ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ หรือที่เรียกกันง่าย ๆ ว่า การโอนคอนโด โอนบ้าน ถือเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการเลือกโครงการที่เหมาะกับตัวเอง รวมถึงขั้นตอนของการจองและทำสัญญา และกู้สินเชื่อ
โดยถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่ผู้ซื้อห้ามพลาด และควรศึกษาให้ดีเพราะขั้นตอนนี้จะมีทั้งเรื่องของเอกสารต่าง ๆ และค่าใช้จ่ายมาเกี่ยวข้องด้วย อีกทั้งยังเป็นขั้นตอนที่เป็นนิติกรรมทางกฎหมายต้องมีหนังสือหรือลายลักษณ์อักษรในการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อได้มาอย่างถูกต้อง
HIGHLIGHTS
- ขั้นตอนการโอนคอนโด-โอนบ้าน ที่สำคัญที่สุด คือ การตรวจเช็กเอกสารสำคัญต่าง ๆ ทั้งของผู้ซื้อและผู้ขาย
- การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด มีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ ณ สำนักงานที่ดินด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนฯ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมแล้วประมาณ 5% ของราคาซื้อ ขาย
ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก ๆ และผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ส่วนประกอบและรายละเอียดของขั้นตอนนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยหรือการซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยทาง DDproperty ได้เรียงลำดับขั้นตอนที่ผู้ซื้อจะต้องรู้ไว้ ณ ที่นี่แล้ว
1. พร้อมโอนหรือยัง? เช็กความพร้อมก่อนโอนคอนโด-โอนบ้าน
ใครที่จองซื้อที่อยู่อาศัยไว้ และใกล้ที่จะรับโอนคอนโด-โอนบ้านแล้ว ต้องเตรียมตัวให้พร้อม เพื่อให้ถึงเวลาใกล้โอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ จะได้ไม่ฉุกละหุก โดยเฉพาะรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ หลายอย่างที่เราอาจจะมองข้ามไป
2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของผู้ขายก่อนซื้อ ป้องกันกลโกงก่อนโอนกรรมสิทธิ์
การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นโอกาสของผู้จะซื้อในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้น ไปพร้อม ๆ กับการอ่านรายละเอียดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
จากเอกสารที่ผู้จะขายแนบมาพร้อมกับสัญญาจะซื้อจะขายก็คือ สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขาย สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.), น.ส.3, น.ส.3ก. หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นต้น สำหรับประเด็นผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ในบทความนี้
3. กรณีซื้อบ้าน คอนโดมือสอง ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ต้องรู้จักกับใบปลอดหนี้
เมื่อพูดถึง “ใบปลอดหนี้” เชื่อว่าคนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับคำนี้ และไม่รู้ว่า อะไรคือใบปลอดหนี้ และเกี่ยวอะไรกับในการจะซื้อขายที่อยู่อาศัย
อย่าลืมทำความรู้จักกับเอกสารดังกล่าวที่ถือว่ามีความสำคัญมากสำหรับคนที่อยาก ‘จะซื้อ’ และ ‘จะขาย’ อสังหาริมทรัพย์สักแห่ง
4. ตรวจเช็กบ้านให้ดีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อห้ามพลาดเด็ดขาด
งานระบบและการก่อสร้างของบ้าน และคอนโด ที่ผู้ซื้อต้องให้ความสนใจในการตรวจรับนั้น ได้แก่ งานระบบไฟฟ้า งานระบบน้ำ งานระบบสื่อสาร งานก่อสร้างพื้นและผนัง งานก่อสร้างประตูและหน้าต่าง
ซึ่งในแต่ละส่วนมีประเด็นสำคัญและเทคนิคในการตรวจสอบที่ผู้ซื้อรู้แล้วนำไปทำตามรับรองไม่พลาดงานระบบที่สำคัญอย่างแน่นอน
5. การโอนคอนโด โอนบ้าน มีขั้นตอนอย่างไร?
หลายคนกำลังตื่นเต้นและตั้งตารอคอยการย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในบ้านหลังใหม่ แต่ก่อนจะไปถึงจุดนั้นยังต้องผ่านหลายขั้นตอน
ทั้งการตรวจรับ และการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละขั้นตอนก็มีรายละเอียดที่ต้องตัดสินใจ ต้องใช้เวลาในการประสานงานและจัดเตรียมเอกสาร ดังนั้นอันดับแรกที่ผู้ซื้อพลาดไม่ได้เลยก็คือขั้นตอนตั้งแต่การตรวจรับบ้านไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์
6. โอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
หลังจากรู้ขันตอนในการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ตรวจรับบ้านหรือคอนโด ทำการแก้ไขจุดบกพร่อง เซ็นรับบ้านเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อไปก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและมีเอกสารหลายอย่างมาเกี่ยวข้อง
ดังนั้น เพื่อไม่ให้การโอนกรรมสิทธิ์มีปัญหา นอกจากขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อต้องรู้แล้ว สิ่งสำคัญอีกหนึ่งอย่างก็คือเรื่องของเอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อประกอบการโอนกรรมสิทธิ์
7. ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ นั้นมีอยู่หลายรายการจนดูเป็นเรื่องยุ่งยากที่จะทำความเข้าใจ
ทำให้ผู้ซื้อหลายคนมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป และตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นเพราะรู้ไม่เท่าทันผู้ขาย การอ่านรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วนให้เข้าใจคือสิ่งสำคัญและจำเป็นมาก DDproperty จึงชวนคุณมาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กัน
ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
| ประเภทของค่าโอน | จ่ายเท่าไหร่ |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน แบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาซื้อขาย |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาซื้อขาย |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด |
8. ข้อแนะนำสุดท้ายที่ผู้ซื้อต้องทำหลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์บ้าน-คอนโด เรียบร้อยแล้ว
การโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นขั้นตอนที่สำคัญก็จริง แต่ก็ใช่ว่าเมื่อผ่านพ้นการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วคุณจะได้เป็นเจ้าของบ้านอย่างสบายใจ
เพราะหลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังมีขั้นตอนหลังการโอนด้วย ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องทำอะไรบ้างนั้นมาดูกัน รวมถึงวิธีการแก้ปัญหาเมื่อเจ้าบ้านเกิดไม่อยากรับโอนอสังหาฯ นั้น ๆ ขึ้นมาด้วย
ทั้งนี้เอง 8 ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดฯ ในบทความนี้ ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญเพราะเป็นการรวมขั้นตอนทั้งหมดเอาไว้ตั้งแต่การตรวจเอกสารต่าง ๆ
ก่อนทำการโอนฯ ตรวจรับบ้าน จนกระทั้งขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์จริงที่จะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะเห็นได้ว่าสำคัญมาก ๆ หากก้าวพลาดไปก้าวเดียวอาจมีปัญหาบานปลาย เพราะเรื่องของกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องนิติกรรมที่มีข้อกฎหมายมาเกี่ยวข้อง
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เ