ขอสินเชื่อบ้านอย่างไรให้ผ่านฉลุยในยุคโควิด-19

โควิด-19 ก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พฤติกรรมการซื้อและลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งการอนุมัติในการขอสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้ที่มีความคิดที่จะซื้อและลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้เกิดความลังเลใจ และเกิดคำถามขึ้นมากมายในหัวว่าช่วงเวลานี้เหมาะสมหรือไม่ แล้วในยุคโควิด-19 แบบนี้ จะขอสินเชื่อบ้านอย่างไรให้ผ่านฉลุย

ทุกคำถามมีคำตอบ จาก AskGuru Live ครั้งล่าสุด โดย คุณโต้ง-คนอง ศรีพิบูลย์พานิชย์ ที่ปรึกษาด้านการเงิน K-Expert ธนาคารกสิกรไทย มาไขทุกข้อสงสัยให้ได้รู้กัน

เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อในยุคโควิด-19 ไม่ได้มีอะไรที่แตกต่างไปจากเดิม แต่สิ่งที่แตกต่างออกไปคือภาพรวมเศรษฐกิจของไทยที่มีแนวโน้มหดตัว จึงส่งผลกระทบต่อหลายธุรกิจ เช่น ธุรกิจท่องเที่ยว ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจการบิน ตลอดจนผู้ที่ทำงานอยู่ในธุรกิจเหล่านี้ที่อาจได้รับผลกระทบ

จากเดิมที่เคยทำงานแล้วมีค่าโอที ค่าล่วงเวลา ก็อาจถูกปรับลด กระทบต่อรายได้และความสามารถในการจ่าย แต่อย่างไรก็ดี สถาบันการเงินยังคงปล่อยกู้ตามเกณฑ์ปกติ เพียงแต่โดยภาพรวมแล้วเศรษฐกิจมันหดตัวเท่านั้นเอง

สำหรับผู้ที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินในช่วงนี้ ในเบื้องต้นสถานบันการเงินจะพิจารณาจาก 3 คุณสมบัติ ซึ่งจะเป็นตัวบอกได้ว่าผู้กู้จะกู้ผ่านหรือไม่ผ่าน ดังนี้

1. อายุ ผู้กู้สินเชื่อบ้านต้องมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป แต่ต้องไม่เกิน 70 ปี

2. ความสามารถในการชำระหนี้ ผู้กู้ต้องมีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอ เช่น ถ้าเป็นพนักงานประจำต้องรายได้เข้ามาทุกเดือน ไม่ถูกลดค่าโอที ค่าล่วงเวลา หรือถ้าเป็นเจ้าของธุรกิจ อาชีพอิสระ ยังมีกระแสเงินสด (Cash Flow) เข้ามา แม้ในช่วงวิกฤติโควิด-19

3. ประวัติทางการเงิน ผู้กู้ที่มีภาระผ่อนบ้านหรือผ่อนรถ หากที่ผ่านมามีประวัติทางการเงินดีมาโดยตลอด เวลาขอกู้จะมีโอกาสจะผ่านสูงกว่าผู้ที่มีประวัติเคยค้างชำระ

ทั้งนี้ การค้างชำระมีตั้งแต่ลืมจ่าย หรือแม้กระทั่งค้างชำระเกิน 3 เดือนแล้วถูกฟ้อง แต่ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม หากต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้านใหม่ ผู้กู้จะต้องไปชำระหนี้ทั้งหมดหรือปิดบัญชีกับสถาบันการเงินที่มีการค้างชำระไว้เสียก่อน

จากนั้นนำใบเสร็จที่มีการชำระเรียบร้อยแล้วไปยื่นกับสถาบันการเงินที่จะขอสินเชื่อใหม่อีกครั้ง ซึ่งบางแห่งใช้เกณฑ์พิจารณา 1 ปีหลังจากชำระหนี้ ถึงจะขอสินเชื่อใหม่ได้ แต่บางแห่งอาจใช้ระยะเวลา 2 ปี ซึ่งแต่ละสถาบันการเงินก็จะมีหลักเกณฑ์การพิจารณาถึงช่วงเวลาที่เหมาะสมแตกต่างกัน

หลังสถานการณ์โควิด-19 ดีขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเปิดเกมรุก อัดโปรโมชั่นกระตุ้นการตัดสินใจ แต่อย่างไรก็ตาม แนะนำว่าไม่ควรด่วนตัดสินใจ ควรคิดให้รอบคอบเสียก่อน

สำหรับผู้ที่จะลงทุนซื้อเพื่ออยู่อาศัย อาจจะต้องดูเรื่องกระแสเงินสด (Cash Flow) ประกอบกัน เช่น ในกรณีโปรโมชั่นอยู่ฟรี 5 ปี หลังจาก 5 ปีแล้วมีความสามารถในการผ่อนชำระต่อหรือไม่ ขณะเดียวกัน ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะตามมา เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง เป็นเงินอีกก้อนหนึ่งที่จะต้องเตรียมไว้ ไม่อย่างนั้นอาจจะมีผลกระทบด้านการเงินตามมาได้ในอนาคต

สำหรับผู้ที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยไปก่อนหน้านี้ แล้วได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ปัจจุบันมีมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้รายย่อยที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ในเฟสที่ 2 ออกมา ตามนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยในส่วนของสินเชื่อบ้าน สามารถเลือกจ่ายได้ 3 ทางเลือก ดังนี้

