กู้บ้านเต็ม 100% ทำได้จริงหรือแค่มโน เรื่องควรรู้ก่อนขอสินเชื่อบ้าน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อบ้านนั้นเป็นสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด ดังนั้นการเป็นหนี้บ้านแม้ว่าจะมีปริมาณยอดหนี้ที่สูงมาก แต่ก็ยังดีกว่าการเป็นหนี้จากสินเชื่อหรือการกู้เงินในลักษณะอื่น ๆ เพื่อแลกกับการเอาเงินไว้กับตัว และรักษาสภาพคล่องทางการเงินเอาไว้ ทำให้หลาย ๆ คนอยาก กู้บ้านให้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าบ้าน แต่จริง ๆ แล้ว การกู้บ้านให้เต็ม 100% นั้นเป็นไปได้หรือไม่ มาหาคำตอบได้ที่นี่

การกู้บ้านเต็ม 100% หมายถึง กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน หรือกู้ตามราคาบ้าน-คอนโดที่คุณจะซื้อ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว หากเป็นการซื้อบ้าน-คอนโดโครงการใหม่ หลังแรก หรือเป็นกู้สัญญาที่ 1 มีโอกาสที่จะกู้ซื้อบ้านได้เต็ม 100% รวมทั้งยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง

ทั้งนี้ โอกาสในการขอสินเชื่อบ้านได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน หรือเกินกว่า 100% นั้น ยังมีความเป็นไปได้ โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื้องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ดังนี้

ธปท. ได้ปรับมาตรการ LTV เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น และบนพื้นฐานของหลักการและวัตถุประสงค์ของการมีมาตรการในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน ดังนี้

1. ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน

แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน

ยกตัวอย่างง่าย ๆ ดังนี้

กรณีซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุดได้ถึง 1,100,000 บาท

นอกจากนี้ กำหนดให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

2. ผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควร ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี)

ในการพิจารณาให้วงเงินกู้บ้านได้เต็ม 100% นั้น ธนาคารมีเงื่อนไขคือจะต้องเป็นการซื้อบ้านมือหนึ่ง หรือบ้านในโครงการใหม่ ซึ่งเป็นการซื้อตรงกับเจ้าของโครงการเท่านั้น

ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านใหม่ควรสอบถามเจ้าหน้าที่ขายของโครงการว่ามีความร่วมมือด้านสินเชื่อบ้านกับทางธนาคารใดอยู่หรือไม่ หรือสามารถสอบถามยังธนาคารที่สนใจจะขอสินเชื่ออีกทางหนึ่งก็ได้ หรือสามารถดูอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคารได้ที่นี่

อีกปัจจัยสำคัญในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อและกำหนดวงเงินกู้ก็คือความสามารถทางการเงินของตัวผู้กู้เอง โดยพิจารณาจากรายได้ของผู้กู้ต้องมีมากเพียงพอที่จะผ่อนงวดชำระของวงเงินกู้ได้ โดยงวดชำระนั้นจะคิดในอัตราส่วนประมาณ 7,000 บาทต่อวงเงินกู้ 1 ล้านบาท และงวดชำระนั้นจะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ของผู้กู้

ดังนั้นถึงแม้ว่าผู้กู้จะซื้อบ้านในโครงการใหม่ที่ธนาคารให้การสนับสนุนก็อาจไม่สามารถขอวงเงินกู้ได้เต็ม 100% เนื่องจากงวดชำระที่วงเงินกู้ 100% นั้นสูงเกินกว่า 40% ของรายได้ผู้กู้

นอกจากนี้ หากผู้กู้ยังมีภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระผูกพันอยู่ก็จะทำให้ความสามารถในการแบกรับภาระหนี้ของผู้กู้สำหรับสินเชื่อบ้านนั้นน้อยกว่า 40% ลงไปอีก ทำให้สามารถผ่อนงวดชำระสินเชื่อบ้านได้น้อยลง และส่งผลต่อเนื่องไปยังวงเงินกู้ที่ลดลงด้วย

สำหรับกรณีที่ผู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านในโครงการใหม่ในโครงการที่ธนาคารสนับสนุนแล้ว แต่ไม่สามารถกู้เต็ม 100% ได้เนื่องจากไม่มีความสามารถด้านการเงินเพียงพอที่ผ่อนงวดชำระสินเชื่อบ้านที่วงเงินกู้ 100% ได้

เนื่องจากงวดชำระจากการกู้เต็ม 100% นั้นมากเกินกว่า 40% ของรายได้ของผู้ขอสินเชื่อ แม้ว่าจะขอกู้ในระยะเวลาที่ยาวนานที่สุด 30 ปีแล้วก็ตาม ในกรณีนี้ผู้กู้สามารถเพิ่มความสามารถทางการเงินได้ด้วยการหาผู้กู้ร่วม ซึ่งจะทำให้รายได้รวมมีมากขึ้น และแบกรับภาระหนี้ได้มากขึ้นจึงสามารถกู้ได้เพิ่มขึ้น และอาจกู้ได้ถึง 100% ก็ได้

ในกรณีที่บ้านที่ต้องการจะซื้อเป็นบ้านมือสองจะไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ตามเงื่อนไขของธนาคารที่กล่าวไปแล้วข้างต้น แต่จะสามารถกู้ได้สูงสุด 85% ของมูลค่าบ้าน ตามการประเมินของธนาคาร

แต่ราคาบ้านส่วนที่เหลืออีก 15% จากการกู้บ้านนั้นหากผู้ซื้อต้องการกู้เพิ่มในส่วนนี้ก็ยังพอจะมีวิธีซึ่งสามารถกู้เพิ่มได้ด้วยการใช้บริการสินเชื่อส่วนบุคคล แต่วิธีการนี้ไม่แนะนำให้ทำเนื่องจากสินเชื่อส่วนบุคคลนั้นจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าสินเชื่อบ้าน

นอกจากนี้ผู้ซื้อที่จะกู้เพิ่มได้นั้นก็จะต้องมีความสามารถทางการเงินที่จะผ่อนสินเชื่อส่วนบุคคลด้วย โดยงวดผ่อนชำระของทั้งสินเชื่อบ้านและสินเชื่อส่วนบุคคลรวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้

การเลือกกู้บ้านเต็ม 100% ของมูลค่าบ้านก็เป็นทางออกหนึ่งสำหรับผู้ซื้อที่มีความจำเป็นที่จะต้องรักษาสภาพคล่องทางการเงินส่วนบุคคลเอาไว้ แต่ขณะเดียวกันก็ต้องแลกมากับดอกเบี้ยบ้านในจำนวนที่สูงกว่าผู้ซื้อที่เลือกกู้บ้านเพียงบางส่วนเท่านั้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรพิจารณาเลือกกู้ในวงเงินที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงิน และพฤติกรรมทางการเงินของตนเอง