกษาเงื่อนไขธนาคารที่ต้องการกู้สินเชื่อให้ดี เพราะบางธนาคารจะระบุชัดเจนว่าต้องว่าจ้างผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือในสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านเท่านั้น
ธนาคารจะให้กู้เท่าไหร่?
เมื่อรวบรวมหลักฐานและเอกสารต่าง ๆ ครบถ้วนก็สามารถนำไปยื่นกู้ธนาคารได้ โดยมีสถาบันการเงินหลายแห่งที่พร้อมให้กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน เช่น ธนาคารกรุงไทย, ธนาคารกรุงศรีอยุธยา, ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
โดยส่วนมากแล้วธนาคารจะให้กู้ในวงเงินไม่เกิน 90% ของราคาประเมินที่ดิน+ค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง เช่น ราคาประเมินที่ดิน 5 ล้านบาท ค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง 3 ล้านบาท รวมเป็น 8 ล้านบาท ดังนั้น วงเงินสูงสุดที่แบงก์จะให้กู้คือ 7.2 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม วงเงินที่ได้ย่อมขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ส่วนหนึ่งมาจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอกู้สินเชื่อเอง ซึ่งธนาคารมักจะกำหนดอัตรา DSR (Debt Service Ratio) ไว้ที่ 30-40% หมายถึง ผู้กู้จะรับภาระหนี้ได้ไม่เกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน
ยกตัวอย่างเช่น 30% ของฐานรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน เท่ากับมีภาระหนี้ได้ 15,000 บาทต่อเดือน วงเงินที่ได้ก็จะให้ได้ไม่เกินความสามารถชำระหนี้ของเรา
อีกส่วนคือ เมื่อกู้ซื้อที่ดิน ธนาคารจะประเมินหลักทรัพย์ที่ดินว่ามีความคุ้มค่าต่อความเสี่ยงของธนาคารในการปล่อยกู้แค่ไหน บางครั้งธนาคารจะแยกส่วนการประเมินวงเงินระหว่าง “วงเงินค่าที่ดิน” กับ “วงเงินค่ารับเหมาก่อสร้างบ้าน”
โดยที่ดินถือเป็นทรัพย์ที่ขายทอดตลาดได้ยากหากเกิดเป็นหนี้เสีย ทำให้วงเงินที่ได้รับอาจอยู่ที่ 50-80% ของราคาประเมินที่ดิน ในขณะที่วงเงินค่ารับเหมาก่อสร้างมักจะอยู่ที่ 80-100% ของราคาค่าจ้าง
ยกตัวอย่างเดิม คือ ราคาประเมินที่ดิน 5 ล้านบาท สมมติธนาคารอนุมัติปล่อยกู้เพียง 50% ของราคาประเมิน ส่วนค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง 3 ล้านบาท ธนาคารอนุมัติให้เต็ม 100%
นั่นหมายความว่า วงเงินทั้งหมดที่ได้รับคือ 5.5 ล้านบาทเท่านั้นจากค่าใช้จ่ายทั้งหมด 8 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 70% ของค่าใช้จ่ายรวม ดังนั้น เราจะต้องมีเงินสดอีก 2.5 ล้านบาทสำหรับชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือเอง
หมายเหตุ: เกณฑ์หลักประกันและเกณฑ์รายได้ตามระเบียบสินเชื่อของแต่ละธนาคาร
ผู้ที่สนใจกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านควรประเมินรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองก่อนยื่นกู้ โดยสามารถศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการขอสินเชื่อและการวางแผนทางการเงินเพิ่มเติมได้จากเว็บไซต์ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย
ดอกเบี้ยจะเท่ากับซื้อบ้านในโครงการจัดสรรหรือไม่?
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านอาจแตกต่างจากสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยสำเร็จรูป ขึ้นอยู่กับประเภทสินเชื่อ เงื่อนไขของธนาคาร วงเงินกู้ และคุณสมบัติของผู้กู้ ดังนั้นควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขของแต่ละธนาคารก่อนตัดสินใจ
นอกจากนี้ ควรดูทั้งอัตราดอกเบี้ยในช่วงโปรโมชั่น อัตราดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบกัน ไม่ควรพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยปีแรกเพียงอย่างเดียว
กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ต้องเตรียมเงินอะไรบ้าง?
- เงินจองหรือเงินมัดจำที่ดิน
- เงินส่วนต่างกรณีวงเงินกู้ไม่ครอบคลุมราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง
- ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง
- ค่าออกแบบและจัดทำแบบบ้าน
- ค่าใบอนุญาตหรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง
- เงินสำรองกรณีค่าก่อสร้างบานปลาย
กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ต้องเตรียมอะไรบ้าง?
| รายการ | สิ่งที่ควรเตรียม |
|---|---|
| ที่ดิน | สัญญาจะซื้อจะขายหรือเอกสารเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน และสำเนาโฉนด |
| แบบบ้าน | แบบแปลนบ้าน รายการวัสดุ และรายละเอียดพื้นที่ก่อสร้าง |
| ค่าก่อสร้าง | ใบประมาณการก่อสร้างหรือสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา |
| การก่อสร้าง | ใบอนุญาตก่อสร้างหรือเอกสารที่เกี่ยวข้อง ตามที่ธนาคารกำหนด |
| เอกสารผู้กู้ | บัตรประชาชน เอกสารรายได้ และรายการเดินบัญชีตามที่ธนาคารกำหนด |
| เงินสำรอง | เงินสำหรับค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดิน ค่าธรรมเนียม และส่วนต่างกรณีวงเงินกู้ไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมด |
สรุปได้ว่า การกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านจะมีความซับซ้อนในการทำสัญญาซื้อที่ดินและว่าจ้างออกแบบบ้าน การพิจารณาวงเงินและอัตราดอกเบี้ยของธนาคารก็จะมีความเข้มงวดสูงขึ้น ทำให้ผู้มีฝันอยากซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านต้องเก็บหอมรอมริบเงินสดไว้พอประมาณก่อนยื่นกู้และมีฐานรายได้ที่มั่นคง
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