– ทางเลือกที่ 1 จ่ายเฉพาะดอกเบี้ย โดยปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.1% เป็นระยะเวลา 3 เดือน

– ทางเลือกที่ 2 ลดค่างวด 50% เป็นระยะเวลา 3 เดือน

– ทางเลือกที่ 3 พักชำระเงินต้นและดอกเบี้ย เป็นระยะเวลา 3 เดือน

ในกรณีมีภาระผ่อนบ้านอยู่แล้ว แต่อยากกู้เพิ่มเพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เกณฑ์การพิจารณาของสถาบันการเงินจะมีความแตกต่างกัน ถ้าเป็นบ้านหลังแรก จะพิจารณาปล่อยกู้เต็ม 100% แต่ถ้าหากบ้านหลังแรกยังผ่อนชำระไม่หมด และต้องการกู้บ้านหลังที่สอง ผู้กู้จะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% เนื่องจากสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ 80-90% เท่านั้น

โดยความสามารถในการผ่อนชำระ เป็นประเด็นสำคัญที่ถูกนำมาพิจารณา ตัวอย่างเช่น

นาย ก. มีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน ผ่อนชำระบ้านหลังแรกเป็นจำนวนเงิน 20,000 บาท เห็นว่าช่วงนี้บ้านและคอนโดมิเนียมลดราคาเยอะมาก จึงอยากจะซื้อไว้ เพราะคิดว่าผ่อนไหว จึงมายื่นขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันการเงิน จะกู้ผ่านหรือไม่ผ่านหรือได้วงเงินน้อยกว่า 2 ล้านบาท

แต่ละสถาบันการเงินจะมีหลักเกณฑ์ในการกู้ที่แตกต่างกัน สำหรับรายได้ 50,000 อาจจะกู้ได้ครึ่งหนึ่งของรายได้ ผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 25,000 บาท แต่ของเดิมผ่อนไปแล้ว 20,000 บาท กลายเป็น 35,000 เกินกว่าที่สถาบันการเงินกำหนด ทำให้กู้ไม่ผ่าน เป็นเหตุผลให้ผู้ที่จะกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์เพิ่ม

แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะหดตัว แต่หากมองในมุมของผู้ซื้อแล้ว ถือเป็นจังหวะและโอกาสของผู้ซื้อ เพราะนอกเหนือจากซัพพลายบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีให้เลือกหลากทำเล หลายราคา พร้อมโปรโมชั่นต่าง ๆ ที่ออกมา กระตุ้นการตัดสินใจแล้ว ผู้ซื้อยังมีอำนาจในการต่อรองได้อีก ดังนั้น ถ้าหากมีความสามารถในการผ่อนชำระ ต้องการซื้อเป็นบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัย ถือว่าเป็นโอกาสดีในการซื้อ เพราะซื้อแล้วสามารถเข้าอยู่ได้เลย

แต่ถ้าซื้อเพื่อลงทุนอาจจะต้องดูหลายปัจจัยประกอบกัน ทั้งทำเล ราคา โปรโมชั่นส่วนลด ถ้าพิจารณาจากราคาตลาดที่เคยขายอยู่ 5 ล้านบาท ลดเหลือ 3 ล้านบาท ในแง่การลงทุนมีความน่าสนใจ เพราะลดถึง 40% แต่ท้ายที่สุดแล้ว ก็ต้องดูความพร้อมของเงินในกระเป๋าและความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดเลยหากคิดซื้อหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้

เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้กู้ต้องเตรียมตัวใน 3 ข้อหลัก ดังนี้

1. เตรียมเงินดาวน์หรือเงินเก็บ ผู้กู้ควรมีเงินดาวน์ ประมาณ 10-20%

2. เตรียมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามมา ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง ซึ่งตรงนี้อาจจะต้องใช้เงินอีกก้อนหนึ่ง ผู้กู้จึงควรเตรียมสำรองเงินไว้สำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ด้วย

3. เตรียมเอกสารยื่นกู้กับทางสถาบันการเงิน ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน อาทิ สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชน บัญชีแสดงรายได้เงินเดือน บัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน เอกสารการกู้ สัญญาจะซื้อจะขาย โฉนดที่ดิน เป็นต้น

คงได้คำตอบกันแล้วว่าจะขอสินเชื่ออย่างไรให้ผ่านฉลุยในยุคโควิด-19 และช่วงเวลานี้เหมาะหรือไม่ในการซื้อหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หากผู้กู้มีเงินในกระเป๋าพร้อมและมีรายได้ที่แน่นอน นั่นหมายถึงผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่สถาบันการเงินจะนำมาพิจารณา

นอกจากนั้นยังถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อ ที่นอกจากจะมีบ้านและคอนโดมิเนียม หลากทำเล หลายราคาให้ได้เลือกแล้ว โปรโมชั่นกระตุ้นการตัดสินใจยังมาพร้อมอำนาจต่อรองในมือ ที่ต้องบอกเลยว่าโอกาสดี ๆ ของผู้ซื้อแบบนี้ไม่ได้มีมาบ่อย ๆ

หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อ-ขาย-เช่า สามารถหาคำตอบหรือคำแนะนำจากกูรูได้ที่ AskGuru